Mit der Abnahme nach § 640 BGB endet die Bauphase und beginnt die Haftungsphase. Juristisch markiert sie den zentralen Wendepunkt des gesamten Bauvertrags. Mit ihr wird die Vergütung fällig (§ 641 Abs. 1 BGB), die Gefahr geht auf den Besteller über (§ 644 BGB), und vor allem kehrt sich die Beweislast um. Ab diesem Moment gilt das Werk grundsätzlich als vertragsgerecht hergestellt. Mängelrechte bestehen zwar fort, ihre Durchsetzung wird jedoch deutlich anspruchsvoller. Diese Zäsur wird von Bauherren regelmäßig unterschätzt, weil Mängel häufig erst nach der Abnahme sichtbar werden oder in ihrer Tragweite zunächst nicht erkannt sind. Risse im Putz, Feuchtigkeit im Keller, Schallprobleme, undichte Fenster oder mangelhafte Wärmedämmung treten nicht selten erst Wochen oder Monate später zutage. Rechtlich entscheidend ist nicht der Zeitpunkt der Entdeckung, sondern ob der Mangel bereits bei Abnahme objektiv vorlag. Ab diesem Moment trägst Du die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Ursache im Verantwortungsbereich des Unternehmers liegt. Genau hier liegt das zentrale Risiko nach der Abnahme. Informelle Reklamationen, ungeprüfte Nachbesserungsversuche oder eigenmächtige Maßnahmen untergraben diese Beweisführung und eröffnen dem Unternehmer Verteidigungsstrategien, die sich später kaum noch korrigieren lassen.
Wann gilt ein Werk rechtlich überhaupt als abgenommen?
Ob und wann eine Abnahme vorliegt, ist eine der konfliktträchtigsten Fragen im Bauvertragsrecht, weil daran nahezu alle Rechtsfolgen anknüpfen. Grundsätzlich ist die Abnahme ist die körperliche Entgegennahme des Werks verbunden mit der Erklärung, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht wurde. Diese Erklärung muss allerdings nicht ausdrücklich erfolgen. Sie kann ausdrücklich, konkludent oder sogar fingiert eintreten. Die ausdrückliche Abnahme erfolgt typischerweise durch ein Abnahmeprotokoll oder eine entsprechende eindeutige Erklärung gegenüber dem Unternehmer. Weitaus problematischer ist die konkludente Abnahme. Sie liegt vor, wenn Dein Verhalten aus objektiver Sicht nur so verstanden werden kann, dass Du das Werk als im Wesentlichen mangelfrei akzeptierst. Der Einzug in das Gebäude, die Ingebrauchnahme einzelner Gewerke oder die vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung können eine solche Abnahme begründen, auch wenn kein formeller Abnahmetermin stattgefunden hat. Besonders gefährlich ist die Abnahmefiktion nach § 640 Abs. 2 BGB. Setzt der Unternehmer Dir nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und reagierst Du nicht oder verweigerst Du die Abnahme ohne Benennung mindestens eines Mangels, gilt das Werk kraft Gesetzes als abgenommen. In der Praxis geschieht dies häufig unbemerkt, etwa durch ein formloses Schreiben oder eine E-Mail mit Fristsetzung. Unerheblich ist, ob Dir die Tragweite bewusst war. Entscheidend ist allein, dass die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Umgekehrt liegt keine Abnahme vor, wenn wesentliche Mängel bestehen und die Abnahme deshalb berechtigt verweigert wird. Die Schwelle der Wesentlichkeit ist dabei hoch, aber keineswegs theoretisch. Funktionale Beeinträchtigungen, erhebliche Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit oder substanzrelevante Ausführungsfehler schließen eine Abnahme aus. Gerade weil Abnahme nicht zwingend „Abnahme“ heißen muss, sondern sich aus Verhalten, Schweigen oder Zahlungsabläufen ergeben kann, ist eine saubere rechtliche Einordnung im Einzelfall zwingend. Wer den Abnahmezeitpunkt falsch einschätzt, verliert nicht nur Beweispositionen, sondern verschiebt unbemerkt die gesamte Risikoverteilung zu seinen Lasten.
Was rechtlich als Baumangel gilt
Ein Baumangel ist keine Frage subjektiver Erwartungen, sondern eine objektive Abweichung von der geschuldeten Beschaffenheit. Maßgeblich ist § 633 Abs. 2 BGB. Danach ist das Werk mangelhaft, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist, sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung eignet oder nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ergänzend sind öffentlich-rechtliche Vorgaben, insbesondere aus dem Bauordnungsrecht der Länder, zu berücksichtigen. In der Praxis scheitern Mängelrechte häufig an einer unsauberen Einordnung. Bauherren schildern Symptome statt Ursachen. Feuchtigkeit, Schimmel oder Risse sind Schadensbilder, keine rechtlichen Mängelbeschreibungen. Juristisch relevant sind etwa eine unzureichende Abdichtung gegen drückendes Wasser, eine fehlerhafte Planung des Lastfalls, eine nicht normgerechte Ausführung nach DIN-Vorgaben oder eine unzulässige Abweichung von der Baubeschreibung. Nach der Abnahme genügt eine pauschale Beanstandung nicht mehr. Der Unternehmer darf eine hinreichend konkrete Mängelanzeige verlangen, die ihm eine Prüfung und Nacherfüllung ermöglicht. Gleichzeitig ist Zurückhaltung geboten: Voreilige technische Bewertungen oder Schuldzuweisungen können sich später als falsch erweisen und Deine Rechtsposition schwächen. Eine strukturierte Dokumentation mit Fotos, Datierung, genauer Ortsangabe und ergänzender sachverständiger Einschätzung ist der rechtlich saubere Weg.
Mängelanzeige und Nacherfüllung nach der Abnahme
Nach der Abnahme greifen die gesetzlichen Mängelrechte aus § 634 BGB. Vorrangig ist der Anspruch auf Nacherfüllung gemäß § 635 BGB. Du bist verpflichtet, dem Unternehmer zunächst die Gelegenheit zu geben, den Mangel zu beseitigen. Dazu gehört eine klare Mängelanzeige und die Setzung einer angemessenen Frist. Die Angemessenheit richtet sich nach Art, Umfang und Dringlichkeit des Mangels. Bei substanzgefährdenden oder sicherheitsrelevanten Mängeln kann eine kurze Frist gerechtfertigt sein, bei komplexen technischen Mängeln nicht. Ein häufiger Fehler besteht darin, die Fristsetzung zu unterlassen oder lediglich unverbindlich „um Prüfung“ zu bitten. Ohne wirksame Frist gerät der Unternehmer nicht in Verzug, und weitergehende Rechte bleiben gesperrt. Ebenso riskant ist es, vor Fristablauf selbst Handwerker zu beauftragen oder Nachbesserungen vorzunehmen. Nach der Abnahme führt dies regelmäßig zum Einwand der vereitelten Nacherfüllung. Das Ergebnis ist der Verlust des Anspruchs auf kostenfreie Mängelbeseitigung und häufig auch von Schadensersatzansprüchen.
Weitere Rechte bei erfolgloser Nachbesserung
Verstreicht die gesetzte Frist erfolglos oder verweigert der Unternehmer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig, stehen Dir die weiteren Mängelrechte offen. Dazu zählen die Selbstvornahme mit Aufwendungsersatz (§ 637 BGB), die Minderung der Vergütung (§ 638 BGB), der Rücktritt vom Vertrag bei erheblichen Mängeln (§ 636, § 323 BGB) sowie Schadensersatz (§ 636, § 280, § 281 BGB). In der Praxis wird diese Stufenfolge häufig missachtet. Bauherren mindern vorschnell, erklären pauschal den Rücktritt oder drohen mit Ersatzvornahme, ohne die formalen Voraussetzungen einzuhalten. Spätestens im Streitfall erweist sich das als fatal. Besondere Vorsicht ist bei der Schlusszahlung geboten. Wer nach der Abnahme die Schlussrechnung vollständig und vorbehaltlos bezahlt, ohne bestehende oder vorbehaltene Mängelrechte zu dokumentieren, verschafft dem Unternehmer zusätzliche Argumente. Zwar erlöschen Mängelrechte dadurch nicht automatisch, ihre Durchsetzung wird jedoch erheblich erschwert.
Verjährung von Baumängeln und der Irrtum von Zeitreserven
Mit der Abnahme beginnt auch die Verjährung. Bei Bauwerken beträgt sie regelmäßig fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Diese Frist wird von Bauherren oft als komfortabel wahrgenommen. Tatsächlich ist sie trügerisch. Je länger Du wartest, desto schwieriger wird die Beweisführung. Zwischenzeitliche Nutzungsänderungen, Witterungseinflüsse oder Folgearbeiten eröffnen dem Unternehmer den Einwand, der Schaden habe andere Ursachen. Zudem verjähren einzelne Nebenansprüche unter Umständen früher. Wer Mängel erkennt oder auch nur vermutet, sollte nicht abwarten, sondern die Verjährung im Blick behalten und rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen, etwa durch Klageerhebung oder ein selbstständiges Beweisverfahren (§ 204 BGB).
Beweissicherung nach der Abnahme: Selbstständiges Beweisverfahren
Nach der Abnahme reicht die eigene Dokumentation in streitigen Fällen häufig nicht aus. Bestreitet der Unternehmer den Mangel oder dessen Ursächlichkeit, ist belastbares technisches Beweismaterial erforderlich. Das selbstständige Beweisverfahren nach § 485 ZPO dient der gerichtsfesten Sicherung des baulichen Zustands durch einen Sachverständigen, ohne dass bereits Klage erhoben werden muss. Es klärt keine Rechtsfragen, sondern sichert Tatsachen. Dieses Instrument ist besonders sinnvoll bei verdeckten Mängeln, komplexen technischen Zusammenhängen oder wenn zu befürchten ist, dass der Zustand später nicht mehr rekonstruierbar ist. Gleichzeitig ist es kein Automatismus. Es verursacht Kosten, bindet Zeit und verschärft häufig die Auseinandersetzung. Strategisch eingesetzt, kann es jedoch die entscheidende Grundlage für eine erfolgreiche außergerichtliche Einigung oder eine spätere Klage sein. Ohne sachverständige Unterstützung überschätzen Bauherren regelmäßig ihre Beweislage und unterschätzen die Einwendungen der Gegenseite.
Strategisches Handeln statt Aktionismus
Die Zeit nach der Abnahme erfordert ein kontrolliertes, rechtlich geführtes Vorgehen. Unkoordinierte Maßnahmen, informelle Absprachen oder vorschnelle technische Eingriffe verschieben die Risiken regelmäßig zu Lasten des Bauherrn. Maßgeblich ist, dass Mängel sachlich korrekt erfasst, formal ordnungsgemäß angezeigt und in der vorgesehenen Anspruchsreihenfolge verfolgt werden. Wer Beweise frühzeitig sichert, Fristen gezielt setzt und die weiteren Schritte am gesetzlichen System ausrichtet, behält die Durchsetzungshoheit. Auf diese Weise bleibt der Mängelkomplex steuerbar und entzieht sich einer unkontrollierten Kosten- und Haftungsdynamik. Die Abnahme verändert die rechtlichen Rahmenbedingungen dauerhaft. Wer sein Vorgehen daran anpasst, erhält Handlungsspielraum und vermeidet strukturelle Rechtsverluste.