Es beginnt ja immer gleich – mit diesem einen Satz, der klingt wie ein Geheimcode für Eingeweihte und der doch längst auf jedem zweiten Instagram-Kachelrand klebt: „Ich habe mit einer 1-Zimmer-Wohnung angefangen.“ Gesagt wird das mit einem Lächeln, das so unschuldig wirkt wie der Beginn einer Märchenstunde und so süffisant, dass man sofort Teil des erlesenen Zirkels von Immobilieninvestoren werden will. Ein bisschen Stolz, ein bisschen Demut, viel Pathos. Und irgendwo zwischen den Zeilen schwingt ganz unverhohlen mit: Wenn ich das konnte, kannst Du das auch! Heute will ich mal über dieses Märchen sprechen. Über den 1-Zimmer-Millionär. Über die Verheißung, dass man mit 32 Quadratmetern, Laminat und einem endfälligen Darlehen den Weg in die finanzielle Erlösung pflastert.
Ich gebe zu, auch ich habe dieses Narrativ lange gemocht. Vielleicht, weil es so schön einfach ist. Vielleicht, weil es sich so gut erzählen und gut anhören lässt. Ein überschaubarer Kaufpreis, ein Mieter, der nicht viel kaputt machen kann, geringe Instandhaltung, notfalls Selbstnutzung. Das klingt nach Kontrolle, nach Machbarkeit, nach viel Geld in realistischer Reichweite und nach „das Risiko ist doch überschaubar“. Genau hier liegt der erste Trick des Märchens. Überschaubar klingt nach klein. Klein klingt nach harmlos. Und harmlos klingt nach sicher. Immobilienmärkte lieben solche Sprachakrobatik, weil sie aus komplexen Risiken handliche Versprechen machen.
Der Immobilieninvestor, von denen es derzeit tatsächlich einige sehr schillernde und prominente Vertreter gibt, ist ja auch die ideale Identifikationsfigur. Er ist nicht reich geboren, zumindest behauptet er das. Er hat oft keinen Konzern im Rücken (manchmal schon), keine Family Office-Struktur, keinen Steuerberater mit Elfenbeinturm. Er ist Du. Oder zumindest jemand, der so tut, als sei er Du, nur ein paar Jahre früher. Genau deshalb funktioniert die Geschichte so gut. Sie verführt nicht mit Reichtum, sondern mit Greifbarkeit und Nähe. Sie sagt nicht: Schau, was ich habe. Sie sagt: Schau, was möglich ist, auch für Dich. Letztlich ist dieses Versprechen, das so sexy klingt, nur eine weitere Variante von vielen kursierenden Konzepten, mit denen heutzutage jedem der es glauben will, DAS „Get-Rich-Quick“-Schema verkauft wird.
Was in diesen Erzählungen fast immer fehlt, ist der Kontext. Die Jahreszahl, in der gekauft wurde. Der Zinssatz, der damals galt. Der Quadratmeterpreis, der heute nostalgische Gefühle auslöst wie alte D-Mark-Scheine. Die Lage, die damals „aufstrebend“ hieß und heute „leider schon entdeckt“. Und vor allem fehlt eines: die schlichte Wahrheit, dass Immobilienvermögen nicht aus Wohnungsgrößen entsteht, sondern aus Zeit, Kapitalbindung und einer gehörigen Portion Glück. Überhaupt ist es heutzutage infolge restriktiver Regulatorik und rechtlichen Vorschriften, sowie der aktuellen Marktsituation alles andere als einfach, mit einer Immobilie als Renditeobjekt die schnelle Million zu machen. Was zudem immer gänzlich unter den Teppich gekehrt wird, ist die überragende Bedeutung der Persönlichkeit und des Bildungshintergrunds eines Käufers, der sich für ein Dasein als Immobilieninvestor interessiert. Wer ohne das passende Mindset und ohne jegliche Branchenkenntnis, fremdfinanziertes Vermögen in die Hand nimmt und wahllos in sog. Schnäppchen investiert, wird gnadenlos vor die Hunde gehen.
Wenn mir in Mandantengesprächen von meinem Gegenüber der keine Ahnung vom Immobilienmarkt, Preisen, Gesetzen und Steuerfragen hat, mit ernster Miene erklärt wird, man wolle jetzt „einfach mal anfangen“, fange ich an nervös zu schwitzen, denn ich ahne, das wird ein steiniger Weg. Eine kleine Wohnung, irgendwo, Hauptsache vermietet. Cashflow positiv, versteht sich. Die Excel-Tabelle wird sauber erstellt, die Instagram-Accounts studiert, die Podcasts gehört. Nur eine Sache wird nicht einkalkuliert: dass Märkte sich nicht an Hoffnungen, Erzählungen oder positives Denken halten. Dass Mieter nicht immer die Rollen spielen, die man ihnen im Businessplan zugedacht hat. Und dass eine Eigentumswohnung juristisch nicht kleiner wird, nur weil sie wirtschaftlich überschaubar gedacht war.
Denn rechtlich ist die kleine Einheit eine vollwertige Immobilie mit allem, was dazugehört. Mietrecht, WEG-Recht, Instandhaltungsrücklagen, Streit mit der Hausverwaltung, Diskussionen über den Fahrradkeller, energetische Sanierungen, die sich auf 32 Quadratmetern genauso brutal anfühlen wie auf 320. Die Kosten skalieren nicht im gleichen Verhältnis wie die Hoffnung. Der Ärger auch nicht.
Das Märchen vom 1-Zimmer-Millionär lebt von der optimistischen Annahme, dass Wachstum zwangsläufig folgt. Erst eine Wohnung, dann zwei, dann zehn. Irgendwann klingelt die Bank von selbst an, das Eigenkapital fließt wie von Zauberhand aus den Objekten, und am Ende steht man vor einem Portfolio, das man selbst kaum noch überblickt. Was selten erzählt wird: Die meisten bleiben irgendwo zwischen Wohnung eins und zwei hängen. Nicht, weil sie dumm wären, sondern weil das System plötzlich Zähne zeigt. Weil Anschlussfinanzierungen teurer werden. Weil der Job wackelt. Weil das Leben manchmal andere Pläne hat als Skalierung.
Besonders perfide wird das Märchen dort, wo es moralisch aufgeladen wird. Wer es nicht schafft, hat offenbar etwas falsch gemacht. Nicht genug gelernt, nicht mutig genug investiert, nicht konsequent genug optimiert. Scheitern wird individualisiert, Erfolg romantisiert. Der Markt ist nie schuld, die Rahmenbedingungen auch nicht. Es liegt immer an Dir. Diese Erzählung passt wunderbar in eine Zeit, in der Verantwortung gern nach unten delegiert wird. Sie passt auch hervorragend zu einem Immobilienmarkt, der jahrelang von externen Faktoren getragen wurde, die man nicht beeinflussen konnte, aber im Rückblick gern als eigene Leistung verkauft.
Ich will gar nicht bestreiten, dass es Menschen gibt, die mit kleinen Wohnungen große Vermögen aufgebaut haben. Natürlich gibt es sie, deshalb ist es ja auch ein (fast wahres) Märchen. Es gibt aber auch Menschen, die mit Kryptowährungen reich geworden sind und solche, die mit Start-ups zur richtigen Zeit am richtigen Ort waren. Ausnahmen taugen also nur schlecht als Anleitung. Genau das aber passiert hier. Die Ausnahme wird zur Blaupause erklärt, die Legende zur Strategie erhoben.
Besonders hübsch wird es, wenn die kleine Wohnung rückwirkend zur Legende veredelt wird. Dann heißt es plötzlich, sie sei bewusst gewählt worden, als Teil eines Plans, als erster Stein eines großen Gebäudes. In Wahrheit war sie oft einfach das Einzige, was finanzierbar war. Das ist nicht verwerflich. Verwerflich wird es erst, wenn man diese Zufälligkeit im Nachhinein als Weisheit verkauft.
Mich stört an diesem Märchen weniger die wirtschaftliche Naivität als die intellektuelle Unredlichkeit. Immobilien sind kein Rollenspiel, bei dem man mit einem Starter-Item beginnt und sich dann levelt. Sie sind träge, kapitalintensiv, politisch aufgeladen und rechtlich reguliert wie kaum ein anderer Markt. Wer so tut, als ließe sich das alles auf die Größe einer Wohnung reduzieren, verkauft Vereinfachung als Erkenntnis.
Die Vorstellung Immobilieninvestor mit kleinen Objekten zu werden ist auch deshalb so beliebt, weil sie das schlechte Gewissen beruhigt. Man muss ja nicht gleich groß denken. Man darf klein anfangen. Man darf sich herantasten. Das klingt vernünftig, fast bescheiden. Tatsächlich aber wird damit oft eine Strukturentscheidung getroffen, die später schwer zu korrigieren ist. Kleine Einheiten bedeuten oft hohe Fluktuation, geringere Mietbindung, mehr Verwaltungsaufwand pro Euro Ertrag. Das kann man alles wollen. Man sollte nur wissen, dass es kein Naturgesetz ist, dass daraus irgendwann ein Imperium entsteht.
Ich habe manchmal den Eindruck, dass diese Märchen sich auch deshalb so hartnäckig halten, weil sie eine Lücke füllen. Die Lücke zwischen dem Wunsch nach Vermögensaufbau und der Realität eines Marktes, der nicht mehr so funktioniert wie in den Erzählungen von früher. Früher, das ist in diesen Geschichten immer ein diffuser Zeitpunkt, an dem alles einfacher war. Billiger, freier, chancenreicher. Dass früher vor allem andere rechtliche, politische und demografische Rahmenbedingungen herrschten, wird selten erwähnt. Märchen brauchen keine Details, sie brauchen Gefühle.
Und so stehen heute viele angehende Investoren vor ihren ersten Kapitalanlagen wie Kinder vor dem Süßwarenregal. Die Verpackung verspricht Glück, Freiheit, Reichtum. Der Preis wirkt überschaubar. Dass man sich von Zucker allein nicht ernähren kann, merkt man erst später. Oft zu spät.
Vielleicht ist es Zeit, dieses Märchen ein wenig zu entzaubern. Nicht, um niemandem mehr Hoffnung zu machen, sondern um ehrlich zu sein. Reich wird man als Immobilieninvestor nicht, weil man klein anfängt, sondern weil man lange durchhält. Weil man Phasen übersteht, in denen nichts glamourös ist. Weil man politische Risiken aushält, regulatorische Eingriffe, öffentliche Debatten, die Investoren wahlweise zu Heuschrecken oder zu Sündenböcken erklären. All das passt schlecht auf eine Instagram-Kachel.
Der 1-Zimmer-Millionär ist eine schöne Geschichte. Sie ist eingängig, motivierend, anschlussfähig. Aber sie ist eben genau das: eine Geschichte. Fast wahr, vielleicht. Ganz sicher aber kein Märchen mit garantierter Moral. Wer Immobilien wirklich versteht, weiß, dass die Eintragung im Grundbuch und auch Quadratmeterzahlen nichts über Vermögen sagen und Anfangsgrößen nichts über Enden. Und wer das akzeptiert, braucht vielleicht weniger Märchen und mehr Realitätssinn. Das klingt weniger sexy, ich weiß. Aber es ist am Ende deutlich belastbarer als jede noch so hübsch erzählte Legende vom kleinen Anfang und dem großen Reichtum.