Die Frage, ob und in welchem Umfang eine Wohnung untervermietet werden darf, beschäftigt viele Mieter – gerade in Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wer für eine Zeit ins Ausland geht oder aus persönlichen Gründen nicht dauerhaft in der eigenen Wohnung lebt, denkt schnell daran, die Wohnung weiterzugeben, um die laufenden Kosten zu decken. Doch was passiert, wenn die Untervermietung nicht nur kostendeckend ist, sondern signifikante Gewinne abwirft? Genau dazu hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28. Januar, Az.: VIII ZR 228/23, eine klare Linie gezogen und die Unzulässigkeit eines solchen Vorgehens festgestellt.
Im konkreten Fall ging es um einen Berliner Mieter, der seit vielen Jahren eine Zweizimmerwohnung zu einer vergleichsweise günstigen Nettokaltmiete bewohnte. Als er sich für längere Zeit ins Ausland begab, vermietete er die Wohnung vollständig an zwei Untermieter weiter. Die verlangte Untermiete lag deutlich über seiner eigenen Miete und überstieg nicht nur die laufenden Kosten, sondern führte zu einem erheblichen monatlichen Überschuss. Problematisch war dabei nicht nur die Höhe der Miete, sondern auch der Umstand, dass der Mieter vorab keine Erlaubnis des Vermieters eingeholt hatte. Nach einer erfolglosen Abmahnung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis ordentlich und verlangte die Räumung.
Während das erstinstanzliche Gericht die Räumungsklage noch abwies, entschied das Berufungsgericht zugunsten der Vermieterin. Der Fall landete schließlich beim Bundesgerichtshof, der die Entscheidung bestätigte und damit für Klarheit im Wohnraummietrecht sorgte. Entscheidend war die Frage, ob der Mieter überhaupt einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis hatte. Denn nur dann hätte er sich auf ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ berufen können, das dem Vermieter die Zustimmung grundsätzlich abverlangt.
Der Bundesgerichtshof hat diesen Begriff des berechtigten Interesses sehr deutlich eingeordnet. Nach dem Gesetz soll die Untervermietung dem Mieter helfen, seine Wohnung zu behalten, wenn sich seine Lebensumstände ändern. Typische Fälle sind finanzielle Engpässe, eine längere Abwesenheit oder der Wunsch, die Mietkosten zu reduzieren. Das Gericht macht aber klar, dass diese Schutzidee ihre Grenze dort findet, wo die Untervermietung zur Einnahmequelle wird. Wer seine Wohnung so weitervermietet, dass am Ende mehr Geld übrig bleibt, als er selbst für Miete und wohnungsbezogene Kosten aufwendet, handelt nicht mehr im Rahmen dessen, was das Gesetz schützen will.
Besonders wichtig ist dabei die Abgrenzung zwischen Kostendeckung und Gewinnerzielung. Der Wunsch, die eigene Miete zu senken oder zumindest keine Verluste zu machen, kann ein berechtigtes Interesse darstellen. Sobald jedoch ein Überschuss entsteht, der über die eigenen Aufwendungen hinausgeht, fehlt dieses berechtigte Interesse. Genau das war im entschiedenen Fall gegeben: Die Untermiete lag mehr als doppelt so hoch wie die eigene Nettokaltmiete. Der Bundesgerichtshof sah darin keine bloße Kostenumlage, sondern ein Geschäftsmodell auf Kosten des Vermieters und letztlich auch des Wohnungsmarkts.
Diese Auslegung ist nach Ansicht des Gerichts auch verfassungsrechtlich ausgewogen. Sowohl Mieter als auch Vermieter genießen Eigentumsschutz. Das Mietrecht soll den Mieter schützen, aber es soll ihn nicht in die Lage versetzen, aus fremdem Eigentum Gewinne zu ziehen, ohne dass der Eigentümer darüber mitentscheiden kann. Die Interessen des Vermieters, über die Nutzung seiner Wohnung zu bestimmen, wiegen hier schwerer als das wirtschaftliche Interesse des Mieters an zusätzlichen Einnahmen.
Bemerkenswert ist auch der Blick auf die Untermieter. Das Gericht weist darauf hin, dass eine restriktive Haltung gegenüber gewinnbringender Untervermietung mittelbar auch die Untermieter schützt. Überhöhte Untermieten sind gerade in Städten wie Berlin ein reales Problem. Wenn Mieter ihre günstigen Altverträge nutzen, um teure Zwischenvermietungen anzubieten, verschärft das die Wohnraumsituation nur zusätzlich und führt zu Preisen, die mit dem eigentlichen Mietrecht kaum noch etwas zu tun haben.
Für den konkreten Fall hatte diese Bewertung klare Konsequenzen. Weil kein Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis bestand, war die ungenehmigte Untervermietung eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Die Vermieterin durfte deshalb ordentlich kündigen und die Wohnung zurückverlangen. Dass der Mieter sich auf einen vorübergehenden Auslandsaufenthalt berief, half ihm nicht weiter, da gerade die Gewinnerzielung den entscheidenden Unterschied machte.
Offen gelassen hat der Bundesgerichtshof, wie mit Zusatzleistungen umzugehen ist, etwa wenn Möbel gestellt oder besondere Services angeboten werden. Solche Aspekte könnten im Einzelfall eine Rolle spielen, wenn sie den Mehrpreis rechtfertigen. Im entschiedenen Fall gab es dafür jedoch keine ausreichenden Anhaltspunkte. Ebenso musste das Gericht nicht klären, ob die verlangte Untermiete gegen die Regeln der Mietpreisbremse verstieß, weil die Untervermietung schon aus anderen Gründen unzulässig war.
Für Mieter bedeutet dieses Urteil vor allem eines: Untervermietung ist kein Freifahrtschein zur Gewinnerzielung und sicherlich kein tragfähiges Geschäftsmodell. Wenn Du einen Teil Deiner Wohnung oder die gesamte Wohnung weitergeben möchtest, solltest Du genau prüfen, ob es Dir wirklich um die Deckung Deiner Kosten geht oder ob ein erheblicher Überschuss entsteht. Letzteres kann nicht nur die Zustimmung des Vermieters verhindern, sondern im schlimmsten Fall sogar zur Kündigung Deines Mietvertrags führen.
Auch für Vermieter bringt die Entscheidung Rechtssicherheit. Sie müssen eine Untervermietung nicht hinnehmen, wenn klar ist, dass der Mieter daraus ein Geschäft macht. Gerade bei deutlich überhöhten Untermieten dürfen sie einschreiten und ihre Rechte konsequent durchsetzen. Die Vorinstanzen, darunter das Amtsgericht Charlottenburg und das Landgericht Berlin, hatten den Fall bereits unterschiedlich bewertet. Umso wichtiger ist die klare Linie, die der Bundesgerichtshof nun vorgegeben hat.
Unterm Strich zeigt das Urteil, dass das Mietrecht zwar soziale Härten abfedern soll, aber keine Einladung zur Spekulation mit Wohnraum ist. Wer untervermietet, darf das tun, um flexibel auf Veränderungen im Leben zu reagieren. Wer daraus ein lukratives Nebeneinkommen macht, bewegt sich hingegen außerhalb des rechtlich Zulässigen – mit spürbaren Folgen.