Treten Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf, befindet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer rechtlich besonderen Stellung, die sich deutlich von der Situation eines einzelnen Bauherrn unterscheidet. Maßgeblich ist zunächst § 9a Abs. 2 WEG. Diese Vorschrift ordnet an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Trägerin der Rechte und Pflichten ist, soweit es um das gemeinschaftliche Eigentum geht. Mängel an Dach, Fassade, tragenden Bauteilen, Leitungen oder technischen Anlagen betreffen daher die Gemeinschaft in ihrer Gesamtheit. Die daraus folgenden Ansprüche stehen der WEG zu und werden durch sie geltend gemacht. Ergänzend regelt § 18 Abs. 1 WEG die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Durchsetzung von Mängelrechten gehört zu diesem Pflichtenkreis, weil der mangelfreie Zustand des Gemeinschaftseigentums Voraussetzung für dessen Erhaltung und Nutzung ist.
Die materiell-rechtliche Grundlage der Mängelrechte findet sich regelmäßig im Werkvertragsrecht der §§ 633 ff. BGB. Ein Sachmangel liegt nach § 633 Abs. 2 BGB vor, wenn das Werk die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine übliche Beschaffenheit besitzt, die der Besteller erwarten darf. In der Praxis zeigt sich dieser abstrakte Maßstab in sehr konkreten Alltagskonflikten. Feuchtigkeit dringt über eine fehlerhaft ausgeführte Balkonabdichtung in darunterliegende Wohnungen ein. Die Tiefgarage weist Rissbildungen auf, die den Korrosionsschutz der Bewehrung beeinträchtigen. Eine Heizungsanlage erreicht dauerhaft die vertraglich zugesagte Leistung nicht. In all diesen Fällen entsteht für die Gemeinschaft ein Handlungsdruck, der rechtlich sauber eingeordnet werden muss.
Besondere Bedeutung erhält dabei die Beschlusskompetenz. Nach § 19 Abs. 1 WEG entscheiden die Wohnungseigentümer über Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung durch Beschluss. Die Wahl des Mängelrechts stellt eine solche Maßnahme dar. Der Beschluss muss erkennen lassen, welchen Weg die Gemeinschaft einschlagen will. Eine bloße Aufforderung an den Verwalter, sich „um den Mangel zu kümmern“, genügt den rechtlichen Anforderungen häufig nicht. Gerade weil die Ausübung bestimmter Rechte spätere Optionen beeinflusst, verlangt das Gesetz eine strukturierte Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft. Bereits an diesem Punkt zeigt sich, dass Mängelrechte der WEG stets im Zusammenspiel von materiellem Recht und organisationsrechtlichen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes betrachtet werden müssen.
Nacherfüllung als gesetzlicher Ausgangspunkt und ihre praktische Reichweite
Das zentrale Mängelrecht bildet die Nacherfüllung nach § 635 BGB. Der Unternehmer erhält damit die Möglichkeit, den vertragsgemäßen Zustand herzustellen. Für die WEG bedeutet dies, dass sie den Vertragspartner zur Beseitigung des Mangels auffordern kann. In der Praxis geschieht dies regelmäßig durch eine formalisierte Mängelanzeige, verbunden mit der Setzung einer angemessenen Frist. Diese Fristsetzung erfüllt eine doppelte Funktion. Sie konkretisiert den Anspruch und schafft zugleich die Voraussetzung für weitergehende Rechte.
Im WEG-Alltag zeigt sich die Bedeutung dieser Phase sehr deutlich. Angenommen, an einer Wohnanlage aus den frühen 2020er-Jahren lösen sich großflächig Fassadenteile. Ein Gutachter stellt fest, dass die Putzschichten wegen einer fehlerhaften Untergrundvorbereitung mangelhaft haften. Die Gemeinschaft beschließt, den Bauträger zur Nachbesserung aufzufordern. Rechtlich stützt sich dieses Vorgehen auf § 635 Abs. 1 BGB. Wirtschaftlich verbindet sich damit häufig die Hoffnung, dass der Unternehmer kostenfrei tätig wird und die Instandhaltungsrücklage geschont bleibt.
Gleichzeitig offenbart diese Phase ihre Grenzen. Nachbesserungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum betreffen oft das gesamte Gebäude und beeinträchtigen den Gebrauch über Monate. Gerüste, Lärm und Staub belasten die Eigentümer. Verzögerungen sind keine Seltenheit, insbesondere wenn der Unternehmer personell oder finanziell angespannt ist. Aus rechtlicher Sicht behält die WEG währenddessen ihre weiteren Mängelrechte, doch die tatsächliche Durchsetzung gestaltet sich zunehmend schwierig. Die ordnungsgemäße Fristsetzung gewinnt hier entscheidende Bedeutung. Sie muss so bemessen sein, dass der Unternehmer realistisch tätig werden kann, zugleich aber den Interessen der Gemeinschaft Rechnung trägt.
Die Nacherfüllung bildet damit den gesetzlichen Ausgangspunkt, der in vielen Fällen sinnvoll erscheint. Sie verlangt jedoch eine aktive Steuerung durch die Gemeinschaft und eine klare Dokumentation. Ohne diese Grundlage geraten spätere Schritte rechtlich ins Wanken.
Vorschuss und Selbstvornahme nach § 637 BGB aus Sicht der Gemeinschaft
Ein besonders praxisrelevantes Instrument stellt der Vorschussanspruch in Verbindung mit der Selbstvornahme dar. § 637 Abs. 1 BGB eröffnet dem Besteller die Möglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen, wenn der Unternehmer nach Fristsetzung untätig bleibt. § 637 Abs. 3 BGB ergänzt diesen Anspruch um die Möglichkeit, einen Vorschuss zu verlangen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften besitzt diese Regelung enorme Bedeutung, weil sie Handlungsfähigkeit schafft, ohne dass erhebliche Mittel vorfinanziert werden müssen.
Ein typisches Beispiel aus dem WEG-Alltag zeigt die Tragweite. In einer größeren Anlage versagt die Abdichtung der Tiefgarage. Wasser dringt ein, die Bewehrung beginnt zu korrodieren. Der Bauträger reagiert auf Mängelanzeigen ausweichend. Die Gemeinschaft setzt eine Frist, die verstreicht. Auf dieser Grundlage beschließt sie, die Sanierung selbst durchführen zu lassen und einen Vorschuss geltend zu machen. Rechtlich bewegt sich die WEG damit im Rahmen des § 637 BGB. Wirtschaftlich gewinnt sie die Kontrolle über die Maßnahme und kann einen qualifizierten Fachbetrieb beauftragen.
Der Vorschussanspruch verlangt eine sorgfältige Vorbereitung. Die Kosten müssen voraussichtlich erforderlich sein. Gutachten und belastbare Angebote bilden die Grundlage. Gerichte prüfen später, ob die angesetzten Beträge nachvollziehbar waren. Für die Gemeinschaft empfiehlt sich daher eine transparente Dokumentation, die sowohl den Eigentümern als auch dem Unternehmer die Entscheidungsgrundlage verdeutlicht.
Im Vergleich zur bloßen Geltendmachung von Schadensersatz bietet der Vorschuss einen flexiblen Weg. Die Gemeinschaft bleibt in der Lage, den Mangel zeitnah zu beseitigen, ohne sich endgültig von der ursprünglichen Leistungspflicht zu lösen. Diese Konstellation erweist sich gerade dann als sinnvoll, wenn weitere Schäden drohen oder der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums erheblich eingeschränkt ist.
Schadensersatz statt der Leistung nach §§ 280, 281 BGB und seine Tragweite
Der Schadensersatz statt der Leistung stellt für die WEG einen weitreichenden Schritt dar. Seine rechtliche Grundlage findet sich in §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB. Voraussetzung ist eine Pflichtverletzung in Form eines mangelhaften Werkes sowie eine erfolglose Fristsetzung zur Nacherfüllung. Mit der Geltendmachung dieses Anspruchs entscheidet sich die Gemeinschaft für eine endgültige Abwicklung auf Geldbasis.
In der Praxis zeigt sich dieses Instrument häufig bei strukturellen Mängeln. Ein Beispiel verdeutlicht dies. In einer Wohnanlage wurde eine Lüftungsanlage eingebaut, die dauerhaft Geräuschimmissionen verursacht und die technischen Vorgaben unterschreitet. Mehrere Nachbesserungsversuche scheitern. Die Gemeinschaft beschließt nach erneuter Fristsetzung, Schadensersatz statt der Leistung zu verlangen. Der Anspruch richtet sich auf den Betrag, der erforderlich ist, um eine funktionierende Anlage einzubauen.
Für die WEG bedeutet dieser Schritt Klarheit. Sie erhält einen Geldanspruch, der den wirtschaftlichen Aufwand abbildet. Gleichzeitig übernimmt sie die Verantwortung für die Umsetzung. Steigende Baukosten oder zusätzliche Maßnahmen wirken sich unmittelbar auf das Gemeinschaftsvermögen aus. Der Schadensersatzanspruch orientiert sich am objektiven Maßstab der Erforderlichkeit. § 249 BGB bildet hierbei den allgemeinen schadensrechtlichen Rahmen.
Aus rechtlicher Sicht verlangt dieser Weg eine saubere Fristsetzung und eine eindeutige Beschlusslage. Der Beschluss sollte klar erkennen lassen, dass die Gemeinschaft Schadensersatz statt der Leistung geltend machen will. Unklare Formulierungen führen in der Praxis zu Streit über den Umfang der noch bestehenden Rechte. Gerade weil dieser Anspruch die Nachbesserung ablöst, empfiehlt sich eine besonders sorgfältige Vorbereitung.
Wirtschaftliche Abwägungen, Beschlussfassung und Haftungsfragen innerhalb der WEG
Die Wahl zwischen Nachbesserung, Vorschuss mit Selbstvornahme und Schadensersatz verlangt eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verlangt eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Pflicht wirkt als Leitlinie für die Entscheidung. Wirtschaftliche Vernunft und rechtliche Zulässigkeit greifen ineinander.
Ein häufiges Szenario zeigt die Tragweite. Die Gemeinschaft verfügt über eine begrenzte Instandhaltungsrücklage. Ein Mangel an der Gebäudehülle erfordert umfangreiche Maßnahmen. Die Nachbesserung durch den Unternehmer zieht sich über Jahre. Der Vorschuss eröffnet die Möglichkeit, zügig zu handeln, während der Schadensersatz eine klare finanzielle Trennung schafft. Jede Variante beeinflusst Liquidität, Zeitplan und Risikoverteilung.
Die Beschlussfassung besitzt hierbei eine Schlüsselfunktion. Sie sollte die gewählte Strategie eindeutig benennen und die Verwaltung zur Durchsetzung ermächtigen. Unklare Beschlüsse gefährden die Umsetzung und eröffnen Angriffsflächen für Anfechtungen nach § 44 WEG. Auch haftungsrechtliche Aspekte spielen eine Rolle. Verwaltung und Beirat handeln im Rahmen ihrer Aufgaben. Eine fundierte Entscheidungsgrundlage, gestützt auf Gutachten und rechtliche Einordnung, schützt vor dem Vorwurf pflichtwidrigen Handelns.
In der Gesamtschau zeigt sich, dass die Mängelrechte der WEG ein fein austariertes Instrumentarium bilden. Ihre sachgerechte Anwendung verlangt juristische Präzision, wirtschaftliches Verständnis und eine klare interne Willensbildung. Wer diese Ebenen miteinander verbindet, schafft die Grundlage für eine nachhaltige Lösung im Umgang mit Baumängeln am Gemeinschaftseigentum.