Wenn sich das Bauunternehmen verkalkuliert: Was gilt für den Bauherr?

Wenn ein Bauunternehmen sich in Bezug auf einen erteilten Auftrag oder ein Bauprojekt verkalkuliert, berührt das einen der sensibelsten Punkte im privaten Baurecht: den Preis. Kaum ein Bauherr beschäftigt sich intensiver mit rechtlichen Fragen als in dem Moment, in dem der Unternehmer erklärt, dass die vereinbarte Vergütung wirtschaftlich nicht ausreiche. Üblicherweise taucht dann sehr schnell die Gegenfrage auf, ob der Bauherr an einem solchen Fehler festhalten darf und ob er aus der Fehlkalkulation des Unternehmens rechtliche Vorteile ziehen kann. Die Antwort hierauf liegt wie so oft im Zusammenspiel von Vertragsfreiheit, Werkvertragsrecht und den besonderen Spielregeln des Bauvertrags.

Die Kalkulation als Herzstück des Bauvertrags

Jede Bauleistung beruht auf einer wirtschaftlichen Vorkalkulation. Das Bauunternehmen ermittelt Materialkosten, Löhne, Geräteaufwand, Gemeinkosten und einen kalkulierten Gewinn. Diese Berechnung bildet die Grundlage für das Angebot, das dem Bauherrn unterbreitet wird. Mit der Annahme dieses Angebots entsteht ein Vertrag, der im Regelfall als Werkvertrag nach den §§ 631 ff. BGB einzuordnen ist. In diesem Moment verfestigt sich der Preis zu einer rechtlich verbindlichen Größe.

Für den Bauherrn ist entscheidend, dass die interne Kalkulation des Unternehmers grundsätzlich außerhalb des Vertrags steht. Vertraglich maßgeblich bleibt der vereinbarte Preis, sei es als Pauschalpreis oder als Einheitspreis auf Basis eines Leistungsverzeichnisses. Die wirtschaftliche Angemessenheit aus Sicht des Unternehmers spielt für die Wirksamkeit des Vertrags zunächst keine Rolle.

Unternehmerisches Risiko und Preisverantwortung

Das deutsche Zivilrecht ordnet das Risiko der Preisbildung dem Unternehmer zu. Wer ein Angebot abgibt, trägt die Verantwortung dafür, dass dieses Angebot wirtschaftlich tragfähig ist. Ein Rechenfehler, ein übersehener Kostenfaktor oder eine zu optimistische Einschätzung der Bauzeit fallen in den Bereich des unternehmerischen Risikos.

Für den Bauherrn bedeutet das, dass er sich auf den vereinbarten Preis verlassen darf. Der Vertrag schützt seine Kalkulationssicherheit und seine Finanzierungsplanung. Banken und Förderstellen knüpfen ihre Zusagen regelmäßig an feste Baukosten. Würde jede Fehlkalkulation des Unternehmers zu einer nachträglichen Preisanpassung führen, verlöre der Bauvertrag seine verlässliche Grundlage.

Pauschalpreisverträge und ihre besondere Wirkung

Der Pauschalpreisvertrag nimmt im privaten Baurecht eine besonders prägende Rolle ein, weil er das Spannungsverhältnis zwischen wirtschaftlicher Kalkulation des Unternehmers und finanzieller Planungssicherheit des Bauherrn in besonderer Weise auflöst. Rechtlich fußt diese Vertragsform auf § 631 BGB in Verbindung mit der konkret vereinbarten Vergütungsabrede. Der Pauschalpreis beschreibt eine feste Gesamtvergütung für einen bei Vertragsschluss definierten Leistungsumfang. Mit dieser Festlegung erhält der Bauherr einen klar umrissenen Kostenrahmen, während der Unternehmer die Verantwortung für die wirtschaftliche Tragfähigkeit seiner Leistung übernimmt.

Juristisch entscheidend ist, dass der Pauschalpreis unabhängig von den tatsächlich entstehenden Kosten geschuldet wird. Maßgeblich bleibt allein, ob die vereinbarte Leistung vollständig und mangelfrei erbracht wird. Die interne Kalkulation des Bauunternehmens entwickelt keine rechtliche Außenwirkung. Sie stellt eine unternehmensinterne Entscheidungsgrundlage dar, die für den Bauherrn weder transparent noch rechtlich relevant sein muss. Diese Trennung zwischen Vertragsinhalt und interner Preisermittlung bildet das Fundament der pauschalen Vergütungsstruktur.

Die höchstrichterliche Rechtsprechung ordnet das Risiko von Kostensteigerungen, Fehleinschätzungen bei Materialpreisen oder einem zu gering angesetzten Zeitaufwand konsequent der Sphäre des Unternehmers zu. Der Pauschalpreisvertrag dient gerade dem Zweck, dieses Risiko einseitig zuzuweisen und dem Bauherrn eine belastbare Finanzierungsgrundlage zu verschaffen. Diese Risikozuweisung wird auch durch § 632a BGB gestützt, der Abschlagszahlungen zwar zulässt, am vereinbarten Gesamtpreis jedoch festhält.

Rechtlich relevant wird der Pauschalpreis erst dann beweglich, wenn sich der Leistungsumfang ändert. § 650b BGB eröffnet bei Bauverträgen die Möglichkeit, Änderungen des Werkerfolgs anzuordnen. In diesem Fall greift § 650c BGB, der eine Anpassung der Vergütung nach den tatsächlich erforderlichen Mehr- oder Minderkosten vorsieht. Diese Normen knüpfen jedoch ausschließlich an objektive Leistungsänderungen an. Eine fehlerhafte Kostenannahme innerhalb des ursprünglich vereinbarten Leistungsbildes bleibt hiervon unberührt.

Auch unter Geltung der VOB/B bestätigt sich dieses System. § 2 Abs. 7 VOB/B behandelt Pauschalpreise ausdrücklich und stellt klar, dass Mehrvergütungen nur bei geänderten oder zusätzlichen Leistungen in Betracht kommen. Die pauschale Vergütung behält ihre Bindungswirkung, solange der Bauherr die vereinbarte Leistung verlangt und keine darüberhinausgehenden Anforderungen stellt.

Der Pauschalpreisvertrag entfaltet damit eine klare Schutzfunktion. Er sichert dem Bauherrn wirtschaftliche Verlässlichkeit und zwingt den Unternehmer zu sorgfältiger Angebotskalkulation. Diese rechtliche Ausgestaltung erklärt, weshalb Kalkulationsfehler im Pauschalpreisvertrag regelmäßig folgenlos bleiben und warum der Bauherr auf der vereinbarten Vergütung bestehen darf.

Einheitspreisverträge und Mengenabweichungen

Etwas differenzierter stellt sich die Lage bei sog. Einheitspreisverträgen dar. Der Einheitspreisvertrag bildet eine besonders praxisnahe Vergütungsgrundlage, weil er den Baupreis unmittelbar an die tatsächlich ausgeführten Leistungen koppelt. Rechtlich bewegt sich auch dieser Vertragstyp im Rahmen des Werkvertragsrechts der §§ 631 ff. BGB, ergänzt durch die besonderen Regelungen der §§ 650a ff. BGB, sobald ein Bauvertrag im Sinne des Gesetzes vorliegt. Charakteristisch ist die Aufgliederung der geschuldeten Leistung in einzelne Positionen eines Leistungsverzeichnisses, denen jeweils ein fester Einheitspreis zugeordnet ist.

Diese Einheitspreise entstehen auf Grundlage der unternehmerischen Kalkulation. Das Bauunternehmen bewertet jede Position eigenständig, etwa nach Quadratmetern, Kubikmetern oder Stückzahlen. Mit Vertragsschluss werden diese Preise verbindlicher Bestandteil der Vergütungsabrede. Der Bauherr erwirbt damit das Recht, jede Einheit der beschriebenen Leistung zu dem vereinbarten Preis abrechnen zu lassen, unabhängig davon, wie sich die tatsächlichen Kosten des Unternehmers entwickeln.

Juristisch bedeutsam ist die Rolle der Mengenabweichung. Die endgültige Vergütung ergibt sich aus der Multiplikation von Einheitspreis und tatsächlich ausgeführter Menge. Weichen die realisierten Mengen von den ursprünglich geschätzten Mengen ab, verändert sich die Gesamtvergütung automatisch. Diese Anpassung folgt unmittelbar aus der Vertragsstruktur und stellt keine nachträgliche Preisänderung dar. Maßgeblich bleibt der vereinbarte Einheitspreis, der auch bei erheblichen Abweichungen seine Gültigkeit behält.

§ 650c BGB gewinnt an dieser Stelle besondere Bedeutung. Die Vorschrift regelt die Vergütungsanpassung bei geänderten oder zusätzlichen Leistungen. Für Mengenänderungen innerhalb des vereinbarten Leistungsbildes greift diese Norm jedoch regelmäßig nicht. Solange die Leistung als solche unverändert bleibt und lediglich in größerem oder geringerem Umfang anfällt, erfolgt die Abrechnung ausschließlich nach den vertraglich fixierten Einheitspreisen. Eine Neubewertung der Preise findet nicht statt.

Unter Einbeziehung der VOB/B bestätigt § 2 Abs. 3 VOB/B dieses System. Die Vorschrift behandelt Mengenmehrungen und Mengenminderungen und ordnet an, dass die vereinbarten Einheitspreise fortgelten. Erst bei besonders erheblichen Abweichungen kann eine Anpassung einzelner Preise in Betracht kommen, sofern sich die Kalkulationsgrundlagen der Position wesentlich verschieben. Auch hier bleibt der Ansatzpunkt objektiv an der Leistungsmenge orientiert und knüpft nicht an interne Rechenansätze an.

Für den Bauherrn ergibt sich daraus eine klare rechtliche Linie. Er darf darauf vertrauen, dass die vereinbarten Einheitspreise Bestand haben und dass Mehrkosten allein aus tatsächlich erbrachten Mehrleistungen resultieren. Kalkulatorische Fehleinschätzungen des Unternehmers bleiben auch im Einheitspreisvertrag Teil des unternehmerischen Risikobereichs und wirken sich auf die Vergütung nur insoweit aus, wie die vertraglich vereinbarten Mengen tatsächlich umgesetzt werden.

Anpassung über die Störung der Geschäftsgrundlage

In der Praxis versuchen Bauunternehmen gelegentlich, sich auf die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB zu berufen. Diese Vorschrift erlaubt eine Vertragsanpassung u.a. dann, wenn sich Umstände schwerwiegend verändert haben, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, und wenn den Parteien das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Ein bloßer Kalkulationsfehler erfüllt diese Voraussetzungen regelmäßig gerade nicht. Denn die Kalkulation gehört zur Risikosphäre des Unternehmers. Die Geschäftsgrundlage umfasst typischerweise äußere Umstände, die beide Parteien als selbstverständlich vorausgesetzt haben, etwa eine bestimmte rechtliche oder wirtschaftliche Rahmenlage.

Gerichte stellen bei der Anwendung des § 313 BGB hohe Anforderungen, denn es handelt sich um eine Ausnahmevorschrift und nicht um Allheilmittel um jegliche unerwünschten Entwicklungen bei einer Vertragsdurchführung schlicht „glattzubügeln“. Die Rechtsprechung verlangt ganz besonders außergewöhnliche Verläufe, die bei Vertragsschluss weder vorhersehbar noch beherrschbar waren. Ein internes Rechenversehen oder eine zu optimistische Kostenannahme erreicht dieses Niveau in aller Regel nicht.

Irrtum bei der Angebotsabgabe

Manche Unternehmer erwägen auch eine Anfechtung wegen Irrtums nach § 119 BGB. Diese Möglichkeit besteht zwar grundsätzlich, wenn sich jemand bei der Abgabe einer Willenserklärung über deren Inhalt irrt oder eine Erklärung dieses Inhalts überhaupt nicht abgeben wollte.

Ein Kalkulationsfehler führt nur in sehr engen Ausnahmefällen zu einem solchen Irrtum. Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen einem sogenannten Erklärungsirrtum und einem Motivirrtum. Ein Rechenfehler in der internen Kalkulation wird dem Motivbereich zugeordnet. Der Unternehmer wollte genau den Preis anbieten, den er erklärt hat, auch wenn dieser Preis auf einer fehlerhaften wirtschaftlichen Grundlage und einer unzutreffenden Annahme beruhte.

Auch Anfechtungsmöglichkeiten in Hinblick auf vereinbarte Preise bleiben daher meist versperrt. Selbst wenn sie jedoch ausnahmsweise in Betracht käme, hätte sie weitreichende Folgen: Da durch die Anfechtung der Vertrag rückwirkend entfallen würde, und zwar ex tunc / von Anfang an, käme zu komplizierten Rückabwicklungsfolgen. Für laufende Bauvorhaben stellt dies selten eine praktikable Lösung dar.

Wann der Bauherr Grenzen beachten muss

So klar die Grundregel zugunsten des Bauherrn ausfällt, so wichtig ist der Blick auf mögliche Ausnahmefälle. Der Bauherr darf sich nicht treuwidrig verhalten. Erkennt er etwa einen offensichtlichen Rechenfehler im Angebot, der für ihn als Laien ohne weiteres erkennbar ist, kann sich eine andere Bewertung ergeben.

Ein Beispiel aus der Praxis verdeutlicht dies. Wird ein umfangreiches Bauvorhaben zu einem Preis angeboten, der weit unter allen Vergleichsangeboten liegt und offenkundig unrealistisch erscheint, kann sich die Frage stellen, ob der Bauherr den Fehler erkannt hat oder hätte erkennen müssen. In solchen Konstellationen prüfen Gerichte, ob ein Verstoß gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB vorliegt.

Diese Fälle bleiben allerdings die Ausnahme. Der Maßstab für die Erkennbarkeit ist hoch. Bauherren sind keine Kalkulationsexperten. Sie dürfen grundsätzlich davon ausgehen, dass ein professionelles Bauunternehmen seine Preise sachgerecht ermittelt.

Nachträge und ihre Abgrenzung zur Fehlkalkulation

Ein häufiger Streitpunkt betrifft die Abgrenzung zwischen echter Fehlkalkulation und vergütungspflichtigen Nachträgen. Nachträge entstehen, wenn der Bauherr zusätzliche Leistungen verlangt oder wenn sich der vereinbarte Leistungsumfang ändert. In diesen Fällen hat der Unternehmer einen Anspruch auf zusätzliche Vergütung.

Eine Fehlkalkulation liegt hingegen vor, wenn der Unternehmer den ursprünglich vereinbarten Leistungsumfang zu niedrig bepreist hat. Diese Unterscheidung ist von zentraler Bedeutung. Nur echte Leistungsänderungen eröffnen Raum für Mehrvergütung. Die wirtschaftliche Fehleinschätzung der eigenen Leistung bleibt beim Unternehmer.

Für den Bauherrn lohnt es sich, genau hinzusehen, ob ein geforderter Nachtrag tatsächlich auf einer zusätzlichen Leistung beruht oder ob lediglich versucht wird, eine unzureichende Kalkulation auszugleichen.

Die Rolle der VOB/B im Baualltag

In vielen Bauverträgen wird die VOB/B als Vertragsgrundlage vereinbart. Auch hier gilt der Grundsatz, dass der Unternehmer seine Preise verantwortet. Die Regelungen zur Vergütungsanpassung in der VOB/B knüpfen ebenfalls an Leistungsänderungen und Mengenabweichungen an.

Die VOB/B enthält kein allgemeines Instrument zur Korrektur von Kalkulationsfehlern. Sie geht vom professionellen Unternehmer aus, der seine Leistungen sachgerecht kalkuliert. Für den Bauherrn ändert sich daher an der Grundfrage wenig, ob er von einem Kalkulationsfehler profitieren darf.

Praktische Bedeutung für Bauherren

Für private Bauherren bedeutet diese Rechtslage eine erhebliche Planungssicherheit. Der vereinbarte Preis bildet die Grundlage für Finanzierungsentscheidungen, Eigenkapitaleinsatz und langfristige Belastungen. Das Recht schützt diese Kalkulationsgrundlage, indem es das unternehmerische Risiko dort belässt, wo es wirtschaftlich hingehört.

Gleichzeitig verlangt die Praxis Augenmaß. Ein fairer Umgang miteinander erleichtert die Bauabwicklung. Auch wenn der Bauherr rechtlich nicht verpflichtet ist, eine Fehlkalkulation auszugleichen, kann eine einvernehmliche Lösung in bestimmten Situationen sinnvoll erscheinen, etwa um Bauverzögerungen oder Konflikte zu vermeiden. Diese Überlegungen betreffen jedoch die praktische Zusammenarbeit und verändern die rechtliche Ausgangslage nicht.

Fazit aus rechtlicher Perspektive

Ein Kalkulationsfehler des Bauunternehmens entfaltet im Regelfall keine preisändernde Wirkung. Der Bauherr darf sich auf den vereinbarten Preis verlassen und die Leistung zu diesen Konditionen verlangen. Das Werkvertragsrecht ordnet die Verantwortung für die Preisbildung klar dem Unternehmer zu und schützt damit die wirtschaftliche Planung des Bauherrn.

Ausnahmen bleiben auf besondere Konstellationen beschränkt, in denen Treu und Glauben oder außergewöhnliche Umstände eine Rolle spielen. Für die überwiegende Zahl der Bauverträge gilt jedoch eine klare Leitlinie: Wer kalkuliert, trägt das Risiko. Für Bauherren bedeutet dies Rechtssicherheit in einer Phase, in der Verlässlichkeit besonders wichtig ist.