Es gibt Situationen, in denen das Vermieterleben schlagartig aus dem Alltagsgeschehen kippt. Ein Mieter meldet sich tagelang nicht, Nachbarn berichten von seltsamem Geruch, die Post quillt über, Licht brennt nie oder auch durchgehend. Und manchmal folgt dann der Moment, den niemand erleben möchte: In der Wohnung liegt ein verstorbener Mieter. Ab hier laufen parallel zwei Ebenen: die menschlich-organisatorische Seite rund um Auffinden, Polizei, Leichnam und Wohnungssicherung, und die juristisch-finanzielle Seite rund um Mietvertrag, Erben, Nachlassgericht, Räumung, Ansprüche und Wiedervermietung. Beides hängt enger zusammen, als es auf den ersten Blick wirkt.
Der erste Schritt: Verdacht, Zutritt, Polizei und die Frage „Darf ich rein?“
Als Vermieter hast Du einen Besitz- und Herausgabeanspruch aus dem Mietverhältnis, der Mieter hat während der Mietzeit das Hausrecht. Solange unklar bleibt, was passiert ist, solltest Du Dich so verhalten, wie Du es auch bei einem medizinischen Notfall tun würdest: Du setzt auf Hilfeleistung und Gefahrenabwehr, nicht auf „Besichtigung“. Praktisch bedeutet das: Bei ernsthaftem Verdacht auf einen Notfall oder Todesfall rufst Du die Polizei (110) oder den Rettungsdienst (112). Die Einsatzkräfte können die Lage rechtssicher klären, bei Bedarf die Wohnung öffnen lassen und ärztliche Feststellungen veranlassen. Der Punkt ist wichtig: Du brauchst in solchen Momenten eine saubere Dokumentation und eine rechtmäßige Zutrittsgrundlage.
Wenn ein akuter Gefahrenmoment im Raum steht – etwa Verwesungsgeruch, Flüssigkeitsaustritt, Insektenbefall, Brandgefahr, Wasserrohrbruch oder offene Gastherme – bewegt man sich zudem im Bereich der Gefahrenabwehr. Dann zählt die Sicherung des Gebäudes und der Nachbarn als vorrangiges Schutzgut. Genau deswegen ist der Weg über Polizei/Feuerwehr in der Praxis der „sicherste“ Einstieg.
Wer kümmert sich um den Leichnam, wenn keine Angehörigen da sind?
Nach dem Auffinden und der Feststellung des Todes übernimmt regelmäßig die Polizei die ersten Schritte am Fundort. Je nach Umständen werden Kriminalpolizei und ein Arzt für die Leichenschau hinzugezogen. Anschließend wird der Leichnam durch ein Bestattungsunternehmen abgeholt, das von den zuständigen Stellen oder später von Bestattungspflichtigen beauftragt wird.
Wenn Angehörige unbekannt oder unauffindbar sind, kommt die ordnungsbehördliche Bestattung ins Spiel. Kommunen beschreiben das sehr klar: Wenn niemand greifbar ist, veranlasst die Stadt die Bestattung „von Amts wegen“. Auch Gerichte betonen, dass Ordnungsämter intensiv versuchen müssen, Angehörige zu ermitteln, bevor eine Bestattung angeordnet wird.
Für Dich als Vermieter ergibt sich daraus eine Entlastung bei der Kernfrage „Muss ich selbst ein Bestattungsunternehmen beauftragen?“: In der Praxis läuft die Organisation über Behörden, sobald Angehörige fehlen oder unklar bleiben. Im Hintergrund bleiben die Kosten trotzdem ein Thema, denn Bestattungskosten treffen rechtlich grundsätzlich den Erben als Nachlassverbindlichkeit (§ 1968 BGB).
Was passiert mit der Wohnung unmittelbar nach dem Todesfall?
Die Wohnung bleibt rechtlich zunächst „vermietete“ Wohnung. Der Tod beendet das Mietverhältnis nicht automatisch, also fällt der Wohnungsbesitz auch nicht automatisch durch das Ableben des Mieters an Dich zurück und eigenmächtig wieder Inbesitznehmen ist Dir ebensowenig erlaubt. Das ist der Ausgangspunkt, aus dem viele Folgefragen entstehen.
Gleichzeitig entsteht oft ein akutes Sicherungsbedürfnis: Türen, Fenster, Wertgegenstände, Haustiere, Lebensmittel, möglicherweise Schäden durch den Todesfall. Typisch ist, dass die Polizei nach Abschluss ihrer Maßnahmen die Wohnung wieder verschließt oder eine Sicherung veranlasst. Als Vermieter solltest Du danach sehr sorgfältig agieren. Du hast ein berechtigtes Interesse am Schutz des Gebäudes, an der Abwehr von Schäden und an der Sicherung Deiner Mietsache. Du solltest jeden Schritt dokumentieren: Datum, Uhrzeit, anwesende Personen, Fotos, Zeugen, Schriftverkehr mit Polizei oder Ordnungsamt. Das wird später relevant, wenn es um Kosten, Ansprüche und die Frage geht, ob Du „zu früh“ Dinge aus der Wohnung entfernt hast.
Mietrechtlich entscheidend: Wer tritt in den Mietvertrag ein?
Nun kommt die Normenkette, die Du kennen solltest. Das Gesetz arbeitet mit einem Stufenmodell:
Zuerst greift § 563 BGB. Ehegatten oder Lebenspartner, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten mit dem Tod in das Mietverhältnis ein. Auch Kinder, Familienangehörige und weitere Haushaltsangehörige mit auf Dauer angelegtem gemeinsamen Haushalt können eintreten, je nach Rangfolge und konkreter Konstellation.
Wenn es solche Personen gibt, hast Du als Vermieter plötzlich wieder einen lebenden Vertragspartner, der die Wohnung häufig weiter nutzen möchte. In dieser Konstellation verschiebt sich Dein Handlungsspielraum deutlich: Ein „Freiräumen“ der Wohnung kommt praktisch kaum in Betracht, weil die Wohnung weiterhin bewohnt werden kann.
Wenn niemand nach § 563 BGB eintritt, läuft es über § 564 BGB: Dann wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt.
Dieser Satz ist der Dreh- und Angelpunkt für die Fälle, die Vermieter am stärksten belasten: Du hast weiter einen Vertrag, gleichzeitig hast Du oft keinen erreichbaren Vertragspartner, weil Erben noch unbekannt sind oder sich niemand meldet.
Sonderkündigung: Dein wichtigstes Werkzeug, sobald klar ist, dass Erben im Spiel sind
Für diese Situation gibt es das Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters. § 580 BGB erlaubt sowohl dem Erben als auch dem Vermieter die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod.
„Gesetzliche Frist“ bedeutet bei Wohnraum in der praktischen Lesart regelmäßig drei Monate, weil § 573d BGB für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist auf die Monatsfrist abstellt und im Ergebnis die dreimonatige Kündigungsfrist prägt.
Wichtig ist die Monatsfrist für die Erklärung: Sie startet, sobald Du Kenntnis vom Tod hast. In der Praxis solltest Du deswegen früh schriftlich arbeiten und Zustellung beweissicher organisieren. Gleichzeitig kommt sofort die nächste Frage: Gegenüber wem kündigst Du, wenn niemand da ist?
„Ich kenne die Erben gar nicht“: Nachlassgericht, Nachlasspfleger und Deine Rolle bei der Erbenermittlung
Du bist als Vermieter kein Ermittlungsbeamter. Du hast auch keine allgemeine Pflicht, genealogische Detektivarbeit zu leisten. Was Du allerdings hast, ist ein starkes wirtschaftliches Interesse, möglichst schnell einen zustellfähigen Ansprechpartner zu bekommen. Hier kommen zwei Wege zusammen:
Der erste Weg führt über das Nachlassgericht. Das Nachlassgericht hat für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, sobald ein Bedürfnis besteht, gerade auch bei unbekanntem Erben oder unklarer Annahme der Erbschaft (§ 1960 BGB).
Eine typische Maßnahme ist die Nachlasspflegschaft. In vielen Verwaltungsportalen wird das sehr greifbar beschrieben: Ein Nachlasspfleger sichert den Nachlass und ermittelt Erben.
Für Dich als Vermieter ist das praktisch der Hebel, um aus der „Kontaktlosigkeit“ herauszukommen. Du kannst dem Nachlassgericht mitteilen, dass ein Mietverhältnis fortläuft, dass Mietschulden entstehen oder dass eine Wohnung aus Gründen der Gebäudesicherung geregelt werden muss. Das erhöht das Sicherungsbedürfnis und macht die Bestellung eines Nachlasspflegers wahrscheinlicher. Sobald ein Nachlasspfleger bestellt ist, hast Du einen vertretungsberechtigten Ansprechpartner für Kündigung, Zugang, Räumung, Herausgabe von Schlüsseln, Abrechnung und Nachlassangelegenheiten.
Der zweite Weg betrifft den Staat als möglichen Erben. Das BGB kennt das gesetzliche Erbrecht des Staates (§ 1936 BGB). Fiskalische Erbschaften entstehen genau dann, wenn keine Erben gefunden werden oder alle ausschlagen; Finanzverwaltungen beschreiben diese Konstellationen ausdrücklich.
Für Vermieter das zunächst wie die Endstation wirken. Praktisch bedeutet es jedoch: Auch hier entsteht irgendwann ein Ansprechpartner, häufig über die zuständige Stelle des Bundeslandes. Der Weg dorthin dauert erfahrungsgemäß.
Darfst Du die Wohnung einfach entrümpeln?
In der gefühlten Realität steht schnell ein Container vor der Tür. In der rechtlichen Realität steht davor die entscheidende Frage: Wer hat Besitzrechte und wer darf über den Hausrat verfügen?
Da das Mietverhältnis nicht ohne Weiteres mit dem Tod des Mieters endet, besteht ein Besitzrecht fort, das nach dessen Tod über Eintritt (§ 563 BGB) oder Erbfolge (§ 564 BGB) auf andere Personen übergeht. Wenn Du nun ohne Zustimmung oder ohne klare rechtliche Grundlage eigenmächtig räumst, riskierst Du Ansprüche wegen Eigentumsverletzung und Besitzstörung. Das gilt selbst dann, wenn die Wohnung objektiv „leer“ wirkt.
Es gibt gleichzeitig einen legitime Weg: Gefahrenabwehr und Schadensminderung. Wenn etwa Flüssigkeit austritt, Ungeziefer entsteht oder Substanzschäden drohen, dann darfst Du solche (und nur solche) Maßnahmen ergreifen, die den Schaden eindämmen, und diese Maßnahmen werden typischerweise als Erhaltungs- und Sicherungsmaßnahmen behandelt. Der entscheidende Unterschied liegt im Umfang: Sicherung und Reinigung zur Gefahrenbeseitigung sind eine Sache, vollständige Entsorgung des Hausrats eine andere. Sobald es um Entsorgung geht, brauchst Du eine rechtliche Grundlage, in der Praxis häufig über Nachlasspfleger, Erben oder das Nachlassgericht.
Fortsetzung des Mietverhältnisses, Kündigung und Räumung: Wer wird „verklagt“?
Wenn Du kündigst und niemand reagiert, landet man im ungünstigsten Falle irgendwann bei der Räumungsklage. Bei unbekannten Erben läuft dies häufig über den Nachlasspfleger, sobald er bestellt ist, oder über die „unbekannten Erben des …“ als Partei, mit gerichtlicher Zustellungs- und Vertretungslösung. In der praktischen Vermieterwelt wird genau dieser Weg als kostenträchtig beschrieben, weil man oft zunächst die Nachlasspflegschaft braucht, um verfahrensfähig zu werden.
Der Fiskus als Erbe kann später als Gegner auftauchen, sobald die Staatserbschaft greift. § 1936 BGB bildet dafür die Grundlage.
Die Kernbotschaft lautet: Eine „Selbsthilfe-Räumung“ führt in vielen Fällen zu wesentlich mehr Problemen als sie löst. Der juristisch stabile Pfad führt über Kündigung, erreichbaren Vertreter und Herausgabe.
Laufende Miete, Mietrückstände und die Phase bis zur Wiedervermietung
Mit dem Tod laufen die Zahlungspflichten nicht einfach ins Leere. Sobald jemand nach § 563 BGB eintritt, wird diese Person Vertragspartner mit allen Rechten und Pflichten.
Wenn es über § 564 BGB auf die Erben übergeht, haftet der Nachlass bzw. der Erbe. § 564 BGB regelt zudem die Haftungskonstellationen im Umfeld des Eintritts.
In der Praxis entstehen häufig drei Zeitabschnitte, die Du gedanklich trennen solltest, weil die Anspruchsgrundlagen sich unterscheiden:
In der ersten Phase vor einer wirksamen Kündigung läuft das Mietverhältnis weiter. Du verlangst Miete nach dem Vertrag und buchst eingehende Zahlungen auf das Mietkonto.
In der zweiten Phase nach einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses wird der Anspruch häufig als Nutzungsentschädigung behandelt, sobald die Wohnung vorenthalten wird. § 546a BGB gibt Dir dafür einen klaren Anspruch: Bei Vorenthaltung nach Beendigung darfst Du für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Gerichte und Fachbeiträge weisen dabei auf einen Punkt hin, der in Todesfällen praktisch relevant ist: Für Nutzungsentschädigung braucht es einen Rücknahmewillen des Vermieters, also das ernsthafte Wollen der Rückgabe. Das lässt sich in Deiner Dokumentation abbilden: schriftliche Aufforderung zur Herausgabe, Kündigung, Kontakt mit Nachlassgericht, Terminangebote zur Schlüsselübergabe.
In der dritten Phase, sobald Du die Wohnung wieder in Besitz hast, endet die Entschädigungslogik und es geht um Schadenspositionen, Renovierung, Reinigung, Desinfektion, Reparaturen. Diese Kosten können je nach Lage Nachlassverbindlichkeiten sein und als Forderungen gegen Erben oder Nachlasspfleger verfolgt werden, solange Anspruchsgrundlagen aus Mietvertrag, Delikt oder Schadensersatz greifen.
Bestattungskosten und die Frage, wer zahlt am Ende?
Auch wenn Du als Vermieter die Bestattung typischerweise weder organisierst noch bezahlst, kreuzt das Thema manchmal Deine Interessen, etwa wenn ein Ordnungsamt Nachlassgegenstände sichern will oder eine Wohnung kurzfristig benötigt wird. Rechtlich liegt die Kostentragung bei den Erben als Nachlassverbindlichkeit (§ 1968 BGB). Kommunen können im Rahmen ordnungsbehördlicher Bestattung vorgehen, wenn niemand greifbar ist, und sich später an bestattungspflichtige Personen halten.
Für Dich bedeutet das: Du solltest Bestattungsfragen als behördlich gesteuerten Prozess betrachten und parallel den mietrechtlichen Prozess sauber anschieben.
Was Du steuern kannst, ohne in Haftungsfallen zu laufen
In dieser Ausnahmesituation hilft ein klarer innerer Ablauf. Du sorgst für Hilfeleistung und Gefahrenabwehr über Polizei/Feuerwehr, Du sicherst die Wohnung und dokumentierst, Du prüfst, ob Eintrittspersonen für den Mietvertrag nach § 563 BGB existieren, Du arbeitest früh mit dem Sonderkündigungsrecht (§ 580 BGB) und der Ein-Monats-Frist, Du bringst das Nachlassgericht ins Spiel, damit Sicherung und Nachlasspflegschaft nach § 1960 BGB möglich werden, und Du trennst in Deiner Buchhaltung sauber zwischen laufender Miete und späterer Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB.
Damit erreichst Du zwei Dinge: Du verhinderst Folgeschäden am Gebäude und Du bringst das Vertragsverhältnis wieder in eine Form, die kündigungs-, räumungs- und abrechnungsfähig wird.
Warum diese Fälle oft dauern – und warum Sauberkeit im Vorgehen Geld spart
In der öffentlichen Diskussion taucht seit einiger Zeit immer wieder die Frage auf, ob das geltende Recht Vermieter bei einem Wohnungsleerstand nach Mieter-Tod zu lange bindet. Juristische Fachmedien haben diese Problematik gerade 2025 wieder aufgegriffen und dabei den Weg über Nachlasspflegschaft als besonders kostenintensiv beschrieben.
Unabhängig davon, wie solche Reformdebatten vielleicht künftig ausgehen: Im Hier und Jetzt jedenfalls entscheidet Deine Dokumentation, Deine Fristkontrolle und Dein Umgang mit Besitz und Hausrat darüber, ob Du später Forderungen durchsetzen kannst und ob Du Dir Nebenkriegsschauplätze einhandelst. Gerade weil die Situation emotional belastend ist, lohnt sich ein Vorgehen, das sich an den Normenketten orientiert und jede Maßnahme in einen nachvollziehbaren Zweck einbettet: Sicherheit, Rücknahme, Abwicklung, Wiederherstellung.