Wer heute über den Einbau einer neuen Heizungsanlage entscheidet, bewegt sich selten allein auf technischem Terrain. Spätestens mit der jüngsten Reform des Gebäudeenergiegesetzes ist deutlich geworden, dass jede Modernisierungsentscheidung zugleich eine rechtliche Weichenstellung darstellt. Das gilt besonders für vermietete Gebäude, in denen technische Maßnahmen stets auch mietrechtliche Folgen nach sich ziehen. Eine dieser Maßnahmen, die lange als Randthema galt, ist inzwischen fest im Gesetz verankert: der hydraulische Abgleich.
Seit dem 1. Oktober 2024 schreibt § 60c GEG vor, dass bestimmte neu installierte Heizungsanlagen hydraulisch abzugleichen sind. Was auf den ersten Blick nach einer rein handwerklichen Optimierung klingt, entpuppt sich bei näherer Betrachtung als rechtlich anspruchsvolle Pflicht mit Auswirkungen auf Kostenverteilung, Betriebskostenabrechnung und das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Wer sich dem Thema nur oberflächlich nähert, läuft Gefahr, die eigentliche Tragweite zu verkennen.
Technischer Hintergrund und rechtliche Einordnung
Der hydraulische Abgleich zielt darauf ab, die Wärmeverteilung innerhalb eines Gebäudes so einzustellen, dass alle Heizkörper bedarfsgerecht versorgt werden. In der Praxis entstehen ohne Abgleich erhebliche Ungleichgewichte, weil das Heizwasser naturgemäß den Weg des geringsten Widerstands nimmt. Räume in Kesselnähe werden überversorgt, weiter entfernte Bereiche bleiben unterheizt. Der Abgleich korrigiert diese Effekte durch rechnerische Ermittlung der Heizlast, Anpassung der Durchflussmengen und Feinjustierung der Regelung.
Rechtlich bedeutsam ist weniger die technische Funktionsweise als die gesetzgeberische Bewertung dieser Maßnahme. Der Gesetzgeber versteht den hydraulischen Abgleich ausdrücklich als Bestandteil einer energieeffizienten Heizungsanlage. Er wird damit aus dem Bereich freiwilliger Optimierung herausgelöst und in den Rang einer verbindlichen Mindestanforderung erhoben. Diese Wertung prägt sämtliche Folgefragen.
Von der Krisenverordnung zur Dauerregelung
Der heutige § 60c GEG lässt sich nur verstehen, wenn man seinen Vorläufer kennt. Mit der EnSimiMaV hatte der Gesetzgeber erstmals eine Pflicht zum hydraulischen Abgleich eingeführt, um kurzfristig Energie einzusparen. Diese Regelung war stark durch die damalige Versorgungskrise geprägt: Sie erfasste Bestandsheizungen, setzte enge Fristen und nahm vor allem große Gebäude in den Blick.
In der Praxis zeigte sich rasch, dass diese Konstruktion an ihre Grenzen stieß. Handwerkskapazitäten fehlten, organisatorische Vorarbeiten wurden unterschätzt und effektive Durchsetzungsmechanismen existierten kaum. Die EnSimiMaV blieb damit weit hinter ihren Erwartungen zurück.
§ 60c GEG reagiert auf diese Erfahrungen mit einem konzeptionellen Bruch. Die Pflicht knüpft nicht mehr an den Bestand an, sondern an einen klaren, planbaren Zeitpunkt: den Einbau oder die Aufstellung einer neuen Heizungsanlage. Zugleich ist die Regelung zeitlich unbefristet und systematisch in das Gebäudeenergiegesetz integriert. Der hydraulische Abgleich wird damit zu einem festen Baustein jeder zukunftsgerichteten Heizungsmodernisierung.
Anwendungsbereich und Reichweite der Pflicht
Die Pflicht nach § 60c GEG gilt für Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger, die in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten neu installiert werden. Die Regelung verzichtet bewusst auf jede Einschränkung nach Brennstoffen. Entscheidend ist allein die Struktur des Gebäudes und die Art der Anlage.
Der Schwellenwert von sechs Nutzungseinheiten trägt der Erwägung Rechnung, dass der Aufwand des hydraulischen Abgleichs in größeren Gebäuden in einem angemessenen Verhältnis zum Einsparpotenzial steht. Zugleich deutet die gesetzgeberische Begründung darauf hin, dass der Anwendungsbereich funktional zu verstehen ist. Maßgeblich ist, ob mehrere Nutzungseinheiten tatsächlich an eine gemeinsame Zentralheizung angeschlossen sind. Diese Auslegung verhindert, dass formale Gebäudestrukturen zu sachlich nicht gerechtfertigten Ergebnissen führen.
Zeitlich greift § 60c GEG ausschließlich für Anlagen, die nach Inkrafttreten der Norm installiert werden. Eine Rückwirkung ist ausgeschlossen. Ebenso wenig lebt die Pflicht später erneut auf, wenn an einer bereits abgeglichenen Anlage Änderungen vorgenommen werden. Der Gesetzgeber versteht den hydraulischen Abgleich als einmalige Verpflichtung im Zusammenhang mit der Inbetriebnahme einer neuen Anlage.
Inhaltliche Anforderungen und Dokumentation
§ 60c GEG beschränkt sich nicht auf ein bloßes Ergebnis, sondern definiert den Weg dorthin. Vorgeschrieben sind unter anderem eine raumweise Heizlastberechnung, die Prüfung der Heizflächen im Hinblick auf niedrige Vorlauftemperaturen sowie die Anpassung der Regelung. Der Abgleich selbst hat nach anerkannten fachlichen Verfahren zu erfolgen, wobei auch gleichwertige zertifizierte Methoden zulässig sind.
Besondere Bedeutung kommt der Dokumentation zu. Die Einstellungswerte, Berechnungen und relevanten Parameter sind schriftlich festzuhalten. Diese Unterlagen dienen nicht nur der behördlichen Kontrolle, sondern entfalten auch mietrechtliche Relevanz. Mieter haben auf Verlangen Anspruch auf Einsicht in die Bestätigung, um sich ein Bild vom energetischen Zustand der Heizungsanlage zu machen.
Verantwortlichkeit des Eigentümers
Adressat der Pflicht ist der Gebäudeeigentümer. Auch wenn der hydraulische Abgleich häufig durch Fachunternehmen durchgeführt wird, verbleibt die rechtliche Verantwortung beim Eigentümer. Betreiber oder Contractor werden im Gesetz nicht als eigenständige Verpflichtete benannt. Diese Zuordnung folgt der Grundstruktur des Gebäudeenergiegesetzes, das die Verantwortung grundsätzlich beim Eigentümer verortet.
Für die Praxis bedeutet das, dass sich Eigentümer nicht darauf verlassen können, dass ein beauftragter Dritter die öffentlich-rechtliche Verantwortung übernimmt. Vertragsgestaltungen können die interne Risikoverteilung regeln, ändern aber nichts an der gesetzlichen Pflicht.
Kosten und ihre Verteilung im Mietverhältnis
Die zentrale Streitfrage betrifft regelmäßig die Kosten. Ausgangspunkt ist, dass der Eigentümer die Maßnahme finanzieren muss. Bei vermieteten Gebäuden stellt sich sodann die Frage der Umlagefähigkeit.
Der hydraulische Abgleich überschreitet regelmäßig den geschuldeten Zustand einer funktionierenden Heizungsanlage. Mietrechtlich schuldet der Vermieter eine ausreichende Wärmeversorgung, nicht jedoch eine optimal eingestellte oder besonders effiziente Anlage. Der Abgleich führt daher zu einer Verbesserung, die über den vertraglichen Soll-Zustand hinausgeht. Diese Wertung eröffnet den Anwendungsbereich der Modernisierungsvorschriften.
Wird der hydraulische Abgleich im Zusammenhang mit der Installation einer neuen Heizungsanlage durchgeführt, liegt typischerweise eine bauliche Veränderung vor. Der Eingriff in die Anlagentechnik erfüllt die Voraussetzungen einer energetischen Modernisierung. In solchen Fällen kommt eine Umlage der Kosten über § 559 BGB in Betracht. Der Einwand unbilliger Härte verliert an Gewicht, weil der Vermieter aufgrund einer zwingenden gesetzlichen Vorgabe handelt.
Selbst in Konstellationen, in denen man den Abgleich isoliert betrachtet und eine bauliche Veränderung verneint, bleibt Raum für eine Umlage über die Betriebskosten. Die Maßnahme dient der Sicherung eines effizienten, ordnungsgemäßen Betriebs der Heizungsanlage. Sie lässt sich daher als Wartungskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung einordnen. Entscheidend ist, dass sie nicht der Beseitigung eines konkreten Defekts dient, sondern die Funktionsfähigkeit der Anlage insgesamt verbessert.
Keine unmittelbaren Erfüllungsansprüche der Mieter
Die Pflicht nach § 60c GEG ist öffentlich-rechtlich ausgestaltet. Sie begründet kein unmittelbares Forderungsrecht der Mieter auf Durchführung des hydraulischen Abgleichs. Auch aus der allgemeinen Instandhaltungspflicht des Vermieters lässt sich ein solcher Anspruch nicht herleiten, solange die Heizungsanlage funktionsfähig ist.
Ebenso wenig führt die unterlassene Durchführung automatisch zu einem Mietmangel. Der vertraglich geschuldete Zustand verändert sich durch die gesetzliche Vorgabe nicht. Der Vermieter schuldet weiterhin eine ausreichende Wärmeversorgung, nicht jedoch die Einhaltung sämtlicher aktueller energetischer Standards.
Wirtschaftlichkeitsgebot und mittelbare Konsequenzen
Anders gelagert ist die Situation bei der Betriebskostenabrechnung. Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet den Vermieter, nur solche Kosten umzulegen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung gerechtfertigt sind. Verstößt der Vermieter gegen eine ausdrücklich gesetzlich normierte Pflicht, die der Senkung des Energieverbrauchs dient, kann dies Auswirkungen auf die Umlagefähigkeit der Heizkosten haben.
Gerade bei neu installierten Heizungsanlagen liegt es nahe, von einem wirtschaftlich handelnden Vermieter zu erwarten, dass er den gesetzlich vorgesehenen hydraulischen Abgleich durchführt. Unterbleibt dies und entstehen dadurch höhere Heizkosten, können Einwendungen gegen die Abrechnung im Raum stehen. Diese Konstellation unterscheidet sich deutlich von der Situation bei Bestandsanlagen, bei denen eine solche Argumentation schnell in eine unzulässige Modernisierungspflicht münden würde.
Durchsetzung durch die Behörden
§ 60c GEG ist mit klaren Durchsetzungsmechanismen ausgestattet. Die zuständige Behörde kann die Durchführung des hydraulischen Abgleichs anordnen. Darüber hinaus ist die Nichtdurchführung bußgeldbewehrt. Damit verleiht der Gesetzgeber der Pflicht ein Gewicht, das über bloße Appellnormen deutlich hinausgeht.
Für Eigentümer bedeutet das, dass der hydraulische Abgleich nicht als verhandelbare Option verstanden werden darf. Er ist verbindlicher Bestandteil der Heizungsinstallation und dauerhaft durchsetzbar.
Ausblick
Der hydraulische Abgleich nach § 60c GEG markiert einen weiteren Schritt hin zu verbindlichen energetischen Mindeststandards im Gebäudebereich. Technische Feinjustierungen werden rechtlich aufgewertet und entfalten spürbare Auswirkungen im Mietrecht. Für Eigentümer und Vermieter liegt die Herausforderung darin, diese Anforderungen frühzeitig in ihre Planungen zu integrieren.
Wer den hydraulischen Abgleich von Anfang an mitdenkt, schafft nicht nur technische Effizienz, sondern auch rechtliche Klarheit. Gerade im Mietverhältnis kann das helfen, spätere Konflikte über Kosten, Abrechnungen und Verantwortlichkeiten zu vermeiden. In diesem Sinne ist § 60c GEG weniger als zusätzliche Last zu verstehen, sondern als Anlass, Heizungsmodernisierungen ganzheitlich zu planen und sauber umzusetzen.