Spätestens mit der ersten Abschlagsrechnung kippt bei vielen Bauherren die anfängliche Euphorie. Bis dahin war der Hausbau ein Planungsprojekt, eine Abfolge von Entscheidungen auf dem Papier. Mit der Zahlungsanforderung wird er zu einer wirtschaftlichen Realität. Plötzlich geht es um fünfstellige Beträge, um Liquidität, um Vertrauen – und um die Frage, ob das, was gerade verlangt wird, rechtlich überhaupt geschuldet ist.
Diese Unsicherheit hat einen guten Grund. Abschlagszahlungen sind einer der konfliktträchtigsten Punkte im Bauvertragsrecht. Sie bewegen sich im Spannungsfeld zwischen dem berechtigten Interesse des Unternehmers an laufender Vergütung und dem ebenso berechtigten Interesse des Bauherrn, nicht in Vorleistung zu gehen. Genau hier setzt das Gesetz an – allerdings deutlich differenzierter, als viele Bauverträge und Rechnungen es vermuten lassen.
Abschlagszahlungen als gesetzlich begrenzter Anspruch – § 632a BGB im Detail
Der Anspruch auf Abschlagszahlungen ergibt sich aus § 632a BGB. Diese Norm ist keine bloße Zahlungsregel, sondern eine Risikoverteilungsnorm. Sie entscheidet darüber, wer zu welchem Zeitpunkt das wirtschaftliche Risiko trägt.
Der Unternehmer kann eine Abschlagszahlung verlangen, soweit eine Leistung erbracht wurde und soweit diese Leistung dem Vertrag entspricht. Beide Voraussetzungen stehen gleichrangig nebeneinander. Der Gesetzgeber hat bewusst darauf verzichtet, einen pauschalen Zahlungsanspruch allein an Zeitabläufe oder Bauabschnitte zu knüpfen. Entscheidend bleibt der objektive Wertzuwachs des Bauwerks.
Rechtlich relevant ist dabei der Gedanke der Teilabnahme ohne Abnahme. Die Leistung muss so weit hergestellt sein, dass sie wirtschaftlich verwertbar ist. Der Bundesgerichtshof stellt in ständiger Rechtsprechung darauf ab, ob der Bauherr durch die Teilleistung einen messbaren Vermögensvorteil erlangt hat. Eine bloß begonnene oder vorbereitende Tätigkeit genügt dafür regelmäßig nicht. Das hat erhebliche praktische Konsequenzen. Erdarbeiten, Baustelleneinrichtung oder das bloße Anliefern von Material begründen für sich genommen häufig noch keinen Abschlagsanspruch. Erst wenn sich diese Leistungen im Baukörper niederschlagen und dauerhaft mit ihm verbunden sind, entsteht ein abrechenbarer Wert.
Vertragsgemäßheit als harte Grenze – wann eine Leistung „abschlagsfähig“ ist
Die Vertragsgemäßheit ist der neuralgische Punkt jeder Abschlagszahlung. Juristisch geht es dabei um mehr als um handwerkliche Sauberkeit. Eine Leistung ist vertragsgemäß, wenn sie dem vereinbarten Leistungsprogramm entspricht, die funktionalen Anforderungen erfüllt und keine wesentlichen Abweichungen aufweist.
Die Rechtsprechung zieht hier eine klare Linie. Wesentliche Mängel nehmen einer Teilleistung ihre Abschlagsfähigkeit. Das bedeutet nicht, dass jede Unregelmäßigkeit zur Zahlungsverweigerung berechtigt. Entscheidend ist, ob der Mangel die Gebrauchstauglichkeit, die Standsicherheit oder die weitere Bauausführung beeinträchtigt.
Ein klassisches Beispiel aus der Praxis betrifft den Rohbau. Risse im Mauerwerk, fehlerhafte Bewehrung oder Abweichungen von statischen Vorgaben gelten regelmäßig als wesentliche Mängel. In solchen Fällen fehlt es an einer vertragsgemäßen Teilleistung, sodass der Abschlagsanspruch zumindest gekürzt werden darf. Der Bundesgerichtshof erkennt ausdrücklich an, dass der Bauherr einen Einbehalt vornehmen darf, der sich an den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung orientiert.
Dabei bleibt zu beachten, dass der Einbehalt kein Strafinstrument ist. Er dient der Sicherung des Erfüllungsanspruchs. Die Gerichte akzeptieren in der Regel einen Einbehalt in Höhe des Doppelten der Mängelbeseitigungskosten. Diese Grenze hat sich als Faustformel etabliert, auch wenn sie im Gesetz selbst nicht ausdrücklich genannt ist.
Abschlagsrechnung und Prüfbarkeit – formale Anforderungen mit rechtlicher Sprengkraft
Ein häufig unterschätzter Aspekt liegt in der Abschlagsrechnung selbst. Der Unternehmer trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen seines Anspruchs. Daraus folgt, dass die Rechnung prüfbar sein muss. Eine bloße Zahlungsaufforderung genügt nicht.
Prüfbarkeit bedeutet, dass Du als Bauherr nachvollziehen kannst, welche Leistungen abgerechnet werden, in welchem Umfang sie erbracht wurden und auf welcher vertraglichen Grundlage sie beruhen. Pauschale Prozentangaben ohne Bezug zum tatsächlichen Baufortschritt erfüllen diese Anforderungen regelmäßig nicht.
Gerade bei Pauschalverträgen versuchen Unternehmer häufig, Abschlagszahlungen an interne Bauphasen zu knüpfen, die im Vertrag selbst keine klare Entsprechung finden. Rechtlich ist das problematisch. Ohne vertragliche Grundlage lässt sich ein Abschlagsanspruch nur aus dem objektiven Wert der Teilleistung herleiten. Fehlt diese Transparenz, gerät die Rechnung ins Wanken.
Für Dich eröffnet sich hier ein wichtiger Ansatzpunkt. Solange eine Abschlagsrechnung nicht prüfbar ist, tritt keine Fälligkeit ein. Du gerätst nicht in Zahlungsverzug, wenn Du eine solche Rechnung zurückweist und eine nachvollziehbare Abrechnung verlangst.
Verhältnis von Abschlagszahlung und Abnahme – rechtliche Trennschärfe
Abschlagszahlungen verändern die rechtliche Struktur des Bauvertrags nicht. Insbesondere ersetzen sie keine Abnahme. Diese Unterscheidung ist von zentraler Bedeutung, weil mit der Abnahme gravierende Rechtsfolgen verbunden sind. Erst mit ihr kehrt sich die Beweislast um, erst mit ihr beginnt die Gewährleistungsfrist, und erst mit ihr wird die Schlussrechnung fällig.
Vor der Abnahme verbleibt das Risiko für Mängel beim Unternehmer. Eine geleistete Abschlagszahlung stellt kein Anerkenntnis der Mangelfreiheit dar. Selbst wenn Du mehrere Abschläge ohne Beanstandung gezahlt hast, behältst Du das Recht, später Mängel zu rügen. Diese Trennlinie wird in der Praxis häufig verwischt, etwa durch Formulierungen in Rechnungen oder Begleitschreiben, die den Eindruck einer Teilabnahme erwecken sollen. Rechtlich entfalten solche Erklärungen ohne ausdrückliche Abnahmevereinbarung keine Wirkung. Die Abnahme bleibt ein eigenständiger, bewusster Rechtsakt
Bauträgerverträge und MaBV – starre Raten mit strenger Bindung
Beim Bauträgervertrag verschärft sich die rechtliche Kontrolle. Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt einen verbindlichen Ratenplan vor. Jede Rate setzt einen exakt definierten Bauzustand voraus. Der Gesetzgeber verfolgt damit das Ziel, die Vorleistungsquote des Erwerbers zu begrenzen.
Rechtlich entscheidend ist, dass diese Raten erst dann fällig werden, wenn der jeweilige Bauabschnitt vollständig erreicht ist. Teilfortschritte reichen nicht aus. Wird etwa der Rohbau abgerechnet, obwohl wesentliche Teile noch fehlen, entsteht kein Zahlungsanspruch. Die Rechtsprechung ist hier konsequent. Eine verfrühte Abschlagsforderung verstößt gegen zwingendes Recht und kann zurückgewiesen werden. Selbst wenn der Bauherr zunächst zahlt, bleibt die Möglichkeit bestehen, zu viel gezahlte Beträge später zurückzufordern.
Abschlagszahlungen bei Bauverzögerungen und Leistungsstörungen
Gerät der Bau ins Stocken, verschiebt sich auch die Zahlungsdynamik. Abschlagszahlungen setzen stets neue, werthaltige Leistungen voraus. Bleibt der Baufortschritt stehen, fehlt es an der Anspruchsgrundlage.
Besonders kritisch wird die Situation, wenn der Unternehmer in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät. Übersteigen die bereits gezahlten Abschläge den Wert der erbrachten Leistungen, trägt der Bauherr ein erhebliches Insolvenzrisiko. Das Gesetz versucht, dieses Risiko zu begrenzen, indem es Abschlagszahlungen an den tatsächlichen Leistungswert bindet. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass eine laufende Kontrolle unerlässlich bleibt.
Sicherheiten wie Vertragserfüllungsbürgschaften gewinnen in diesem Kontext an Bedeutung. Sie verschieben das Insolvenzrisiko zumindest teilweise zurück auf den Unternehmer und schaffen eine zusätzliche Absicherung.
Stillstand der Bauarbeiten und § 632a BGB
§ 632a Abs. 1 BGB knüpft den Abschlagsanspruch ausschließlich an eine erbrachte und vertragsgemäße Leistung. Gerät der Bau ins Stocken, fehlt es an genau dieser Voraussetzung. Der Unternehmer kann dann keine weitere Abschlagszahlung verlangen, selbst wenn im Bauzeitenplan eigentlich ein weiterer Bauabschnitt vorgesehen war.
Das Gesetz trennt bewusst zwischen Baufortschritt und Bauzeit. Verzögerungen durch Witterung, Materialengpässe oder organisatorische Probleme ändern nichts daran, dass eine Abschlagszahlung nur den Wert der bereits ausgeführten Leistung abbilden darf.
In der Praxis zeigt sich häufig folgendes Szenario: Der Rohbau ist begonnen, aber nicht abgeschlossen. Dennoch wird eine Abschlagsrechnung gestellt, die sich auf einen „Rohbaufortschritt von 80 %“ bezieht. Rechtlich ist das nur dann tragfähig, wenn dieser Leistungsstand objektiv erreicht ist und sich im Baukörper widerspiegelt. Ein rechnerischer Fortschritt oder eine interne Bauphasenplanung ersetzt keine tatsächliche Leistung.
Bauverzug und Annahmeverzug – klare rechtliche Trennlinien
Besondere Aufmerksamkeit verdient die Unterscheidung zwischen Bauverzug des Unternehmers und Annahmeverzug des Bauherrn. Gerät der Unternehmer in Verzug, etwa weil er Arbeitskräfte nicht rechtzeitig einsetzt oder Material nicht beschafft, trägt er das Verzögerungsrisiko selbst. Abschlagszahlungen bleiben in dieser Phase auf dem Stand der bereits erbrachten Leistungen eingefroren.
Anders stellt sich die Lage dar, wenn der Bauherr selbst den Baufortschritt verhindert, etwa durch verspätete Mitwirkungshandlungen. § 642 BGB eröffnet dem Unternehmer in diesem Fall einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Dieser Anspruch ist jedoch kein Abschlagsanspruch im Sinne von § 632a BGB. Er setzt eine konkrete Behinderung voraus und dient dem Ausgleich von Stillstandskosten, nicht der Vergütung nicht erbrachter Bauleistungen.
In der Praxis werden diese beiden Anspruchsarten häufig vermischt. Abschlagsrechnungen enthalten dann Positionen für „Bereithaltungskosten“ oder „Bauzeitverlängerung“. Rechtlich gehören solche Forderungen nicht in eine Abschlagsrechnung. Sie müssen gesondert geltend gemacht und konkret begründet werden.
Leistungsstörungen und mangelhafte Teilleistungen
Noch komplexer wird die Situation, wenn der Bau zwar voranschreitet, die ausgeführten Leistungen jedoch Mängel aufweisen. Hier greift § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB, der dem Bauherrn ausdrücklich ein Zurückbehaltungsrecht einräumt. Der Gesetzgeber hat dieses Recht bewusst normiert, um ein strukturelles Ungleichgewicht zu vermeiden.
Der Bauherr darf einen angemessenen Teil der Abschlagszahlung zurückbehalten, wenn die Teilleistung nicht vertragsgemäß ist. Maßstab bleibt der wirtschaftliche Aufwand, der erforderlich ist, um die Leistung in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen. Die Rechtsprechung lässt regelmäßig einen Einbehalt bis zur doppelten Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zu.
Ein praxisnahes Beispiel verdeutlicht die Tragweite: Beim Betonieren der Bodenplatte wird die vereinbarte Bewehrung nicht vollständig eingebaut. Die Bodenplatte ist zwar vorhanden, ihre statische Qualität entspricht jedoch nicht den vertraglichen Vorgaben. In dieser Situation fehlt es an einer vertragsgemäßen Teilleistung. Eine Abschlagszahlung darf gekürzt oder vollständig zurückgehalten werden, bis Klarheit über die Nachbesserung besteht.
Überzahlung und Wertverhältnis – Schutz vor wirtschaftlichem Ungleichgewicht
Ein zentrales Thema der Rechtsprechung ist das Verhältnis zwischen gezahlten Abschlägen und dem tatsächlichen Wert der Bauleistung: Abschlagszahlungen sollen keine Vorfinanzierung des Unternehmers darstellen. Des Weiteren dürfen sie den objektiven Wertzuwachs des Bauwerks nicht dauerhaft übersteigen.
Kommt es zu Bauverzögerungen, steigt die Gefahr einer Überzahlung erheblich. Wird weiter gezahlt, obwohl keine neuen Leistungen erbracht werden, verschiebt sich das Insolvenzrisiko vollständig auf den Bauherrn. Genau dieses Risiko versucht § 632a BGB zu begrenzen.
Rechtlich eröffnet eine Überzahlung mehrere Reaktionsmöglichkeiten. Der Bauherr kann weitere Zahlungen verweigern, er kann bereits geleistete Abschläge mit zukünftigen Forderungen verrechnen und in gravierenden Fällen sogar Rückforderungsansprüche geltend machen. Voraussetzung bleibt stets, dass der Wert der Leistung hinter den Zahlungen zurückbleibt.
Kündigung und Abschlagszahlungen – rechtliche Folgen bei Projektabbruch
Gerät das Bauverhältnis in eine Sackgasse, endet es nicht selten mit einer Kündigung. Auch hier spielen Abschlagszahlungen eine zentrale Rolle. Nach einer Kündigung erfolgt eine Abrechnung nach den allgemeinen Regeln des Werkvertragsrechts. Maßgeblich ist der Wert der bis zur Kündigung erbrachten Leistungen.
Bereits gezahlte Abschlagszahlungen werden dabei angerechnet. Übersteigen sie den Wert der erbrachten Leistungen, entsteht ein Rückzahlungsanspruch des Bauherrn. Dieser Anspruch ist kein Automatismus, sondern muss gegebenenfalls durchgesetzt werden. Gerade bei wirtschaftlich angeschlagenen Unternehmen zeigt sich hier, wie wichtig eine ausgewogene Abschlagsstruktur während der Bauphase ist.
Abschlagszahlungen als Steuerungsinstrument – rechtliche Konsequenzen für Dein Bauvorhaben
Jede einzelne Forderung der Abschlagszahlungen steht unter dem Vorbehalt der Vertragsgemäßheit, der Prüfbarkeit und des tatsächlichen Baufortschritts. Wer diese Maßstäbe kennt, erkennt schnell, dass Zahlungen nicht reflexartig erfolgen müssen, sondern rechtlich eingeordnet werden dürfen.
In der Praxis hat es sich bewährt Abschlagsrechnungen konsequent zu prüfen, den Baufortschritt zu dokumentieren und bei Unklarheiten rechtzeitig nachzufassen. Juristisch betrachtet entsteht so ein Gleichgewicht, das dem gesetzlichen Leitbild entspricht: Zahlung Zug um Zug gegen reale Wertschöpfung. Gerade beim Hausbau, der für viele Menschen die wirtschaftlich größte Entscheidung ihres Lebens darstellt, liegt in diesem Wissen ein erheblicher Schutz. Abschlagszahlungen verlieren ihren bedrohlichen Charakter, wenn klar ist, wann sie geschuldet sind – und wann nicht