Der Moment, in dem Du den Wohnungsschlüssel zum ersten Mal in der Hand hältst, fühlt sich eindeutig an: ab jetzt ist das Deine Wohnung. Deine Räume. Dein Eigentum. Was sich selbstverständlich anfühlt, gerät erstaunlich schnell ins Wanken, sobald Handwerker gebraucht werden, Feuchtigkeit auftaucht oder bauliche Veränderungen im Raum stehen. Plötzlich stellt sich eine Frage, die im Alltag gern verdrängt wird: Gehört das eigentlich mir – oder der Gemeinschaft?
Das Wohnungseigentumsrecht lebt von dieser Unterscheidung. Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum strukturieren nicht nur das rechtliche Verhältnis der Eigentümer untereinander, sondern entscheiden ganz konkret darüber, wer handeln darf, wer zahlen muss und wer haftet. Viele Konflikte innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften beginnen genau an dieser Schnittstelle. Nicht aus Bosheit oder Sturheit, sondern weil sich rechtliche Zuordnungen oft anders darstellen, als das persönliche Empfinden nahelegt.
Die rechtliche Ausgangslage: Eigentum im Verbund
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt Eigentum bewusst nicht eindimensional. Nach § 1 Abs. 2 WEG besteht Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Beides ist rechtlich untrennbar miteinander verbunden. Diese Konstruktion prägt das gesamte System des WEG-Rechts und einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Das Sondereigentum verschafft dem Eigentümer eine ausschließliche Rechtsposition an bestimmten Räumen. Gleichzeitig bleibt er Mitverantwortlicher für das gemeinschaftliche Eigentum, unabhängig davon, ob er es nutzt oder überhaupt wahrnimmt. Das gemeinschaftliche Eigentum umfasst nach § 1 Abs. 5 WEG alle Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen oder stehen können.
Schon an dieser Stelle zeigt sich, dass die Frage der Zuordnung weniger mit persönlichem Nutzen als mit rechtlicher Funktion zu tun hat. Genau diese funktionale Betrachtung durchzieht die gesamte Rechtsprechung.
Irrtum 1: Innen heißt nicht automatisch privat
Einer der hartnäckigsten Irrtümer betrifft Bauteile, die sich vollständig innerhalb der Wohnung befinden. Wände, Decken, Leitungen oder Schächte werden intuitiv der eigenen Wohnung zugerechnet, weil sie nicht sichtbar gemeinschaftlich genutzt werden.
Rechtlich kommt es jedoch darauf an, ob ein Bauteil für Bestand und Sicherheit des Gebäudes relevant ist. Tragende Wände und Decken erfüllen diese Funktion. Sie stabilisieren das Gebäude als Ganzes und sichern es gegen statische Veränderungen. Deshalb gehören sie unabhängig von ihrer Lage zum Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für Decken zwischen Wohnungen oder zwischen Wohnung und Keller.
Diese Einordnung entfaltet praktische Sprengkraft, sobald Umbauten geplant werden. Ein Wanddurchbruch betrifft regelmäßig gemeinschaftliches Eigentum. Ohne entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft fehlt die rechtliche Grundlage für die Maßnahme. Selbst wenn keine optischen Veränderungen nach außen sichtbar sind, bleibt die Eingriffstiefe entscheidend.
Irrtum 2: Fenster und Wohnungstüren betreffen nur den jeweiligen Eigentümer
Fenster zählen zu jenen Bauteilen, bei denen sich Alltagsempfinden und Rechtslage besonders deutlich unterscheiden. Ihre Zuordnung ergibt sich unmittelbar aus ihrer Funktion. Als Teil der Gebäudehülle schützen sie vor Witterungseinflüssen und beeinflussen den Energieverbrauch des gesamten Hauses. Damit fallen sie unter das gemeinschaftliche Eigentum im Sinne von § 5 Abs. 1 WEG.
Diese Einordnung hat konkrete Konsequenzen. Die Instandhaltungspflicht trifft die Gemeinschaft. § 19 Abs. 1 WEG verpflichtet die Gemeinschaft zu ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dazu gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung. Der einzelne Eigentümer kann daher weder eigenständig Fenster austauschen noch deren Gestaltung verändern.
Wohnungseingangstüren unterliegen einer ähnlichen Bewertung, soweit sie nach außen wirken oder brandschutzrechtliche Funktionen erfüllen. Auch hier überlagert das Gemeinschaftsinteresse die individuelle Nutzung.
Irrtum 3: Balkone gehören vollständig zur Wohnung
Der Balkon wirkt wie ein erweiterter Wohnraum. Er wird individuell genutzt, möbliert und bepflanzt. Rechtlich ist seine Einordnung jedoch differenziert.
Der Bodenbelag, also etwa Fliesen oder Holzroste, kann dem Sondereigentum zugeordnet sein. Die tragende Konstruktion, die Balkonplatte, das Geländer und die Abdichtung zählen hingegen regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Diese Bauteile sichern das Gebäude gegen Feuchtigkeitsschäden und beeinflussen die äußere Erscheinung.
Wer den Balkon sanieren oder umgestalten möchte, muss daher genau hinschauen. Eingriffe in Abdichtung oder Geländer betreffen Gemeinschaftseigentum und erfordern eine gemeinschaftliche Entscheidung. Ohne diese Grundlage bleibt der Eigentümer häufig auf den Kosten sitzen oder sieht sich Rückbauverlangen ausgesetzt.
Irrtum 4: Leitungen in der Wohnung fallen immer in die eigene Verantwortung
Leitungen bilden das Nervensystem des Gebäudes. Ihre rechtliche Einordnung folgt dem Versorgungszweck. Leitungen, die mehrere Wohnungen versorgen oder für den Betrieb der Gesamtanlage erforderlich sind, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Das ergibt sich aus ihrer funktionalen Bedeutung für das Gebäude und wird aus § 5 Abs. 1 WEG hergeleitet.
Abzweigungen, die ausschließlich eine Wohnung versorgen, können dem Sondereigentum zugeordnet sein. Diese Differenzierung gewinnt Bedeutung bei Schadensfällen. Tritt ein Wasserschaden auf, entscheidet die Ursache darüber, ob die Gemeinschaft nach § 19 WEG zuständig ist oder der einzelne Eigentümer.
Irrtum 5: Die Teilungserklärung spielt im Alltag kaum eine Rolle
Wenn man ehrlich ist, lesen die meisten Eigentümer die Teilungserklärung (falls überhaupt) lediglich nur einmal beim Kauf und legen sie anschließend für immer zu den Akten. Dabei ist sie fundamental wichtig für die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie für andere Regelungen welche die Gemeinschaft betreffen.
Die Teilungserklärung kann Sonderregelungen enthalten, die vom gesetzlichen Regelfall abweichen. Bestimmte Bauteile lassen sich beispielsweise dem Sondereigentum eines WEG-Mitglieds zuordnen, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist. Ebenso können Instandhaltungspflichten anders verteilt werden. Diese Regelungen binden alle Eigentümer und wirken unmittelbar im Alltag.
Gerade bei älteren Anlagen lohnt sich ein genauer Blick. Abweichende Zuordnungen erklären häufig, warum bestimmte Kosten anders verteilt werden, als man es erwarten würde. Sie bilden die rechtliche Grundlage für Beschlüsse und Ansprüche innerhalb der Gemeinschaft.
Irrtum 6: Über Gemeinschaftseigentum entscheidet immer die Mehrheit
Die Eigentümerversammlung ist der Herzschlag der Gemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft handelt durch Beschlüsse. § 18 Abs. 1 WEG verleiht der Gemeinschaft die Rechtsfähigkeit, § 18 Abs. 2 WEG beschreibt ihre Aufgaben. Beschlüsse über Instandhaltung und Instandsetzung gehören zum Kernbereich ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Gesetz unterscheidet zwischen ordnungsgemäßer Instandhaltung, modernisierenden Maßnahmen und baulichen Veränderungen. Je nach Maßnahme gelten unterschiedliche Mehrheitsanforderungen. In bestimmten Fällen sind Zustimmungserfordernisse einzelner Eigentümer zu beachten, vor allem wenn ihre Rechte über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Irrtum 7: Die Nutzung bestimmt automatisch die Kostenverteilung
Ein häufiger Gedanke lautet: Wer etwas nutzt, soll es auch bezahlen. Im Wohnungseigentumsrecht folgt die Kostenverteilung jedoch festen Regeln.
Die Kostenverteilung richtet sich nach § 16 WEG. Nach § 16 Abs. 2 WEG tragen die Wohnungseigentümer die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen. Die tatsächliche Nutzung eines Gebäudeteils spielt dabei keine Rolle, solange keine abweichende Vereinbarung oder ein entsprechender Beschluss besteht.
Diese Systematik sorgt für rechtliche Klarheit. Sie vermeidet individuelle Abrechnungen nach Nutzungsintensität und stellt auf die objektive Eigentumsstruktur ab, die dem gesamten Gebäude zugrunde liegt.