Die Frage der Verjährung von Mängelansprüchen gehört im Wohnungseigentumsrecht zu den rechtlich anspruchsvollsten und zugleich praxisrelevantesten Themen. Kaum ein Neubauprojekt vergeht ohne Diskussionen über Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeit im Keller, mangelhafte Abdichtungen von Balkonen oder Probleme mit der Haustechnik. In der Wohnungseigentümergemeinschaft verdichten sich diese Mängel zu einem kollektiven Problem, weil sie regelmäßig das Gemeinschaftseigentum betreffen und ihre rechtliche Einordnung über individuelle Erwerberinteressen hinausgeht. Die juristische Komplexität entsteht aus dem Zusammenspiel mehrerer Ebenen: dem Bauträgervertrag als schuldrechtlicher Grundlage, dem werkvertraglichen Mängelrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, den Besonderheiten der Abnahme im WEG-Kontext und den kollektivrechtlichen Strukturen des Wohnungseigentumsgesetzes. Verjährung bildet dabei den zeitlichen Rahmen, innerhalb dessen sämtliche Rechte durchsetzbar bleiben. Läuft diese Frist ab, verliert der Anspruch seine rechtliche Durchsetzbarkeit, auch wenn der Mangel objektiv fortbesteht und wirtschaftlich erheblich ist.
Rechtlich beginnt die Analyse stets beim Bauträgervertrag. Dieser Vertrag unterliegt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Vorschriften des Werkvertragsrechts gemäß §§ 631 ff. BGB, soweit es um die Errichtung des Bauwerks geht. Für Sachmängel gelten daher die Rechte aus § 634 BGB. Diese Norm eröffnet dem Besteller ein Bündel an Rechten, das von der Nacherfüllung über Selbstvornahme und Kostenvorschuss bis hin zu Minderung und Schadensersatz reicht. Für sämtliche dieser Rechte ordnet § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB eine Verjährungsfrist von fünf Jahren an, sofern es um ein Bauwerk oder um ein Werk geht, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht und das Werk hierfür bestimmungsgemäß verwendet worden ist. Das Gemeinschaftseigentum eines Mehrfamilienhauses fällt ohne Weiteres unter diesen Bauwerksbegriff.
Im WEG-Alltag zeigt sich die Tragweite dieser Frist besonders deutlich. Ein typisches Beispiel bildet ein Flachdach, das mehrere Jahre nach Fertigstellung Undichtigkeiten aufweist. Das Eindringen von Feuchtigkeit führt zu Schäden an der Dämmung und an tragenden Bauteilen. Juristisch handelt es sich um einen Mangel des Gemeinschaftseigentums, dessen Ursache häufig in einer fehlerhaften Planung oder Ausführung liegt. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang, ob die fünfjährige Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist. Diese Frist läuft unabhängig davon, wann der Schaden erstmals sichtbar wird oder wann die Gemeinschaft ihn erkennt. Sie knüpft allein an den Beginn der Verjährung an, der seinerseits an die Abnahme gekoppelt ist. Genau an dieser Stelle entstehen in der Praxis zahlreiche Fehlannahmen, die später zu einem vollständigen Verlust von Ansprüchen führen können.
Die rechtliche Bewertung wird zusätzlich dadurch erschwert, dass der einzelne Wohnungseigentümer seine vertraglichen Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich an die Gemeinschaft verliert, sobald diese entstanden ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird Trägerin der sogenannten gemeinschaftsbezogenen Ansprüche. Daraus folgt, dass es auf das Handeln oder Unterlassen der Gemeinschaft ankommt, etwa auf Beschlüsse zur Mängelverfolgung, auf die Beauftragung von Sachverständigen oder auf die Einleitung verjährungshemmender Maßnahmen. In dieser kollektiven Struktur liegt ein erhebliches Risiko, weil Untätigkeit oder Verzögerungen einzelner Organe die gesamte Gemeinschaft rechtlich binden. Verjährung wirkt dann wie ein juristischer Endpunkt, der kaum noch korrigierbar ist.
Beginn der Verjährung bei Bauträgermaßnahmen – die Abnahme als rechtlicher Schlüsselmoment
Der Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen knüpft im Werkvertragsrecht systematisch an die Abnahme an. § 634a Abs. 2 BGB bestimmt, dass die Verjährung mit der Abnahme des Werkes beginnt. Diese scheinbar klare Anknüpfung entfaltet im Bauträger- und WEG-Kontext eine erhebliche rechtliche Sprengkraft, weil die Abnahme hier in unterschiedlichen Formen, Zeitpunkten und Zuständigkeiten erfolgt. Gerade beim Gemeinschaftseigentum zeigt sich, wie weit die praktische Bedeutung dieser Regelung über eine rein formale Erklärung hinausgeht.
Die Abnahme stellt rechtlich die Billigung des Werkes als im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellte Leistung dar. Mit ihr gehen mehrere Wirkungen einher: die Fälligkeit der Vergütung, der Gefahrübergang, die Beweislastumkehr für Mängel und eben der Start der Verjährungsfrist. Im Bauträgerrecht erfolgt die Abnahme häufig wohnungsbezogen. Der Erwerber nimmt sein Sondereigentum ab, oft verbunden mit einer gleichzeitigen Abnahme des Gemeinschaftseigentums „anteilig“. Daneben finden sich Konstruktionen, bei denen das Gemeinschaftseigentum gesondert abgenommen wird, etwa durch einen vom Bauträger benannten Erstverwalter oder durch einen Sachverständigen mit entsprechender Vollmacht. Rechtlich anerkannt ist auch eine Abnahme durch einen Vertreter, sofern dieser wirksam bevollmächtigt ist.
Im WEG-Alltag zeigt sich, dass viele Eigentümer die Tragweite dieser Abnahme kaum erfassen. Ein häufiges Szenario besteht darin, dass ein Bauträger bereits vor Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter einsetzt, der im Namen der künftigen Gemeinschaft das Gemeinschaftseigentum abnimmt. Diese Abnahme setzt die Verjährung für sämtliche Mängel am Gemeinschaftseigentum in Lauf, auch für solche, die zu diesem Zeitpunkt noch verborgen sind. Jahre später auftretende Schäden an der Tiefgarage oder an der Fassadenabdichtung stoßen dann auf eine abgelaufene Verjährungsfrist, obwohl kein einzelner Eigentümer jemals bewusst eine Abnahme erklärt hat.
Rechtlich entscheidend ist dabei die Wirksamkeit der Abnahme. Die Rechtsprechung erkennt auch konkludente Abnahmen an, etwa durch die widerspruchslose Ingebrauchnahme des Gemeinschaftseigentums, wenn diese als Billigung der Leistung zu werten ist. So kann der dauerhafte Betrieb einer Heizungsanlage oder die Nutzung eines Aufzugs unter Umständen als Abnahmehandlung eingeordnet werden. Für die Gemeinschaft entsteht dadurch ein erhebliches Risiko, weil der Verjährungsbeginn faktisch unbemerkt ausgelöst wird.
Besonders praxisrelevant ist die Frage der Teilabnahme. Bauträger sehen in ihren Verträgen häufig vor, dass einzelne Gewerke oder Bauabschnitte gesondert abgenommen werden. Jede wirksame Teilabnahme setzt für den jeweils betroffenen Leistungsbereich eine eigene Verjährungsfrist in Gang. Im Ergebnis laufen dann mehrere Verjährungsfristen parallel, was die rechtliche Bewertung späterer Mängel erheblich erschwert. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft bedeutet dies, dass eine präzise Dokumentation der Abnahmevorgänge unverzichtbar ist. Ohne klare Kenntnis darüber, wann und in welchem Umfang das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde, lässt sich der Ablauf der Verjährung kaum zuverlässig bestimmen.
Auswirkungen verspäteter Mängelrügen und typische Fehlvorstellungen im WEG-Alltag
In der Praxis hält sich hartnäckig die Vorstellung, dass eine rechtzeitige Mängelanzeige die Verjährung automatisch stoppt oder zumindest verlängert. Diese Annahme prägt viele Entscheidungen innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften und führt regelmäßig zu folgenschweren Fehleinschätzungen. Juristisch betrachtet entfaltet die bloße Mängelrüge jedoch eine deutlich begrenztere Wirkung, als vielfach angenommen wird. Das Werkvertragsrecht knüpft die Hemmung oder den Neubeginn der Verjährung an klar definierte Tatbestände, die über eine einfache Anzeige hinausgehen.
Eine Mängelanzeige erfüllt zunächst die Funktion, dem Bauträger Gelegenheit zur Nacherfüllung zu geben. Sie dient der Konkretisierung des Mangels und der Wahrung vertraglicher Rücksichtnahmepflichten. Auf den Lauf der Verjährung wirkt sie sich allerdings nur mittelbar aus. Eine Hemmung der Verjährung tritt nach § 203 BGB ein, wenn zwischen den Parteien Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände geführt werden. Verhandlungen setzen einen ernsthaften Meinungsaustausch voraus, der auf eine einvernehmliche Lösung gerichtet ist. Ein einseitiges Schreiben der Gemeinschaft mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung genügt hierfür regelmäßig nicht.
Im WEG-Alltag zeigt sich dieses Problem besonders deutlich bei langwierigen Korrespondenzen mit Bauträgern. Häufig reagiert der Bauträger ausweichend, kündigt Prüfungen an oder verweist auf Subunternehmer. Die Gemeinschaft wiegt sich in Sicherheit, weil sie seit Jahren „im Gespräch“ ist. Rechtlich entscheidend bleibt jedoch, ob diese Kommunikation als Verhandlung im Sinne des § 203 BGB einzuordnen ist. Fehlt es an einer ernsthaften Erörterung der Mängelrechte, läuft die Verjährung ungebremst weiter.
Ein weiteres Missverständnis betrifft den Neubeginn der Verjährung gemäß § 212 BGB. Ein solcher Neubeginn tritt ein, wenn der Schuldner den Anspruch anerkennt, etwa durch Abschlagszahlungen, durch ausdrückliche Anerkennung des Mangels oder durch vorbehaltlose Mängelbeseitigung. In der Praxis beseitigen Bauträger Mängel häufig „kulanzweise“ oder ohne Anerkennung einer Rechtspflicht. Solche Maßnahmen lösen regelmäßig keinen Neubeginn der Verjährung aus. Für die Gemeinschaft entsteht dadurch die trügerische Situation, dass einzelne Mängel behoben werden, während die Verjährungsfrist für andere, noch nicht erkannte Mängel weiterläuft.
Problematisch wirkt sich allerdings eine verspätete Mängelrüge aus, wenn sie erst kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist erfolgt. Die Gemeinschaft steht dann unter erheblichem Zeitdruck, verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Dazu zählt vor allem die gerichtliche Geltendmachung der Ansprüche oder die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB. In vielen Gemeinschaften scheitert dies an fehlenden Beschlüssen, an Unsicherheiten über die Kosten oder an der Hoffnung auf eine außergerichtliche Lösung. Läuft die Verjährung in dieser Phase ab, verlieren sämtliche Mängelansprüche ihre Durchsetzbarkeit, unabhängig von ihrer technischen oder wirtschaftlichen Bedeutung.
Beschlusskompetenz, Verwalterrolle und Haftungsfallen rund um die Verjährung
Die Durchsetzung von Mängelansprüchen am Gemeinschaftseigentum ist untrennbar mit der internen Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden. Spätestens seit der WEG-Reform kommt der Gemeinschaft eine klare Stellung als Trägerin der gemeinschaftsbezogenen Rechte zu. Daraus folgt, dass Entscheidungen über die Verfolgung von Mängeln, über verjährungshemmende Maßnahmen und über gerichtliche Schritte grundsätzlich durch Beschluss der Eigentümerversammlung getroffen werden. Diese kollektive Entscheidungsstruktur beeinflusst den Lauf der Verjährung in erheblichem Maße und birgt zugleich spezifische Haftungsrisiken.
Rechtlich stützt sich die Beschlusskompetenz auf § 9a WEG in Verbindung mit § 18 WEG. Die Gemeinschaft verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum eigenverantwortlich und entscheidet über Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Geltendmachung von Mängelrechten gegen den Bauträger gehört zu diesen Maßnahmen, weil sie der Erhaltung und Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums dient. In der Praxis bedeutet dies, dass einzelne Eigentümer zwar Mängel anzeigen und auf deren Verfolgung drängen können, die entscheidenden Schritte jedoch einer gemeinschaftlichen Willensbildung bedürfen.
Im WEG-Alltag zeigt sich hier eine typische Konfliktlage. Ein Teil der Eigentümer möchte frühzeitig rechtliche Schritte einleiten, während andere die Kosten scheuen oder auf eine einvernehmliche Lösung mit dem Bauträger hoffen. Wird kein Beschluss gefasst oder werden Entscheidungen immer wieder vertagt, läuft die Verjährung weiter. Juristisch bindet diese Untätigkeit die gesamte Gemeinschaft, auch diejenigen Eigentümer, die frühzeitig auf die drohende Verjährung hingewiesen haben. Das führt zu der paradoxen Situation, dass sachlich berechtigte Ansprüche allein aufgrund interner Entscheidungsprozesse verloren gehen.
Dem Verwalter kommt in diesem Zusammenhang eine Schlüsselrolle zu. Nach § 27 WEG obliegt ihm die laufende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dazu gehört auch die Pflicht, die Gemeinschaft über wesentliche rechtliche Risiken zu informieren. Erkennt der Verwalter Mängel am Gemeinschaftseigentum oder wird er auf solche hingewiesen, muss er deren rechtliche Relevanz einordnen und auf den Lauf der Verjährung aufmerksam machen. Unterlässt er dies, entsteht ein erhebliches Haftungsrisiko. Die Rechtsprechung erkennt eine Pflichtverletzung an, wenn der Verwalter es versäumt, die Eigentümer rechtzeitig auf die Notwendigkeit verjährungshemmender Maßnahmen hinzuweisen.
Ein anschauliches Beispiel aus der Praxis bildet eine Tiefgarage mit fehlerhafter Abdichtung. Über Jahre hinweg kommt es zu Feuchtigkeitseintritten und Korrosionsschäden an der Bewehrung. Der Verwalter dokumentiert die Schäden, leitet Schriftverkehr mit dem Bauträger, unterlässt jedoch den Hinweis, dass die fünfjährige Verjährungsfrist bald abläuft. Die Eigentümer gehen davon aus, dass die laufende Korrespondenz ausreicht. Nach Ablauf der Frist lehnt der Bauträger jede weitere Verantwortung ab. In dieser Konstellation richtet sich der Blick häufig auf den Verwalter, dessen Informationspflichtverletzung kausal für den Anspruchsverlust geworden ist.
Auch Beschlüsse selbst können haftungsträchtig sein. Wird ein Beschluss gefasst, der bewusst auf eine rechtzeitige gerichtliche Durchsetzung verzichtet, obwohl die Verjährung unmittelbar bevorsteht, bewegt sich die Gemeinschaft rechtlich auf einem schmalen Grat. Solche Entscheidungen können im Einzelfall als nicht ordnungsmäßige Verwaltung eingeordnet werden. Für die Praxis bedeutet dies, dass der Umgang mit der Verjährung stets als gemeinschaftliches Risikomanagement verstanden werden muss, das rechtliche, wirtschaftliche und technische Aspekte miteinander verbindet.
Fazit für die WEG-Praxis
Rechtlich betrachtet bleibt festzuhalten, dass die fünfjährige Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB für Mängel am Gemeinschaftseigentum den zeitlichen Rahmen vorgibt, innerhalb dessen die Gemeinschaft aktiv werden muss. Diese Frist läuft unabhängig davon, ob ein Mangel bereits vollständig erkannt, technisch eingeordnet oder wirtschaftlich beziffert ist. Gerade darin liegt eine der größten Herausforderungen des WEG-Alltags. Viele Mängel entwickeln sich schleichend. Feuchtigkeitsschäden, Wärmebrücken oder Materialermüdungen entfalten ihre Auswirkungen über Jahre hinweg. Der rechtliche Anspruch knüpft jedoch an den Zeitpunkt der Abnahme an, der häufig lange vor der ersten sichtbaren Schadensmanifestation liegt.
Für die Praxis bedeutet dies, dass Wohnungseigentümergemeinschaften gut beraten sind, den Zeitpunkt und den Umfang der Abnahme des Gemeinschaftseigentums lückenlos zu dokumentieren. Diese Dokumentation bildet die Grundlage für jede verlässliche Verjährungsberechnung. Ohne sie bleibt unklar, wann die rechtliche Uhr zu laufen begonnen hat. In vielen Gemeinschaften zeigt sich erst bei Auftreten gravierender Schäden, dass diese Informationen fehlen oder nur fragmentarisch vorhanden sind. Der daraus resultierende Zeitverlust wirkt sich unmittelbar auf die Durchsetzbarkeit der Ansprüche aus.
Ein weiterer zentraler Aspekt liegt im bewussten Umgang mit verjährungshemmenden Maßnahmen. Die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen oder die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 204 BGB stellt in vielen Fällen das wirksamste Instrument dar, um Zeit zu gewinnen und technische Fragen sachverständig klären zu lassen. Diese Maßnahmen setzen jedoch einen klaren Beschluss der Gemeinschaft voraus. Hier zeigt sich, wie eng rechtliche Fristen und gemeinschaftliche Entscheidungsprozesse miteinander verflochten sind. Verzögerungen aus organisatorischen oder wirtschaftlichen Erwägungen können die rechtliche Position der Gemeinschaft nachhaltig schwächen.
Schließlich verdient auch die kommunikative Dimension Beachtung. Eine transparente Information der Eigentümer über den Stand der Verjährung, über bestehende Risiken und über notwendige Schritte trägt wesentlich dazu bei, tragfähige Beschlüsse herbeizuführen. Der Verwalter nimmt hierbei eine moderierende und strukturierende Rolle ein, die weit über reine Verwaltungstätigkeiten hinausgeht. In diesem Zusammenspiel entscheidet sich häufig, ob Mängelansprüche rechtzeitig gesichert werden oder ob sie stillschweigend der Verjährung anheimfallen. Verjährung wirkt dann wie ein unsichtbarer, aber unumkehrbarer Schlusspunkt unter ein rechtlich und wirtschaftlich bedeutsames Kapitel der Immobiliennutzung.