Ein unbebautes Grundstück im Stadtgebiet einer mittelgroßen Stadt in Nordrhein-Westfalen ist baureif. Der Eigentümer plant jedoch keinen gewöhnlichen Wohnungsbau, sondern vielmehr ein ökonomisch durchkalkuliertes Projekt mit klarer Exit-Strategie: Fünf Geschosse, davon das Erdgeschoss als Empfangs-, Concierge- und Sicherheitsbereich, darüber in vier Obergeschossen jeweils drei gleich große Zwei-Zimmer-Wohnungen. Insgesamt zwölf Einheiten. In der Anlaufphase sollen diese Wohnungen ausschließlich stundenweise an Prostituierte vermietet werden. Ziel ist eine hohe Auslastung mit prognostizierten Mieteinnahmen von mindestens 36.000,- EUR monatlich. Nach Tilgung der Finanzierung – kalkuliert mit rund 2 Mio. EUR – soll das Objekt in eine „normale“ Wohnnutzung, etwa für Studierende, überführt werden.
Der wirtschaftliche Gedanke ist nachvollziehbar. Und eigentlich auch ganz pfiffig – könnte man denken. Aber die rechtliche Realität ist dann doch etwas komplexer. Das Vorhaben berührt nämlich etliche Rechtsgebiete, die in einem herkömmlichen Bauvorhaben eben nicht zur Debatte stehen. Neben dem klassischen Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht, haben zumindest auch das Gewerberecht, das Prostituiertenschutzgesetz, und das Immissionsschutzrecht, Steuerrecht und nicht zuletzt das Ordnungsrecht der Kommune erhebliche Relevanz für das Projekt. Auch strafrechtlich relevante Themen können ggf. auftreten. Entscheidend ist jedenfalls die Frage, welche Nutzung baurechtlich genehmigt werden kann – und welche tatsächlich beabsichtigt ist.
Im Zentrum steht so zunächst die Vorschrift des § 29 BauGB. Danach ist maßgeblich, ob sich das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB), im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) oder gar im Außenbereich (§ 35 BauGB) befindet. In einer mittelgroßen Stadt wird regelmäßig von einem qualifizierten Bebauungsplan oder zumindest von einem faktischen Baugebiet nach § 34 BauGB auszugehen sein. Die Art der baulichen Nutzung richtet sich demgegenüber nach der BauNVO. Ein als Mehrfamilienhaus beantragtes Gebäude fällt in einem allgemeinen Wohngebiet (§ 4 BauNVO) oder reinen Wohngebiet (§ 3 BauNVO) unter „Wohngebäude“. Die beabsichtigte tatsächliche Nutzung entscheidet jedoch über die planungsrechtliche Einordnung.
Offensichtlich keine bloße Wohnnutzung
Die stundenweise Vermietung an Prostituierte ist ja selbsterklärend keine bloße Wohnnutzung. Der Betrieb einer Prostitutionsstätte stellt regelmäßig eine gewerbliche Nutzung dar. Das Bundesverwaltungsgericht und die Oberverwaltungsgerichte differenzieren hier: Einzelprostitution in einer Wohnung kann in Einzelfällen zwar schon als wohnähnliche Nutzung qualifiziert werden. Ein strukturiert organisierter, auf Gewinnerzielung ausgerichteter Betrieb mit Empfang, Sicherheitsdienst und Housekeeping ist jedoch eine bordellartige Nutzung. Und diese ist planungsrechtlich nunmal als „Vergnügungsstätte“ oder zumindest als sonstiger Gewerbebetrieb einzuordnen. In reinen und allgemeinen Wohngebieten sind Vergnügungsstätten gemäß § 4a, § 6, § 7 BauNVO nur eingeschränkt oder gar nicht zulässig. In reinen Wohngebieten sind sie vollständig unzulässig. In allgemeinen Wohngebieten sind sie regelmäßig ebenfalls nicht zulässig. Zulässig sind sie typischerweise nur in Kerngebieten (§ 7 BauNVO) oder unter sehr engen Voraussetzungen in Mischgebieten (§ 6 BauNVO).
Was bedeutet das nun konkret? Selbst wenn das Gebäude formal als Wohnhaus beantragt wird, ist die tatsächliche Nutzungsabsicht des Eigentümers genehmigungsrechtlich relevant. Eine bewusste Falschdeklaration der Nutzung im Bauantrag wäre übrigens äußerst riskant. Die Bauaufsichtsbehörde prüft nämlich nicht nur die Baukörper, sondern die genehmigte Nutzung. Würde später eine genehmigungsabweichende Nutzung aufgenommen, drohen Nutzungsuntersagung (§ 82 BauO NRW), Zwangsgeld und im Extremfall sogar die Stilllegung des Betriebs, in dem Sinne, dass die Einheiten nicht vermietet werden dürfen. Eine wirtschaftliche Kalkulation, die möglicherweise auf jahrelanger ungenehmigter Nutzung basiert, trägt ein gravierendes Risiko vollständig in sich.
Hinzu kommt die bauordnungsrechtliche Komponente nach der BauO NRW. Eine Einordnung dieses konkreten Vorhabens als Sonderbau (§ 50 BauO NRW) wäre sehr wahrscheinlich. Gebäude mit gewerblicher Nutzung, erhöhtem Publikumsverkehr und besonderem Gefährdungspotential unterliegen verschärften Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege, Stellplätze und Barrierefreiheit. Ein Haus mit zentralem Empfang und organisiertem Stundenbetrieb wird brandschutzrechtlich selbstverständlich auch anders bewertet als ein reines Wohngebäude. Zu beachten bleibt weiter, dass die Stellplatzsatzung der Kommune hier ebenfalls greift und von Seiten des Bauherren berücksichtigt werden muss. Denn für Wohnnutzung und für gewerbliche Nutzung gelten prinzipiell unterschiedliche Stellplatzschlüssel. Eine Fehlkalkulation allein kann hier das Projekt wirtschaftlich kippen.
Die Vorschriften des ProstSchG
Zwingend im Blick zu behalten ist zudem das Prostituiertenschutzgesetz (ProstSchG). Wer eine Prostitutionsstätte betreibt, benötigt diesbezüglich eine behördliche Erlaubnis (§ 12 ProstSchG) und die bekommt ein Bauherr nicht mal einfach so. Diese setzt Zuverlässigkeit, ein tragfähiges Betriebskonzept, hygienische Anforderungen, Sicherheitsvorkehrungen und geeignete Räumlichkeiten voraus. Die Behörde prüft dafür insbesondere die Vereinbarkeit mit dem Bauplanungsrecht und ohne baurechtlich zulässige Nutzung wird keine Erlaubnis erteilt. Auch die einzelnen Prostituierten unterliegen Anmelde- und Beratungspflichten (§§ 3 ff. ProstSchG). Der Eigentümer, der selbst nicht als Betreiber auftreten will, sondern lediglich vermietet, kann gleichwohl als faktischer Betreiber qualifiziert werden, wenn er Organisation, Werbung oder Abläufe strukturiert vorgibt. Das Haftungs- und Ordnungswidrigkeitenrisiko ist ganz erheblich.
Darüber hinaus sind kommunalrechtlich auch Sperrbezirksverordnungen zu prüfen. Nach Art. 297 EGStGB können die Länder Gebiete bestimmen, in denen Prostitution ganz oder teilweise verboten ist. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise bestehen entsprechende Verordnungen, die in vielen Städten Wohngebiete erfassen. Befindet sich das Grundstück nun in einem solchen Sperrbezirk, ist die beabsichtigte Nutzung unabhängig vom Bauplanungsrecht untersagt. Ein Verstoß gegen die gesetzlichen Vorgaben durch Realisierung dieser Nutzungsform stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann strafrechtliche Relevanz erreichen. Auch in diesem Falle zerfällt die wirtschaftliche Kalkulation des Bauprojekts „Prostituiertenwohnungen“ dann bereits auf dieser Ebene.
Lärmschutzaspekte die ebenfalls zu beachten sind
Immissionsschutzrechtlich ist die Situation ebenfalls alles andere als trivial. Auch wenn Prostitution als solche vielleicht kein immissionsintensives Gewerbe ist, erzeugt ein organisierter Stundenbetrieb Publikumsverkehr, störende An- und Abfahrten, und möglicherweise nächtliche Lärmbelästigungen. Nach § 15 BauNVO sind unzulässige Störungen aber unbedingt zu vermeiden. Nachbarrechtliche Abwehransprüche sind realistisch, insbesondere in gewachsenen Wohngebieten. Die Schwelle zur bauplanungsrechtlichen Unzumutbarkeit ist schneller erreicht als häufig angenommen. Schon ein einziger erfolgreicher Nachbar kann eine Nutzungsuntersagung faktisch auslösen.
Schließlich beeinflusst die steuerrechtliche Seite die Kalkulation zusätzlich, denn Einnahmen aus der Vermietung an Prostituierte im Rahmen eines organisierten Betriebs können gewerbesteuerpflichtig sein. Die Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und Gewerbebetrieb ist hier sensibel. Wird das Objekt später in eine klassische Wohnvermietung überführt, ändert sich die steuerliche Qualifikation erneut. Auch umsatzsteuerliche Fragen – insbesondere bei kurzfristiger Vermietung – wären vorab zu klären. Die Annahme einer durchgehend linearen Tilgungsphase ohne steuerliche Reibungsverluste ist jedenfalls schlichtweg unrealistisch.
Wenn das Objekt später zu Wohnzwecken genutzt werden soll
Wichtig ist zudem, dass die geplante nachträgliche „Umwandlung“ in eine normale Wohnnutzung, z.B. an Studenten kein Automatismus ist. Auch die Nutzungsänderung wäre in diesem Falle genehmigungspflichtig (§ 62 BauO NRW). Und wenn nun das Gebäude bauordnungsrechtlich als Sonderbau mit spezifischen Auflagen errichtet wurde, können bei Rückführung in Wohnnutzung durchaus andere Anforderungen greifen. Umgekehrt kann ein ursprünglich als Wohnhaus genehmigtes Gebäude, das jahrelang als Prostitutionsstätte genutzt wurde, baurechtlich belastet sein. Die Bauaufsicht prüft bei jeder Nutzungsänderung erneut die planungsrechtliche Zulässigkeit. Unter dem Strich bleibt die faktische Prägung des Umfelds nicht folgenlos: Ein Gebäude, das über Jahre als Bordell wahrgenommen wurde, kann städtebaulich problematisch sein, wenn es plötzlich studentisches Wohnen aufnehmen soll. Öffentlich-rechtlich mag das unter Umständen kein Argument sein – faktisch jedoch kann die Kommune über Auflagen und Prüfungen Einfluss nehmen.
Die wirtschaftliche Kernannahme – hohe, kurzfristige Mieteinnahmen zur schnellen Entschuldung – steht infolge dessen unter mehrfachen, komplexen Genehmigungsvorbehalten. Ohne planungsrechtliche Zulässigkeit der bordellartigen Nutzung gibt es keine tragfähige Betriebserlaubnis nach dem ProstSchG. Ohne Betriebserlaubnis kein legaler Betrieb. Ohne legalen Betrieb keine belastbare Finanzierung. Man darf hier nicht vergessen, dass Banken die rechtliche Durchführbarkeit eines Projekts nicht unberücksichtigt lassen, sondern ganz genau prüfen. Ein Geschäftsmodell, das auf einer Nutzungsart beruht, welche im konkreten Baugebiet unzulässig ist oder im Sperrbezirk liegt, wird bankenseitig regelmäßig nicht als werthaltige Sicherheit akzeptiert werden.
Das Projekt ist Alles in Allem also nicht per se unmöglich. In einem Kerngebiet oder ausgewiesenen Mischgebiet, außerhalb eines Sperrbezirks, mit angepasstem Brandschutz- und Nutzungskonzept, kann eine solche Nutzung genehmigungsfähig sein. Dann handelt es sich aber nicht um ein „Wohnhaus mit besonderem Vermietungsmodell“, sondern um eine genehmigte Prostitutionsstätte mit entsprechenden baurechtlichen und gewerberechtlichen Rahmenbedingungen. Die spätere Umwandlung in studentisches Wohnen wäre eine erneute Nutzungsänderung mit eigener Genehmigungsprüfung.
Wer sich wirklich mit der Umsetzung eines solchen besonderen Projekts trägt und hier strategisch plant, muss die Nutzung von Beginn an offen deklarieren und planungsrechtlich absichern. Alles andere ist nämlich kein kalkulierbares Unternehmerrisiko, sondern unzweifelhaft ein strukturelles rechtliches Problem. In diesem Fall entscheidet nicht die Kreativität der Finanzierung, sondern die Einordnung nach BauNVO, BauGB, BauO NRW und ProstSchG. Ohne saubere planungsrechtliche Grundlage bleibt das Modell ein Rechenbeispiel – und endet im Zweifel mit einer Nutzungsuntersagung statt mit einer schuldenfreien Immobilie.