Wer baut, plant in Etappen. Einzugstermin, Zwischenfinanzierung, Kündigung der alten Wohnung, vielleicht sogar der Schulwechsel der Kinder – vieles hängt daran, dass der Bau vorankommt. Entsprechend groß ist die Verunsicherung, wenn Wochen vergehen, ohne dass sich auf der Baustelle etwas bewegt. Anfangs wirkt eine Verzögerung oft wie ein organisatorisches Problem. Mit zunehmender Dauer wird sie zur finanziellen Belastung und schließlich zur rechtlichen Frage. Genau an diesem Punkt stellt sich die entscheidende Überlegung: Unter welchen Voraussetzungen entsteht ein Anspruch auf Schadensersatz, und wie lässt sich dieser Anspruch durchsetzen?
Warum Bauzeitverzögerungen rechtlich relevant werden
Bauverzögerungen gehören zu den häufigsten Konflikten im privaten Baurecht. Sie entstehen durch eine Vielzahl von Ursachen, die vom Fachkräftemangel über Materialengpässe bis hin zu Planungsänderungen reichen. Für Bauherren spielt die Ursache allerdings eine andere Rolle als für das Bauunternehmen. Während dort organisatorische oder wirtschaftliche Gründe im Vordergrund stehen, geht es auf Bauherrenseite um ganz konkrete Folgen: zusätzliche Mietzahlungen, höhere Finanzierungskosten, entgangene Mieteinnahmen bei Kapitalanlagen oder Mehraufwand für Zwischenlösungen.
Rechtlich betrachtet knüpft der Schadensersatzanspruch an die Frage an, ob das Bauunternehmen seine vertraglich geschuldete Leistung rechtzeitig erbracht hat. Der Bauvertrag begründet eine Pflicht zur Herstellung des Bauwerks innerhalb der vereinbarten Bauzeit oder zumindest innerhalb einer angemessenen Frist. Wird diese Pflicht verletzt, rückt das Verzugsrecht in den Mittelpunkt.
Der Bauvertrag als Maßstab
Ob eine Bauzeitverzögerung überhaupt vorliegt, lässt sich nur anhand des konkreten Vertrags beurteilen. Viele Bauverträge enthalten einen verbindlichen Fertigstellungstermin oder zumindest einen Bauzeitenplan. Solche Regelungen schaffen Klarheit, weil sie einen festen Zeitpunkt definieren, ab dem eine Verzögerung messbar wird. Fehlt ein konkretes Datum, entsteht die zeitliche Verpflichtung aus dem Vertragszweck und dem üblichen Bauablauf. Auch dann erwartet das Gesetz eine Fertigstellung innerhalb einer angemessenen Frist, die sich an Umfang, Bauart und äußeren Umständen orientiert.
Sobald dieser zeitliche Rahmen überschritten wird, gerät das Bauunternehmen in Verzug, sofern die Verzögerung auf Umständen beruht, die es zu vertreten hat. Genau hier beginnt die rechtliche Differenzierung, die für einen Schadensersatzanspruch entscheidend ist.
Vertretenmüssen und Verantwortung auf der Baustelle
Schadensersatz setzt voraus, dass die Verzögerung dem Bauunternehmen zugerechnet werden kann. Das Gesetz knüpft an ein Verschulden an, das bereits bei einfacher Fahrlässigkeit vorliegt. In der Praxis bedeutet das, dass organisatorische Mängel, fehlerhafte Koordination von Subunternehmern oder unzureichende Personalplanung regelmäßig in den Verantwortungsbereich des Unternehmers fallen.
Anders liegt die Situation bei Umständen, die außerhalb seines Einflusses stehen. Extreme Witterungsverhältnisse, behördliche Baustopps oder unvorhersehbare Lieferengpässe können die Bauzeit verlängern, ohne dass daraus automatisch ein Schadensersatzanspruch folgt. Allerdings genügt der bloße Hinweis auf äußere Umstände nicht. Das Bauunternehmen muss darlegen, weshalb gerade diese Faktoren die Verzögerung verursacht haben und warum keine zumutbaren Ausweichmaßnahmen möglich waren.
Die Rechtsprechung stellt hierbei hohe Anforderungen an die Darlegung. Pauschale Hinweise auf schlechtes Wetter oder allgemeine Marktlage reichen in der Regel nicht aus, um eine Haftung auszuschließen.
Die Rolle der Mahnung und des Verzugs bei Bauzeitverzögerungen
Wenn sich auf der Baustelle über Tage oder Wochen kaum etwas bewegt, läuft innerlich oft ein ganz eigenes Programm ab: Du rechnest die Miete bis zum nächsten möglichen Einzug durch, jonglierst mit dem Umzugstermin, telefonierst mit der Bank und versuchst gleichzeitig herauszufinden, ob die Verzögerung „noch normal“ ist. In genau dieser Phase entscheiden viele Bauherren aus dem Bauch heraus, wie sie reagieren. Rechtlich wird es an dieser Stelle besonders wichtig, weil der Übergang vom bloßen „Bau dauert länger“ hin zu einem durchsetzbaren Schadensersatzanspruch häufig an einem Punkt hängt: daran, ob und ab wann der Unternehmer im Verzug ist – und welche Schritte Du dafür gesetzt hast.
Verzug als Bindeglied zwischen Verzögerung und Ersatzanspruch
Juristisch betrachtet ist eine Bauzeitüberschreitung zunächst eine Leistungsstörung. Im Werkvertragsrecht schuldet der Unternehmer die Herstellung des Werks, beim Bauvertrag nach § 650a BGB typischerweise eines Bauwerks oder eines Teils davon. Der Zeitpunkt der Fertigstellung gehört dabei zur geschuldeten Leistung, sobald er vertraglich festgelegt ist oder sich aus den Umständen ergibt. Damit ein Schadensersatzanspruch wegen Zeitverzug greift, führt der Weg regelmäßig über das allgemeine Leistungsstörungsrecht der §§ 280 ff. BGB.
Der klassische Anknüpfungspunkt lautet: Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung nach § 280 Abs. 1 und Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 286 BGB. § 280 BGB liefert den Grundtatbestand (Pflichtverletzung, Schaden, Vertretenmüssen), § 286 BGB definiert, wann der Schuldner überhaupt „in Verzug“ gerät. Sobald Verzug vorliegt, wird der Unternehmer für Verzögerungsschäden verantwortlich, die durch die verspätete Leistung verursacht werden, soweit er die Verzögerung zu vertreten hat.
Gerade im Baukontext ist dieser Mechanismus so zentral, weil viele Schäden erst mit der verspäteten Fertigstellung entstehen: fortlaufende Miete, Bereitstellungszinsen, Doppelbelastungen, Kosten für Zwischenlagerung oder Übergangsunterkunft. Ohne Verzug lässt sich ein Teil dieser Positionen oft deutlich schwerer durchsetzen, weil dann die anspruchsbegründende Klammer fehlt, die das Gesetz für Verzögerungsschäden ausdrücklich vorsieht.
Wann gerät der Unternehmer in Verzug?
§ 286 Abs. 1 BGB beschreibt den Regelfall: Der Schuldner kommt durch eine Mahnung in Verzug, wenn er auf eine fällige und durchsetzbare Leistung nicht leistet. Das klingt abstrakt, hat im Bauvertrag aber sehr konkrete Voraussetzungen.
Fälligkeit bedeutet: Die Leistung muss „dran“ sein. Bei einer Fertigstellungsverpflichtung ist das regelmäßig der vereinbarte Fertigstellungstermin oder – wenn ein solcher fehlt – der Zeitpunkt, zu dem nach Vertrag und Bauablauf eine Fertigstellung erwartet werden durfte. Durchsetzbarkeit meint: Es darf kein Leistungsverweigerungsrecht bestehen, etwa wegen erheblicher Mitwirkungsrückstände des Bauherrn. Diese Fragen spielen eine größere Rolle, als man im Alltag vermutet. Ein Unternehmer, der plausibel darlegt, dass Planungsunterlagen zu spät kamen oder wesentliche Entscheidungen fehlten, wird den Verzugsbeginn häufig erfolgreich nach hinten verschieben.
Ist die Leistung fällig und durchsetzbar, bleibt als Zündfunke häufig die Mahnung. Sie wirkt wie ein rechtlicher Marker: Ab hier verlangt der Gläubiger die Leistung in einer Weise, die Verzugsfolgen auslösen soll.
Mahnung, Fristsetzung und warum beides im Bau häufig zusammengehört
Viele Bauherren verwenden „Mahnung“ und „Fristsetzung“ im gleichen Atemzug. Im Gesetz sind das unterschiedliche Instrumente, in der Praxis greifen sie beim Bauvertrag aber ineinander.
Die Mahnung nach § 286 BGB ist die Aufforderung, die fällige Leistung jetzt zu erbringen. Sie muss keine juristischen Formulierungen enthalten, sie muss auch kein bestimmtes Wort wie „Mahnung“ nutzen. Entscheidend ist, dass für den Unternehmer klar erkennbar wird: Du verlangst die Leistung, und zwar mit Nachdruck.
Die Fristsetzung ist ein zusätzliches Element, das je nach Zielrichtung eine eigene rechtliche Funktion hat. Sobald Du weitergehende Rechte ausüben willst, etwa Schadensersatz statt der Leistung (§ 281 BGB), Rücktritt (§ 323 BGB) oder Kündigung aus wichtigem Grund im Bauvertrag (§ 648a BGB), brauchst Du in vielen Konstellationen eine angemessene Frist. Bei Verzögerungsschäden, die neben der Leistung geltend gemacht werden, ist die Fristsetzung kein zwingendes Tatbestandsmerkmal, sie schärft aber den Streitpunkt „Verzug“ und macht die Lage beweisbar. Sie zeigt zugleich, dass Du dem Unternehmer eine letzte Gelegenheit gibst, den Rückstand aufzuholen oder wenigstens einen verbindlichen Fahrplan vorzulegen.
Im Baualltag hat sich deshalb eine schriftliche Aufforderung etabliert, die beides kombiniert: klare Leistungsaufforderung und konkrete Frist zur Herstellung eines bestimmten Zustands. Der Zustand kann die Fertigstellung sein, häufig ist er realistischer als Zwischenziel formuliert, etwa „Wiederaufnahme der Arbeiten mit vollständiger Mannschaft“ oder „Vorlage eines belastbaren Bauzeitenplans und Umsetzung der nächsten Ausbaugewerke bis zum …“. Juristisch zählt dabei die inhaltliche Klarheit, weil nur so später nachvollzogen werden kann, worin die Verzögerung genau lag.
Wann eine Mahnung entbehrlich ist – und warum das beim Bauvertrag oft übersehen wird
§ 286 Abs. 2 BGB nennt Fälle, in denen Verzug ohne Mahnung eintritt. Das wird im Baurecht regelmäßig unterschätzt, weil viele Bauherren reflexartig mahnen, obwohl der Verzugsbeginn bereits feststeht – und umgekehrt manche Unternehmer behaupten, ohne Mahnung könne es keinen Verzug geben.
Eine Mahnung ist entbehrlich, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Das ist beim Bauvertrag der typische Fall, wenn ein konkreter Fertigstellungstermin vereinbart wurde, etwa „bezugsfertig bis 30.09.2026“. Dann tritt Verzug grundsätzlich mit Ablauf dieses Datums ein, sofern Fälligkeit und Durchsetzbarkeit vorliegen. Auch eine klar datierte Bauzeitvereinbarung im Bauzeitenplan kann je nach Vertragsgestaltung diese Wirkung entfalten, wenn sie verbindlicher Vertragsbestandteil ist und der Termin hinreichend bestimmt bleibt.
Eine Mahnung ist ebenfalls entbehrlich, wenn der Leistung ein Ereignis vorausgehen soll und eine angemessene Zeit für die Leistung kalenderlich berechenbar ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das spielt im Bau eine Rolle, wenn etwa „Fertigstellung 12 Wochen nach Erteilung der Baugenehmigung“ vereinbart wurde. Dann lässt sich der Endtermin berechnen, sobald das Ereignis eingetreten ist.
Besonders praxisrelevant ist außerdem § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Der Schuldner kommt ohne Mahnung in Verzug, wenn er die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Auf Baustellen äußert sich das gelegentlich in Aussagen wie „Wir kommen dieses Jahr gar nicht mehr“ oder „Wir stellen die Arbeiten ein, bis die Nachträge bezahlt sind“, ohne dass eine tragfähige rechtliche Grundlage besteht. Solche Situationen sind konfliktträchtig, weil man sauber trennen muss zwischen einer endgültigen Verweigerung und einem bloßen „Wir brauchen länger“. Nur die endgültige Verweigerung löst Verzug ohne Mahnung aus, und sie muss sich aus dem Verhalten klar ergeben.
Schließlich greift § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB, wenn „besondere Gründe“ den sofortigen Verzugseintritt rechtfertigen. Das ist eng auszulegen, kann aber im Bau eine Rolle spielen, wenn Zeit ausnahmsweise zur Hauptsache des Vertrags wird, etwa bei vereinbarten Fixterminen rund um eine betriebliche Nutzung oder eine zwingende Anschlussfinanzierung. Die Hürden bleiben hoch, weil Gerichte hier eine klare Interessenlage erwarten, die der Unternehmer bei Vertragsschluss kannte oder erkennen konnte.
Was eine Mahnung inhaltlich enthalten muss
Eine wirksame Mahnung braucht drei Dinge: Sie muss hinreichend genau erkennen lassen, welche Leistung Du konkret verlangst, sie muss sich auf eine geschuldete, fällige Leistung beziehen, und sie muss dem Unternehmer eindeutig machen, dass Du die Verzögerung nicht mehr als bloßen Bauablauf hinnimmst.
Beim Bauvertrag ist die präzise Leistungsbeschreibung oft der Knackpunkt. Wer pauschal „Fertigstellen!“ schreibt, trifft das Ziel, wenn der Endtermin bereits erreicht ist. Wer früher reagiert, sollte konkreter werden, weil sonst der Unternehmer später behauptet, man habe sich über den tatsächlichen Rückstand gar nicht verständigt. Es hilft, die Mahnung mit dem Stand der Baustelle und dem vereinbarten Bauablauf zu verknüpfen, etwa durch Bezug auf den Bauzeitenplan, Protokolle von Baubesprechungen oder konkrete ausstehende Gewerke.
Wichtig ist auch der Ton. Scharfe Formulierungen sind menschlich verständlich, rechtlich zählen sie nicht. Besser wirkt eine sachliche, klare Ansage, die an die Vertragspflichten anknüpft und eine eindeutige Frist setzt. Zugangssicherheit spielt dabei eine große Rolle: Ein Einwurf-Einschreiben, Bote oder eine E-Mail mit nachvollziehbarer Zustellung kann später den Nachweis erleichtern, wann die Mahnung beim Unternehmer ankam. Denn der Verzugsbeginn hängt an diesem Datum, sofern kein kalendermäßiger Termin existiert.
Angemessene Fristen im Bau: realistisch, aber konsequent
Die gesetzliche Idee der „angemessenen Frist“ verlangt eine Abwägung. Eine Frist muss dem Unternehmer tatsächlich die Chance geben, den Rückstand zu beheben. Gleichzeitig darf sie den Bauherrn nicht in eine Dauerwarteschleife schicken. Was angemessen ist, richtet sich nach Umfang der Restarbeiten, Baustand, Jahreszeit, Verfügbarkeit von Gewerken und dem, was organisatorisch zumutbar ist.
Im Rohbau kann eine Frist von zwei Wochen für die Wiederaufnahme der Arbeiten plausibel sein, während eine Frist von zwei Wochen zur vollständigen Bezugsfertigkeit bei komplexem Ausbau regelmäßig zu kurz ist. In der Ausbauphase kann es sinnvoll sein, Fristen auf konkrete Meilensteine zu beziehen. Dadurch wird der Bauablauf messbarer, und Du vermeidest, dass jede Diskussion auf das weit entfernte Enddatum ausweicht.
Rechtsfolgen des Verzugs: Warum der wesentliche Zeitpunkt Gold wert sein kann
Sobald Verzug vorliegt, öffnen sich mehrere Anspruchsschienen.
Der wichtigste Baustein bleibt der Verzögerungsschadensersatz nach § 280 Abs. 1 und Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 286 BGB. Erfasst werden alle Schäden, die adäquat kausal auf der verspäteten Leistung beruhen und im Schutzbereich der verletzten Pflicht liegen. Für Bauherren sind das häufig Mietzahlungen, die bei rechtzeitigem Einzug entfallen wären, sowie Finanzierungskosten, die sich durch die längere Bauzeit erhöhen. Auch Mehrkosten für Zwischenlösungen können dazugehören, sofern sie nachvollziehbar sind.
Daneben kommt Verzugszins nach § 288 BGB ins Spiel, wenn Geldforderungen im Verzug sind, etwa bei Rückforderungsansprüchen oder wenn der Unternehmer seinerseits Zahlung verlangt und Du mit Gegenansprüchen aufrechnest. In Bauverträgen taucht diese Ebene typischerweise später im Streitverlauf auf, sie wird aber schnell relevant, wenn hohe Beträge im Raum stehen.
Ein weiterer Effekt des Verzugs liegt in der Beweislogik: Ab Verzugseintritt verschiebt sich die Diskussion stärker auf die Frage, welche Verzögerungsgründe der Unternehmer zu vertreten hat. Das Vertretenmüssen wird nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet, der Unternehmer muss sich entlasten. Gerade im Geschehen eines Bauvorhabens ist diese Vermutungswirkung wertvoll, weil viele Verzögerungsursachen ausschließlich in seiner Organisationssphäre liegen.
Typische Verteidigungsargumente des Unternehmers
Unternehmer verweisen bei Verzögerungen häufig auf Behinderungen. Im VOB/B-Vertrag existiert dafür ein eigenes System, das Behinderungsanzeigen und Fristverlängerungen strukturiert. Im reinen BGB-Bauvertrag wird ähnlich argumentiert, nur ohne das formalisierte VOB/B-Gerüst. Inhaltlich laufen viele Einwände auf die gleiche Frage hinaus: Lag ein Umstand vor, der die Leistungspflicht zeitlich verschiebt oder das Vertretenmüssen ausschließt?
Wetter ist ein Klassiker. Normale jahreszeitliche Witterung gehört zum Baugeschehen und muss einkalkuliert werden, außergewöhnliche Witterung kann eine andere Bewertung rechtfertigen. Entscheidend bleibt die konkrete Darlegung: Welche Arbeiten waren konkret unmöglich, in welchem Zeitraum, und welche Ausweichmöglichkeiten bestanden? Die pauschale Behauptung „zu kalt“ trägt selten.
Materialengpässe werden ähnlich behandelt. Allgemeine Lieferschwierigkeiten entlasten nicht automatisch. Der Unternehmer muss zeigen, welche konkreten Bestellungen wann ausgelöst wurden, welche Lieferzeiten vereinbart waren und warum Alternativen unzumutbar waren. Je stärker sich zeigt, dass organisatorisch zu spät disponiert wurde, desto näher rückt ein Vertretenmüssen.
Planänderungen und Sonderwünsche sind ein weiterer Schwerpunkt. Hier verschiebt sich der Verzugsbeginn häufig, weil zusätzliche Leistungen den Bauablauf verändern. Rechtlich wird dann sauber zu trennen sein zwischen Verzögerungen, die aus dem Änderungswunsch stammen, und Verzögerungen, die ohnehin entstanden wären. In der Praxis führt das oft zu einer zeitlichen Segmentierung. Für den Bauherrn bedeutet das: Je klarer dokumentiert ist, wann welche Änderung beauftragt wurde und welche Auswirkung sie realistischerweise hatte, desto besser lässt sich der „unternehmerische“ Verzug isolieren.
Verzug bereits vor Abnahme und der Umgang mit Teilfertigstellung
Im Bauvertrag spielt die Abnahme (§ 640 BGB) eine zentrale Rolle, weil sie die Fälligkeit der Vergütung, den Gefahrübergang und die Beweislast bei Mängeln beeinflusst. Beim Zeitverzug geht es jedoch um die Fertigstellung als Leistung. Verzug kann daher bereits lange vor der Abnahme eintreten, sobald der Fertigstellungstermin überschritten ist oder der Unternehmer mit Zwischenfristen in Rückstand gerät, die vertraglich verbindlich sind.
Manchmal versucht ein Unternehmer, durch Teilfertigstellungen den Druck zu mindern, etwa durch „im Wesentlichen fertig“ oder „Du könntest doch schon rein“. Für Verzögerungsschäden kommt es dann auf die Frage an, welchen Leistungsstand der Vertrag als geschuldet ansieht. Bei einem Einfamilienhaus ist häufig die Bezugsfertigkeit entscheidend, die in der Praxis mit funktionierenden Sanitäranlagen, Heizung, Strom, sicheren Zugängen und einem Mindestmaß an Ausbau verbunden ist. Auch hier entscheidet die vertragliche Definition, ergänzt durch die Verkehrsanschauung und technische Standards. Wer Schäden geltend macht, sollte deshalb sauber benennen können, weshalb ein früherer „Einzug“ tatsächlich keine realistische Option war.
Wie Du den Verzugsbeginn taktisch klug absicherst
Rechtlich zählt am Ende, was beweisbar ist. Darum ist eine gute Verzugsstrategie weniger eine Frage scharfer Briefe als eine Frage klarer Dokumente.
Ein sinnvoller Weg besteht darin, frühzeitig schriftlich festzuhalten, dass der Bauablauf hinter dem Vertrag zurückbleibt, und anschließend eine Mahnung mit Frist zu setzen, sobald sich zeigt, dass der Unternehmer den Rückstand aus eigener Kraft nicht aufholt. Parallel dazu lohnt sich eine laufende Dokumentation: Fotos mit Datum, Protokolle von Baustellenterminen, E-Mails, in denen Termine verschoben werden, sowie eine Übersicht, welche Gewerke wann tatsächlich gearbeitet haben. Diese Unterlagen machen es später leichter, die Kausalität zwischen Verzögerung und Schaden darzustellen. Bei der Schadenshöhe hilft § 287 ZPO, weil Gerichte Schäden schätzen dürfen, sobald die Grundlagen plausibel sind. Plausibilität entsteht durch saubere Unterlagen.
Wenn es um erhebliche Summen geht, kann auch eine baubegleitende Dokumentation durch Sachverständige oder Bauleitung wertvoll sein, weil sie den Baufortschritt fachlich einordnet. Juristisch zwingend ist das nicht, praktisch kann es entscheidend sein, wenn der Unternehmer später bestreitet, dass überhaupt ein relevanter Rückstand vorlag.
Was Du aus dem Verzugsrecht für die nächsten Schritte mitnehmen kannst
Der rechtliche Hebel liegt meist darin, den Zeitpunkt zu bestimmen, ab dem der Unternehmer verbindlich „zu spät“ ist und ab dem Deine Mehrkosten zurechenbar werden. Je klarer Du diesen Zeitpunkt setzt oder aus dem Vertrag ableitest, desto ruhiger wird die spätere Diskussion über Schadenspositionen. Wenn sich eine Verzögerung abzeichnet, lohnt sich ein Schritt zurück: Vertragliche Termine prüfen, den tatsächlichen Bauzustand sauber festhalten und dann schriftlich so reagieren, dass Verzug entweder eindeutig eintritt oder jedenfalls später ohne Reibungsverluste nachgewiesen werden kann. Damit schaffst Du eine Grundlage, auf der sich oft schon außergerichtlich deutlich mehr bewegen lässt.
Welche Schäden ersetzt werden können
Der Schadensersatzanspruch zielt auf den Ausgleich konkreter Vermögensnachteile. Maßgeblich ist dabei die Frage, welche Kosten ohne die Bauverzögerung nicht angefallen wären. In der Praxis spielen Mietzahlungen eine zentrale Rolle, wenn der geplante Einzugstermin überschritten wird. Auch Kosten für Zwischenlagerung von Möbeln oder für eine Übergangsunterkunft können ersatzfähig sein, sofern sie in einem nachvollziehbaren Zusammenhang mit der Verzögerung stehen.
Bei Kapitalanlegern rücken häufig entgangene Mieteinnahmen in den Vordergrund, wenn das Renditeobjekt mangels Fertigstellung des Vorhabens nicht wie geplant einer Vermietung zugänglich ist. Hier verlangt die Rechtsprechung eine plausible Prognose, die sich an Marktmieten und realistischen Vermietungszeiträumen orientiert. Reine Gewinnerwartungen ohne konkrete Grundlage genügen nicht.
Wichtig ist zudem die Dokumentation. Je genauer die finanziellen Folgen der Verzögerung belegt werden können, desto größer ist die Durchsetzungskraft des Anspruchs. Rechnungen, Mietverträge und Finanzierungsunterlagen bilden die Grundlage für eine schlüssige Schadensdarstellung.
Mitverantwortung des Bauherrn
Die rechtliche Bewertung bleibt selten eindimensional. Auch der Bauherr kann durch eigene Entscheidungen Einfluss auf die Bauzeit nehmen. Änderungswünsche während der Bauphase, verspätete Entscheidungen zu Ausstattungsdetails oder fehlende Mitwirkung bei behördlichen Genehmigungen wirken sich auf den Bauablauf aus. Solche Umstände können zu einer Verlängerung der Bauzeit führen, die dem Unternehmer nicht angelastet wird.
Das Gesetz berücksichtigt diese Konstellationen über den Gedanken des Mitverschuldens. Verzögerungen, die ganz oder teilweise aus der Sphäre des Bauherrn stammen, mindern oder verdrängen den Schadensersatzanspruch. In der Praxis führt das häufig zu einer zeitlichen Aufteilung, bei der einzelne Verzögerungsphasen unterschiedlich bewertet werden.
Vertragsstrafen und Schadensersatz im Zusammenspiel
Viele Bauverträge enthalten Vertragsstrafen für den Fall verspäteter Fertigstellung. Diese Regelungen sollen den Unternehmer zur Einhaltung der Bauzeit anhalten und dem Bauherrn eine pauschale Kompensation bieten. Eine Vertragsstrafe ersetzt jedoch nicht automatisch den Schadensersatz. Sie wirkt vielmehr als Mindestkompensation, die unabhängig vom konkreten Schaden fällig wird, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
Ob daneben weiterer Schadensersatz verlangt werden kann, hängt von der vertraglichen Ausgestaltung ab. Häufig sehen Verträge vor, dass die Vertragsstrafe auf den Schadensersatz angerechnet wird. Auch hier lohnt sich ein genauer Blick in die Vertragsunterlagen, weil die rechtlichen Folgen erheblich variieren können.
Durchsetzung des Anspruchs in der Praxis
Die Geltendmachung von Schadensersatz beginnt selten vor Gericht. Zunächst steht die außergerichtliche Klärung der Auseinandersetzung und vorgerichtliche Rechtsverfolgung im Vordergrund. Eine sachliche Darstellung der Verzögerung, verbunden mit einer nachvollziehbaren Schadensaufstellung, schafft die Grundlage für Verhandlungen. Viele Konflikte lassen sich auf diesem Weg lösen, insbesondere wenn die Beweislage klar ist.
Kommt es dennoch zu einer gerichtlichen Streitigkeit, rückt die Beweisführung in den Mittelpunkt. Bauzeitenpläne, Bautagebücher und Schriftwechsel gewinnen dann erhebliche Bedeutung. Gerichte prüfen detailliert, welche Ursachen zu welcher Zeit gewirkt haben und wie sich diese Ursachen auf den Baufortschritt ausgewirkt haben. Die Verfahren sind entsprechend komplex und erfordern eine sorgfältige Aufbereitung des Sachverhalts.