Es gab einmal eine Zeit, da fragte uns ein Möbelhaus freundschaftlich, ob wir noch wohnen oder schon leben. Die Frage klang nach Teelichtern, Billy-Regal und der Verheißung, dass zwischen uns und dem guten Leben nur ein paar Umzugskartons stehen. Heute müsste der Slogan andersherum laufen. Wohnst Du schon — oder suchst Du noch? Denn Wohnen ist in deutschen Großstädten längst kein Zustand mehr, den man einrichtet. Es ist ein Status, den man erringt. Ein Casting, ein Wettbewerb, eine Auslese. Und wie bei jeder Auslese lohnt sich der Blick darauf, wer da eigentlich aussortiert wird.
Fangen wir mit der Besichtigung an, diesem soziologischen Experiment. Samstagvormittag, ein Altbau in ordentlicher Lage, zwei Zimmer, Miete: sportlich. Vor der Haustür eine Schlange, die man sonst nur von Sneaker-Releases kennt. Drinnen schieben sich fremde Menschen aneinander vorbei, öffnen Schränke, die ihnen nie gehören werden, und versuchen, dem Makler durch besonders interessiertes Nicken aufzufallen. Mitgebracht haben alle dasselbe Päckchen: Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, gern noch eine Elternbürgschaft und — mein persönlicher Favorit — ein Motivationsschreiben. Ein Motivationsschreiben! Bei einer Wohnungsbesichtigung! Menschen begründen schriftlich, warum ausgerechnet sie würdig sind, ein Grundbedürfnis zu befriedigen. Scheinbar hat der Großteil unserer Gesellschaft vergessen, dass das Recht auf Wohnung ein Grundrecht ist – verfassungsrechtlich verbrieft. Stattdessen bewirbt man sich um ein Dach über dem Kopf wie um eine Stelle im mittleren Management, nur dass das mittlere Management einem hinterher Gehalt zahlt und nicht die Hälfte davon wieder einsammelt.
Denn das ist die zweite Absurdität, an die wir uns mit bemerkenswerter Gelassenheit gewöhnt haben: dass die halbe Nettomiete — Verzeihung, das halbe Nettoeinkommen für die Miete — irgendwann vom Alarmsignal zur Randnotiz wurde. In den Lehrbüchern steht noch, mehr als ein Drittel des Einkommens fürs Wohnen sei kritisch. In den Innenstädten steht die Realität und lacht über die Lehrbücher. Die Leidtragenden kenne ich aus meiner Praxis zur Genüge, und es sind eben nicht die viel beschworenen Besserverdiener, die sich gegenseitig die Penthäuser wegbieten. Es sind die Erzieherin, der Polizist, die Pflegekraft, der Busfahrer — Menschen, ohne die eine Stadt schlicht nicht funktioniert, die sich das Funktionieren dieser Stadt aber selbst nicht mehr leisten können. Eine Stadt, die ihre eigene Belegschaft auspendeln lässt, ist ungefähr so klug organisiert wie ein Krankenhaus, das seine Ärzte im Nachbarlandkreis kaserniert.
Geradezu zynisch wird es bei den Familien: Das dritte Kind ist in deutschen Großstädten kein Grund zur Freude mehr, sondern zunächst einmal ein wohnungswirtschaftliches Problem. Vier Zimmer in guter Lage sind ein Fabelwesen, von dem alle schon gehört haben, das aber niemand je zu bezahlbaren Konditionen gesehen hat. Also bleibt man zu viert oder zu fünft auf siebzig Quadratmetern, weil der Umzug in eine größere Wohnung die Miete mal eben verdoppeln würde. Der Fachbegriff dafür ist Lock-in-Effekt, und er ist eine der stillsten Ungerechtigkeiten dieses Marktes: Wer eine alte, günstige Bestandsmiete hat, sitzt fest wie in Bernstein — jede Veränderung, ob Trennung, Jobwechsel oder Familienzuwachs, wird mit dem Sprung auf das Neuvermietungsniveau bestraft. So entsteht ein Markt, auf dem sich niemand mehr bewegt, und Ökonomen wundern sich dann feierlich, warum trotz allem so wenig frei wird.
Die Ausweichbewegung kennt jeder: raus in den Speckgürtel. Dort ist die Miete niedriger, dafür zahlt man in einer anderen Währung — Lebenszeit. Anderthalb Stunden Pendeln am Tag, ein Zweitwagen, weil der Bus zweimal täglich fährt, und ein Alltag, der zur Logistikübung wird, sobald ein Kind um 15 Uhr aus der Kita muss, die man erst nach zwei Jahren Wartezeit bekommen hat. Man hat dann nicht weniger Belastung, man hat sie nur umgebucht: von der Kaltmiete auf die Familie. Und ganz nebenbei exportiert die Stadt ihr Wohnungsproblem ins Umland, wo die Preise prompt ebenfalls steigen und die alteingesessenen Ortskerne sich wundern, was da über sie hereinrollt.
Wer glaubt, das sei ein deutsches Schicksal, dem sei eine kleine Europareise empfohlen. In Lissabon haben Golden Visa, Ferienvermietung und internationales Kapital die Altstadt so gründlich aufgehübscht, dass die Lissabonner selbst darin nur noch zu Besuch sind — die Stadt wurde für Investoren attraktiv gemacht und für ihre Bewohner unbezahlbar, was man wohl einen vollen Erfolg mit Totalschaden nennen muss. In Dublin zahlen junge Leute für ein WG-Zimmer Beträge, für die man andernorts eine Wohnung samt Stellplatz bekommt, und schlafen zur Not in Etagenbetten mit Fremden — im Land der glänzenden Tech-Konzernzentralen, versteht sich. In Paris werden ehemalige Dienstmädchenkammern unterm Dach, neun Quadratmeter mit Waschbecken, als „charmante Studios“ gehandelt. Und in Barcelona gehen die Menschen inzwischen mit Wasserpistolen auf die Straße, weil sie ihre Stadt an den Tourismus verloren haben. Das alles ist keine Naturkatastrophe, die zufällig über Europas schöne Städte hereingebrochen ist. Es ist das Ergebnis von Entscheidungen — und das beweist ausgerechnet Wien, wo die Stadt seit hundert Jahren stur eigene Wohnungen baut und hält, weshalb dort ein erheblicher Teil der Bevölkerung gefördert wohnt und die Mietpreisdebatte deutlich entspannter geführt wird. Man kann es also anders machen. Man muss es nur wollen, und zwar über Jahrzehnte, nicht über eine Legislaturperiode.
Denn darum geht es ja bei der viel beschworenen „attraktiven Stadtlage“: nicht um Aussicht und Altbaustuck, sondern um Teilhabe. In der Stadt sind die Jobs, die Universitäten, die Kinderärzte mit freien Terminen, die kurzen Wege, die Zufälle, aus denen Karrieren und Freundschaften entstehen. Urbanisierung ist kein Lifestyle-Trend, sie ist ökonomische Schwerkraft — die Menschen ziehen dorthin, wo Arbeit und Infrastruktur sind, und das ist vernünftig. Wenn aber der Zugang zu diesem Möglichkeitsraum primär über den Mietpreis verteilt wird, dann wird die Wohnungsfrage zur Sortiermaschine. Dann entscheidet nicht Leistung darüber, wer in der Stadt der Chancen leben darf, sondern zunehmend die Frage, ob die Großeltern rechtzeitig etwas Vererbbares erworben haben. „Wohnst Du schon“ ist dann keine Frage des Fleißes mehr, sondern der Herkunft. Für ein Land, das sich auf das Aufstiegsversprechen so viel zugutehält, ist das eine bemerkenswert leise Kapitulation.
Und die Auswüchse werden immer erfinderischer. Die möblierte Wohnung auf Zeit, deren „Möblierung“ aus einem müden Lattenrost und einem Zuschlag von mehreren hundert Euro besteht. Die Indexmiete, die sich in der Inflation als Fahrstuhl ohne Halteknopf entpuppte. Das „Bieterverfahren“, bei dem Wohnungssuchende einander freiwillig überbieten dürfen, als wäre Wohnraum eine Auktion bei Sotheby’s. Nichts davon ist zwingend illegal, vieles davon ist einfach nur schamlos — und die Grenze zwischen beidem ist mein tägliches Brot.
Womit wir bei der Juristin wären, die diese Kolumne schreibt und die an dieser Stelle ehrlich sein muss: Das Recht allein wird das nicht richten. Die Mietpreisbremse existiert, sie ist auch keineswegs zahnlos — wer sich auskennt, kann überhöhte Neuvermietungsmieten rügen und zu viel Gezahltes zurückfordern, und es gibt Fälle, in denen sich das richtig rechnet. Aber eine Bremse baut keine Wohnungen. Kein Paragraf der Welt zaubert Geschosswohnungsbau in Städte, in denen jedes Bauprojekt jahrelang durch Verfahren, Einwendungen und Kostenexplosionen kriecht. Das Mietrecht kann Härten abfedern, Auswüchse einhegen, den Anstand notfalls erzwingen — die eigentliche Antwort auf die Wohnungsfrage liegt im Bauen, im Bodenrecht, in politischem Langmut. Alles Dinge, die sich schlecht in einer Talkshow lösen lassen und noch schlechter in einem Wahlkampf.
Bis dahin bleibt uns die Absurdität des Alltags: Motivationsschreiben für Zweizimmerwohnungen, Familien in der Zwangsjacke ihrer Bestandsmiete, Pflegekräfte im Regionalexpress. Und die Frage vom Anfang, die längst eine soziale ist. Wohnst Du schon — dann sei Dir bewusst, wie viel Glück, Timing oder Erbe in diesem Zustand steckt. Suchst Du noch — dann kenne wenigstens Deine Rechte, denn ein paar davon hast Du tatsächlich. Und wenn Dir bei der nächsten Besichtigung jemand erzählt, das sei eben der Markt, dann darfst Du ruhig zurückfragen, wer diesen Markt eigentlich so eingerichtet hat. Märkte fallen nämlich nicht vom Himmel. Sie werden gemacht. Und was gemacht wird, kann man auch anders machen.