Wer sich mit Immobilien beschäftigt, stößt früher oder später auf zwei Begriffe, die im Alltag oft durcheinandergeraten: Eigentum und Besitz. Im Gespräch sagt man schnell „Das ist mein Haus“, obwohl man vielleicht nur Mieter ist. Oder jemand behauptet, er sei „Eigentümer“, weil er seit Jahren in einer Wohnung lebt. Juristisch betrachtet liegen zwischen Eigentum und Besitz Welten. Diese Unterscheidung entscheidet im Streitfall darüber, wer über eine Immobilie verfügen darf, wer Ansprüche durchsetzen kann und wer welche Risiken trägt.
Wenn Du eine Wohnung mietest, ein Haus kaufst, ein Grundstück vererbst oder Dich gegen eine Besitzstörung wehren willst, ist der präzise Blick auf diese Begriffe unverzichtbar. Das Bürgerliche Gesetzbuch trennt hier sehr klar – und genau diese Trennung prägt das gesamte Immobilienrecht.
Eigentum – die umfassende rechtliche Herrschaft
Das Eigentum ist in § 903 BGB geregelt. Dort heißt es, dass der Eigentümer mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen darf, soweit Gesetz oder Rechte Dritter dem nicht entgegenstehen. Hinter diesem Satz steckt die stärkste rechtliche Position, die das deutsche Sachenrecht kennt.
Wenn Du Eigentümer eines Grundstücks bist, kannst Du es verkaufen, verschenken, belasten, vermieten oder selbst nutzen. Du kannst eine Grundschuld bestellen, ein Wohnrecht einräumen oder das Grundstück teilen. Diese Befugnisse sind Ausdruck der sogenannten umfassenden Herrschaftsmacht.
Gerade im Immobilienrecht entfaltet das Eigentum eine besondere Bedeutung, weil Grundstücke gemäß § 94 BGB wesentliche Bestandteile aufweisen. Gebäude gehören rechtlich zum Grundstück. Wer Eigentümer des Grundstücks ist, ist daher in aller Regel auch Eigentümer des Hauses, das darauf steht. Diese Einheit prägt Kaufverträge, Zwangsvollstreckung, Erbrecht und Familienrecht.
Das Eigentum an Grundstücken entsteht gemäß § 873 BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Hinzu kommt bei der Übereignung nach § 925 BGB die sogenannte Auflassung, also die dingliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird aus dem Käufer rechtlich der Eigentümer. Besitzübergabe, Kaufpreiszahlung oder Schlüsselübergabe reichen dafür allein nicht aus.
Hier zeigt sich bereits der erste entscheidende Unterschied: Eigentum ist eine rechtliche Zuordnung, die durch das Grundbuch sichtbar wird.
Besitz – die tatsächliche Herrschaft
Der Besitz ist in § 854 BGB geregelt. Besitz bedeutet die tatsächliche Sachherrschaft. Wer die tatsächliche Gewalt über eine Sache ausübt, ist Besitzer. Diese Definition knüpft an faktische Verhältnisse an, nicht an das Grundbuch.
Wenn Du als Mieter in einer Wohnung lebst, bist Du Besitzer der Wohnung. Du hast die Schlüssel, Du nutzt die Räume, Du entscheidest im Alltag, wer die Wohnung betreten darf. Eigentümer bleibt jedoch der Vermieter, der im Grundbuch eingetragen ist.
Das Gesetz unterscheidet verschiedene Formen des Besitzes. Der unmittelbare Besitz liegt vor, wenn jemand die Sache direkt beherrscht. Der mittelbare Besitz gemäß § 868 BGB entsteht, wenn jemand die tatsächliche Sachherrschaft durch einen anderen ausüben lässt, etwa im Mietverhältnis. In diesem Fall bleibt der Vermieter mittelbarer Besitzer, während der Mieter unmittelbarer Besitzer ist.
Diese Konstruktion wirkt auf den ersten Blick abstrakt, entfaltet jedoch enorme praktische Relevanz. Sie sorgt dafür, dass mehrere Personen gleichzeitig rechtlich an derselben Sache beteiligt sein können, ohne dass das Eigentum aufgespalten wird.
Warum die Unterscheidung im Mietrecht so wichtig ist
Im Mietrecht nach §§ 535 ff. BGB wird der Unterschied zwischen Eigentum und Besitz besonders greifbar. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Das bedeutet: Der Vermieter überträgt den Besitz, während er Eigentümer bleibt.
Sobald der Mietvertrag wirksam zustande kommt und die Wohnung übergeben wird, erhältst Du als Mieter ein eigenständiges Besitzrecht. Dieses Besitzrecht schützt Dich umfassend. Selbst der Eigentümer darf die Wohnung während der Mietzeit nur unter engen Voraussetzungen betreten. Dein Besitz genießt Schutz nach §§ 858 ff. BGB. Eine eigenmächtige Besitzentziehung durch den Vermieter wäre verbotene Eigenmacht.
Der Eigentümer kann sein Eigentumsrecht daher nicht einfach durchsetzen, wenn ein wirksamer Mietvertrag besteht. Erst nach einer wirksamen Kündigung und Ablauf der Räumungsfrist entsteht ein Herausgabeanspruch gemäß § 546 BGB. Kommt es zur Weigerung, ist eine Räumungsklage erforderlich. Auch hier zeigt sich, wie stark das Besitzrecht wirkt.
Eigentum ohne Besitz – Besitz ohne Eigentum
Im Immobilienalltag kommen häufig Konstellationen vor, in denen Eigentum und Besitz auseinanderfallen.
Ein typisches Beispiel ist der Immobilienkauf. Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags gemäß § 311b BGB verpflichten sich Käufer und Verkäufer zur Eigentumsübertragung. Besitz und Nutzen gehen häufig bereits mit Kaufpreiszahlung oder zu einem vertraglich festgelegten Zeitpunkt über. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt meist später. In dieser Zwischenphase besitzt der Käufer das Grundstück bereits, während der Verkäufer weiterhin als Eigentümer im Grundbuch steht.
Diese Phase birgt erhebliche Risiken. Sollte der Verkäufer in dieser Zeit insolvent werden, kann die fehlende Eintragung problematisch werden. Aus diesem Grund wird regelmäßig eine Auflassungsvormerkung gemäß § 883 BGB eingetragen. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung ab.
Umgekehrt gibt es Fälle, in denen jemand Eigentümer ist, jedoch keinen Besitz hat. Das ist etwa bei vermieteten Immobilien der Regelfall. Der Eigentümer kann über die Immobilie verfügen, erhält Mieteinnahmen und trägt bestimmte Lasten, während der Mieter die tatsächliche Herrschaft ausübt.
Schutzmechanismen im Sachenrecht
Das Sachenrecht arbeitet mit klaren Strukturen, um Eigentum und Besitz zu schützen.
Der Eigentümer kann gemäß § 985 BGB die Herausgabe der Sache vom Besitzer verlangen, sofern diesem kein Recht zum Besitz zusteht. Dieser sogenannte Herausgabeanspruch bildet das zentrale Instrument zur Durchsetzung des Eigentums.
Der Besitzer wiederum wird durch die Besitzschutzvorschriften der §§ 858 ff. BGB geschützt. Wer einem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder stört, handelt widerrechtlich. Der Besitzschutz greift schnell und effektiv, oft sogar unabhängig von der Eigentumslage.
Besonders interessant ist die Situation bei unrechtmäßigem Besitz. Wer eine Wohnung ohne Mietvertrag besetzt, erlangt faktischen Besitz. Der Eigentümer bleibt Eigentümer, muss jedoch den Rechtsweg beschreiten, um den Besitz zurückzuerlangen. Auch hier trennt das Gesetz sauber zwischen tatsächlicher Herrschaft und rechtlicher Zuordnung.
Bedeutung im Wohnungseigentumsrecht
Im Wohnungseigentumsrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz wird die Differenzierung ebenfalls deutlich. Der einzelne Wohnungseigentümer ist Eigentümer seines Sondereigentums und Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum. Vermietet er seine Wohnung, bleibt er Eigentümer, während der Mieter unmittelbarer Besitzer wird.
Kommt es zu Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft, etwa über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gemäß § 20 WEG, entscheidet die Eigentümerstellung über Stimmrechte und Mitwirkungsbefugnisse. Besitz allein vermittelt keine Mitgliedschaft in der Gemeinschaft.
Gerade in Eigentümergemeinschaften zeigt sich, wie stark das Eigentum als formale Rechtsposition ausgestaltet ist. Die Eintragung im Grundbuch und die Zuordnung im Aufteilungsplan bestimmen die Rechtslage.
Haftung, Lasten und Verkehrssicherung
Auch bei Haftungsfragen spielt die Unterscheidung eine tragende Rolle. Der Eigentümer trägt regelmäßig die Lasten des Grundstücks, etwa Grundsteuer oder Erschließungsbeiträge. Zugleich trifft ihn die Verkehrssicherungspflicht, also die Pflicht, Gefahrenquellen auf seinem Grundstück zu sichern.
Gleichzeitig kann auch der Besitzer Pflichten treffen. Wer eine Wohnung nutzt, hat sie pfleglich zu behandeln und haftet bei Beschädigungen nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 280 ff. BGB. In Mehrparteienhäusern verteilen sich Verantwortlichkeiten daher häufig auf mehrere Schultern.
Im Alltag führt diese Verteilung zu komplexen Abgrenzungsfragen. Wenn etwa ein herabfallender Dachziegel ein Fahrzeug beschädigt, richtet sich der Blick zunächst auf den Eigentümer. Hat jedoch ein Mieter eigenmächtig bauliche Veränderungen vorgenommen, kann sich die Verantwortlichkeit verschieben.
Verjährung und Eigentumserwerb durch Zeitablauf
Ein besonders spannender Bereich betrifft die Ersitzung gemäß § 900 BGB. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jemand durch langjährigen Eigenbesitz Eigentum erwerben. Voraussetzung ist unter anderem ein Eigenbesitz über dreißig Jahre in gutem Glauben.
Diese Regelung spielt bei Grundstücken praktisch eine untergeordnete Rolle, da das Grundbuch eine starke Publizitätswirkung entfaltet. Dennoch zeigt sie, wie eng Besitz und Eigentum dogmatisch miteinander verbunden sind.
Auch bei der sogenannten gutgläubigen Erwerbssituation nach §§ 932 ff. BGB, die bei beweglichen Sachen große Bedeutung hat, zeigt sich die Relevanz des Besitzes. Für Grundstücke gilt der Gutglaubensschutz über das Grundbuch gemäß § 892 BGB.
Klare Begriffe schaffen Rechtssicherheit
Eigentum und Besitz bilden zwei eigenständige Säulen des Sachenrechts. Eigentum beschreibt die umfassende rechtliche Herrschaft, dokumentiert durch das Grundbuch. Besitz erfasst die tatsächliche Sachherrschaft und wird unmittelbar geschützt.
Für Dich als Käufer, Verkäufer, Mieter oder Vermieter entscheidet diese Unterscheidung über Rechte, Pflichten und Durchsetzungsmöglichkeiten. Sie bestimmt, wer klagen kann, wer haften muss und wer über eine Immobilie verfügen darf.
Im Immobilienrecht geht es häufig um hohe wirtschaftliche Werte und langfristige Bindungen. Deshalb ist die präzise Kenntnis der Bedeutung und der Unterschiede der beiden Begriffe Eigentum und Besitz eine solide Basis, um sich noch sicherer durch die komplexe Welt der Immobilien zu bewegen.