Wer Wohnungseigentum besitzt, kennt die Situation: Ein Mangel am Gemeinschaftseigentum tritt zutage, etwa Feuchtigkeit im Keller, Risse an der Fassade oder eine fehlerhaft ausgeführte Dachabdichtung. Schnell stellt sich die Frage, wie die Gemeinschaft darauf reagieren soll und wer eigentlich handeln darf. Gerade an dieser Stelle entscheidet sich häufig, ob ein berechtigter Anspruch erfolgreich durchgesetzt wird oder ob er im Dickicht der Zuständigkeiten stecken bleibt. Die Abgrenzung zwischen gemeinschaftlicher Beschlussfassung und individuellem Vorgehen einzelner Eigentümer gehört zu den zentralen und zugleich missverstandenen Fragen des Wohnungseigentumsrechts.
Der rechtliche Rahmen wird dabei vor allem durch das Wohnungseigentumsgesetz geprägt, insbesondere durch die Regelungen zum Gemeinschaftseigentum, zur Verwaltung und zur Prozessführungsbefugnis. Seit der WEG-Reform 2020 haben sich die Spielregeln deutlich verschoben. Viele ältere Gewissheiten tragen nicht mehr, zugleich eröffnen sich neue Handlungsmöglichkeiten. Wer Mängelrechte durchsetzen will, sollte diese Systematik verstehen, um Verzögerungen, formale Fehler und im schlimmsten Fall den Verlust von Ansprüchen zu vermeiden.
Mängel am Gemeinschaftseigentum als gemeinschaftliche Angelegenheit
Bauliche Mängel betreffen im Wohnungseigentum häufig das Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen alle Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Sobald ein solcher Mangel vorliegt, berührt er die rechtliche Sphäre der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Gemeinschaft besitzt seit der Reform eigene Rechtsfähigkeit und nimmt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums eigenständig wahr.
Aus dieser Konstruktion folgt, dass Mängelrechte, die sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen, grundsätzlich der Gemeinschaft zugeordnet sind. Ansprüche auf Nacherfüllung, Mangelbeseitigung, Kostenvorschuss oder Schadensersatz richten sich regelmäßig an den Bauträger, Verkäufer oder Werkunternehmer und gehören zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft. Die Durchsetzung dieser Rechte erfolgt im Regelfall gemeinschaftlich organisiert.
Die Bedeutung des Beschlusses für das Vorgehen der Gemeinschaft
Zentraler Dreh- und Angelpunkt der gemeinschaftlichen Rechtsdurchsetzung ist der Beschluss der Wohnungseigentümer. Über ihn wird festgelegt, ob und wie Mängelrechte verfolgt werden. Der Beschluss kann sich auf die Beauftragung eines Sachverständigen, die Aufforderung zur Mangelbeseitigung, die Durchführung einer Ersatzvornahme oder die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen beziehen. Er schafft die notwendige Legitimation für das Handeln des Verwalters und verleiht der Gemeinschaft eine klare Linie nach außen.
Der Beschluss erfüllt dabei mehrere Funktionen zugleich. Er bündelt die Interessen der Eigentümer, verhindert widersprüchliches Vorgehen und sorgt für Kostentransparenz. Zugleich bildet er die Grundlage für die Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft, falls eine gerichtliche Auseinandersetzung erforderlich wird. Gerichte prüfen sehr genau, ob die Gemeinschaft ordnungsgemäß über die Einleitung eines Verfahrens entschieden hat.
Wann ein Beschluss entbehrlich ist
So stark die Rolle des Beschlusses auch ist, sie kennt Grenzen. In bestimmten Konstellationen ist ein förmlicher Beschluss entbehrlich oder sogar hinderlich. Das gilt vor allem dann, wenn die Gemeinschaft bereits durch Gesetz oder Vereinbarung handlungsfähig ist oder wenn Eilbedürftigkeit besteht.
Ein klassischer Fall betrifft Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, die keinen Ermessensspielraum eröffnen. Liegt ein gravierender Mangel vor, der die Substanz des Gebäudes gefährdet, besteht eine Pflicht zum Tätigwerden. In solchen Situationen kann der Verwalter berechtigt sein, vorbereitende Schritte einzuleiten, etwa eine Mängelanzeige oder die Einholung eines Gutachtens. Der formelle Beschluss folgt dann häufig nachgelagert, um das weitere Vorgehen abzusichern.
Auch im Prozessrecht zeigt sich, dass die Gemeinschaft in bestimmten Fällen kraft Gesetzes prozessführungsbefugt ist. Seit der Reform kann sie Ansprüche im eigenen Namen geltend machen, ohne dass jeder einzelne Eigentümer beteiligt sein muss. Das erleichtert die Durchsetzung erheblich, setzt jedoch voraus, dass das Vorgehen im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung verankert ist.
Wenn der Beschluss zum Risiko wird
So sinnvoll Beschlüsse als Organisationsinstrument sind, so problematisch können sie werden, wenn sie falsch oder gar nicht gefasst werden. Ein häufiger Fehler liegt in zu unbestimmten Beschlüssen. Wird lediglich beschlossen, sich „um den Mangel zu kümmern“, fehlt es an einer klaren Handlungsanweisung. Solche Beschlüsse bieten weder dem Verwalter noch einem Gericht eine tragfähige Grundlage.
Ein weiteres Risiko liegt in der Verzögerung. Mängelrechte unterliegen Verjährungsfristen, die oft mit der Abnahme oder Übergabe des Bauwerks beginnen. Jede vertagte Beschlussfassung kostet Zeit. Wenn die Gemeinschaft über Monate hinweg diskutiert, ohne zu entscheiden, kann wertvolle Zeit verstreichen. Am Ende steht dann die Erkenntnis, dass Ansprüche durch Zeitablauf entwertet sind.
Problematisch wird es auch, wenn ein Beschluss gefasst wird, der objektiv gegen ordnungsgemäße Verwaltung verstößt. Dazu zählen etwa Entscheidungen, bewusst auf die Durchsetzung erheblicher Mängelrechte zu verzichten, ohne dass dafür ein sachlicher Grund besteht. Solche Beschlüsse sind anfechtbar und entfalten eine lähmende Wirkung, solange sie Bestand haben.
Die Rolle des einzelnen Eigentümers
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welche Möglichkeiten dem einzelnen Eigentümer verbleiben, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt oder Fehlentscheidungen trifft. Das Wohnungseigentumsrecht kennt hier mehrere Ansatzpunkte, die sorgfältig voneinander zu trennen sind.
Zunächst besteht die Möglichkeit, auf ordnungsgemäße Verwaltung hinzuwirken. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass sich die Gemeinschaft mit einem Mangel befasst und eine sachgerechte Entscheidung trifft. Dieses Verlangen kann auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung gesetzt werden. Wird ein entsprechender Beschluss verweigert oder verzögert, eröffnet sich der Weg zur Beschlussersetzungsklage. Das Gericht tritt dann an die Stelle der Gemeinschaft und entscheidet, welche Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Darüber hinaus kann der einzelne Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen selbst tätig werden. Das betrifft vor allem Fälle, in denen ein Mangel seine Einheit besonders beeinträchtigt oder akute Gefahren drohen. In solchen Konstellationen erkennt die Rechtsprechung ein eigenes Rechtsschutzbedürfnis an. Der Eigentümer handelt dann im eigenen Namen, häufig mit dem Ziel, die Gemeinschaft zur Aktivität zu bewegen oder vorläufige Maßnahmen abzusichern.
Individualklage als Ausnahmeinstrument
Die Individualklage eines einzelnen Wohnungseigentümers stellt im System der Mängelrechte eine Ausnahme dar. Sie kommt vor allem dann in Betracht, wenn gemeinschaftliche Strukturen versagen. Voraussetzung ist regelmäßig, dass die Gemeinschaft trotz Kenntnis des Mangels und trotz Aufforderung keine geeigneten Schritte einleitet.
Die Rechtsprechung verlangt in solchen Fällen eine sorgfältige Begründung. Der klagende Eigentümer muss darlegen, weshalb ein gemeinschaftliches Vorgehen faktisch blockiert ist und weshalb sein individuelles Vorgehen erforderlich erscheint. Dabei geht es weniger um persönliche Ungeduld als um objektive Umstände, etwa fortschreitende Schäden oder drohende Rechtsverluste.
Wichtig ist, dass die Individualklage keine Konkurrenz zur gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung bildet. Sie erfüllt eine Auffangfunktion. Ziel bleibt stets, die gemeinschaftliche Ordnung zu wahren und zugleich effektiven Rechtsschutz zu gewährleisten.
Untätigkeit als Haftungsrisiko
Ein oft unterschätzter Aspekt liegt in den Folgen der Untätigkeit. Bleibt die Gemeinschaft trotz erkennbarer Mängel passiv, können Haftungsfragen entstehen. Verwalter stehen in der Pflicht, auf erkannte Risiken hinzuweisen und Maßnahmen anzuregen. Unterlassen sie dies, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht.
Auch die Gemeinschaft selbst kann in eine Haftungssituation geraten, etwa gegenüber einzelnen Eigentümern, deren Einheiten durch einen unbehandelten Mangel Schaden nehmen. In solchen Fällen stellt sich die Frage, ob der Schaden bei rechtzeitigem Handeln vermeidbar gewesen wäre. Die Grenze zwischen schicksalhaftem Gebäudeschaden und haftungsrelevanter Pflichtverletzung verläuft oft schmal.
Hinzu tritt das Kostenrisiko. Je länger ein Mangel besteht, desto aufwendiger und teurer wird seine Beseitigung. Verzögerungen wirken sich damit unmittelbar auf die finanzielle Belastung der Eigentümer aus. Eine frühzeitige, strukturierte Entscheidung bietet daher häufig den wirtschaftlich sinnvolleren Weg.
Organisation als Schlüssel zum Erfolg
Die Durchsetzung von Mängelrechten in der Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert vor allem eines: klare Organisation. Dazu gehört eine saubere Bestandsaufnahme des Mangels, idealerweise durch sachverständige Unterstützung. Ebenso wichtig ist eine transparente Kommunikation innerhalb der Gemeinschaft, damit Entscheidungsgrundlagen nachvollziehbar sind.
Der Beschluss sollte präzise formuliert sein und den weiteren Weg eindeutig vorzeichnen. Dazu zählt die Benennung der Anspruchsgegner, die Festlegung der nächsten Schritte und gegebenenfalls die Ermächtigung des Verwalters oder eines Rechtsanwalts. Je klarer der Beschluss, desto geringer das Risiko späterer Streitigkeiten.
Gleichzeitig sollten Eigentümer sensibel für Situationen bleiben, in denen gemeinschaftliche Strukturen an ihre Grenzen stoßen. In solchen Fällen bietet das Gesetz Instrumente, um dennoch handlungsfähig zu bleiben. Diese Instrumente entfalten ihre Wirkung jedoch nur, wenn sie bewusst und rechtzeitig eingesetzt werden.
Zusammenfassend
Die Frage „Beschlusszwang oder Individualklage“ lässt sich selten pauschal beantworten. Sie verlangt eine genaue Betrachtung des Mangels, der Beteiligten und des zeitlichen Rahmens. In vielen Fällen bildet der Beschluss der Gemeinschaft das tragende Fundament einer erfolgreichen Mängelrechtsdurchsetzung. In anderen Konstellationen eröffnet das Recht dem einzelnen Eigentümer ergänzende Wege, um Schäden abzuwenden und Rechte zu sichern.