Die letzte Rate ist überwiesen, das Darlehen vollständig zurückgeführt, und eigentlich möchtest Du nur noch eines: endlich „schuldenfrei“ im Grundbuch stehen. Doch wer einen Blick in Abteilung III seines Grundbuchauszugs wirft, entdeckt häufig weiterhin die eingetragene Grundschuld. Für viele Eigentümer stellt sich in diesem Moment die Frage, warum die Bank immer noch im Grundbuch steht und wie sich die Grundschuld löschen lässt.
Genau hier beginnt eine rechtlich spannende Phase für Dich als Eigentümer. Denn die Rückzahlung des Darlehens und die Löschung der Grundschuld sind zwei eigenständige Vorgänge mit unterschiedlichen rechtlichen Voraussetzungen. Wenn Du die Zusammenhänge ausreichend kennst, bist Du in der Lage rechtssicher vorzugehen und vermeidest unnötige Kosten oder Verzögerungen.
Was eine Grundschuld rechtlich bedeutet
Die Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück. Ihre gesetzliche Grundlage findet sich in § 1191 Bürgerliches Gesetzbuch. Sie gewährt dem Gläubiger das Recht, aus dem Grundstück Zahlung zu verlangen, wenn die gesicherte Forderung nicht erfüllt wird. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch ausgestaltet. Das bedeutet, sie besteht unabhängig von der gesicherten Forderung fort.
In der Praxis wird nahezu ausschließlich die sogenannte Sicherungsgrundschuld verwendet. Die vertragliche Verbindung zwischen Darlehen und Grundschuld erfolgt über eine Sicherungsabrede. Diese Sicherungsvereinbarung regelt, unter welchen Voraussetzungen die Bank aus der Grundschuld vorgehen darf und wann sie zur Rückgewähr verpflichtet ist.
Rechtlich betrachtet existieren also zwei Ebenen. Zum einen das schuldrechtliche Darlehensverhältnis, geregelt insbesondere in §§ 488 ff. BGB. Zum anderen das dingliche Sicherungsrecht in Form der Grundschuld nach §§ 1191 ff. BGB. Wenn Du Dein Darlehen vollständig tilgst, endet das schuldrechtliche Verhältnis. Die Grundschuld bleibt jedoch als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen, bis sie aktiv gelöscht wird.
Wann Du Anspruch auf Löschung hast
Sobald das gesicherte Darlehen vollständig zurückgeführt ist, entsteht Dein Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. Dieser Anspruch ergibt sich aus der Sicherungsabrede in Verbindung mit § 812 BGB, da die Bank nach Wegfall des Sicherungszwecks keinen Rechtsgrund mehr für die Beibehaltung der Sicherheit hat.
In der Praxis bedeutet das: Die Bank muss Dir eine sogenannte Löschungsbewilligung erteilen. Diese Bewilligung ist gemäß § 19 Grundbuchordnung Voraussetzung für die Eintragung der Löschung im Grundbuch. Ohne diese formgerechte Erklärung kann das Grundbuchamt keine Löschung vornehmen.
Die Löschungsbewilligung wird regelmäßig notariell beglaubigt. Erst mit dieser Urkunde kannst Du den nächsten Schritt einleiten.
Die Löschungsbewilligung: Zentrales Dokument für die Grundschuldlöschung
Die Löschungsbewilligung ist die formelle Erklärung des Gläubigers, dass er der Löschung der eingetragenen Grundschuld zustimmt. Sie muss in öffentlich beglaubigter Form vorliegen, § 29 GBO. Das bedeutet, die Unterschrift der Bank wird notariell beglaubigt.
Viele Banken übersenden die Löschungsbewilligung nach vollständiger Darlehenstilgung automatisch. Es kommt jedoch vor, dass Eigentümer aktiv nachfragen müssen. In jedem Fall solltest Du darauf achten, dass die Angaben in der Bewilligung exakt mit dem Grundbuch übereinstimmen. Dazu zählen insbesondere die genaue Bezeichnung des Grundstücks, die Grundbuchblattnummer und die laufende Nummer der Grundschuld.
Fehlerhafte Angaben führen zu Beanstandungen durch das Grundbuchamt und verzögern das Verfahren.
Der Weg zum Grundbuchamt
Mit der Löschungsbewilligung wendest Du Dich an einen Notar. Die Löschung einer Grundschuld erfordert einen formellen Antrag an das Grundbuchamt. Dieser Antrag wird regelmäßig durch den Notar gestellt. Rechtsgrundlage ist § 13 GBO in Verbindung mit § 19 GBO.
Der Notar prüft die Unterlagen, fertigt den Löschungsantrag und reicht ihn elektronisch beim zuständigen Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt kontrolliert, ob alle formellen Voraussetzungen erfüllt sind. Anschließend erfolgt die Eintragung der Löschung in Abteilung III des Grundbuchs.
Erst mit dieser Eintragung ist die Grundschuld tatsächlich gelöscht. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Eintragung, § 873 BGB. Das bedeutet, die dingliche Rechtsänderung tritt mit der Grundbucheintragung ein.
Kosten der Löschung: Womit Du rechnen musst
Die Löschung einer Grundschuld verursacht Kosten für den Notar und das Grundbuchamt. Grundlage für die Berechnung ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich ist in der Regel der Nominalbetrag der eingetragenen Grundschuld, nicht die Restschuld.
Die Gebühren bewegen sich meist im niedrigen dreistelligen Bereich, abhängig von der Höhe der Grundschuld. Für viele Eigentümer stellt sich daher die strategische Frage, ob eine Löschung überhaupt sinnvoll ist.
Löschen oder bestehen lassen?
Rein rechtlich kannst Du die Grundschuld auch im Grundbuch belassen. Nach vollständiger Tilgung wandelt sie sich faktisch in eine sogenannte Eigentümergrundschuld, sofern die Bank Dir die entsprechenden Rechte überträgt. Das kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn Du künftig erneut eine Finanzierung planst. Eine bereits eingetragene Grundschuld lässt sich für ein neues Darlehen verwenden, was Zeit und Kosten spart.
Bei einem geplanten Immobilienverkauf verlangen Käufer in der Regel ein lastenfreies Grundstück. In diesem Fall wird die Löschung meist im Rahmen des Kaufvertrags abgewickelt. Der Notar sorgt dann dafür, dass die Grundschuld gegen Vorlage der Löschungsbewilligung gelöscht wird.
Die Entscheidung hängt daher von Deiner individuellen Situation ab. Wer langfristig keine weitere Finanzierung plant, empfindet ein „sauberes“ Grundbuch häufig als beruhigend. Wer flexibel bleiben möchte, kann von einer bestehen bleibenden Eigentümergrundschuld profitieren.
Besonderheiten bei Briefgrundschulden
Neben der Buchgrundschuld existiert die Briefgrundschuld gemäß § 1116 BGB in Verbindung mit § 1192 BGB. Hier wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt. Für die Löschung ist neben der Löschungsbewilligung auch die Vorlage des Originalbriefs erforderlich.
Geht der Brief verloren, wird das Verfahren deutlich aufwendiger. In diesem Fall ist ein sogenanntes Aufgebotsverfahren erforderlich, geregelt in §§ 466 ff. FamFG. Das zuständige Amtsgericht erklärt den Brief für kraftlos, bevor die Löschung erfolgen kann. Dieser zusätzliche Verfahrensschritt verlängert die Dauer erheblich.
In der heutigen Praxis dominieren Buchgrundschulden, da sie einfacher zu handhaben sind. Dennoch lohnt sich ein Blick in Deine Unterlagen, um zu klären, welche Form bei Deiner Immobilie eingetragen ist.
Zeitlicher Ablauf und typische Verzögerungen
Zwischen vollständiger Darlehenstilgung und endgültiger Löschung im Grundbuch vergehen in der Praxis oft mehrere Wochen. Zunächst benötigt die Bank Zeit für die interne Prüfung und Ausstellung der Löschungsbewilligung. Anschließend hängt die Dauer vom Notar und der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts ab.
In Ballungsräumen mit hoher Anzahl an Immobilientransaktionen können die Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt mehrere Wochen oder sogar Monate betragen. Für geplante Verkäufe oder Umschuldungen empfiehlt sich daher eine frühzeitige Organisation.
Steuerliche Aspekte und wirtschaftliche Überlegungen
Die Löschung einer Grundschuld hat regelmäßig keine unmittelbaren steuerlichen Folgen. Sie betrifft allein die dingliche Sicherung. Wirtschaftlich kann die Entscheidung dennoch relevant sein, insbesondere wenn Du Deine Immobilie als Kapitalanlage nutzt und perspektivisch über neue Finanzierungen nachdenkst.
In solchen Konstellationen kann eine bestehende Eigentümergrundschuld als flexibles Sicherungsinstrument dienen. Banken prüfen dann die Rangstelle im Grundbuch. Eine gute Rangposition erhöht regelmäßig die Finanzierungschancen und verbessert die Konditionen.
Der Sonderfall: Grundschuld bei mehreren Eigentümern
Steht eine Immobilie im Miteigentum mehrerer Personen, etwa im Rahmen einer Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB, berührt die eingetragene Grundschuld regelmäßig das gesamte Grundstück und damit sämtliche Miteigentumsanteile. Die Grundschuld wird als einheitliches dingliches Recht an dem Grundstück bestellt, § 1191 Abs. 1 BGB, und erstreckt sich kraft Gesetzes auf das gesamte Grundstück, unabhängig davon, wie die internen Beteiligungsverhältnisse ausgestaltet sind.
Für die Löschung ist entscheidend, dass das Recht formell im Grundbuch beseitigt wird. Maßgeblich bleibt § 19 GBO. Die Bewilligung zur Löschung hat der eingetragene Gläubiger abzugeben. Auf Eigentümerseite ist eine Mitwirkung grundsätzlich entbehrlich, da durch die Löschung kein Recht eines Eigentümers belastet, sondern vielmehr eine bestehende Belastung aufgehoben wird. Die Eigentümer profitieren von der Lastenfreiheit; eine eigenständige Bewilligungspflicht ergibt sich aus der Grundbuchordnung insoweit nicht.
Besondere Aufmerksamkeit verdient die Situation, in der einzelne Miteigentumsanteile zwischenzeitlich übertragen wurden. Nach § 873 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 925 BGB wird Eigentum an Grundstücken durch Auflassung und Eintragung übertragen. Besteht die Grundschuld fort, bleibt sie als dingliche Belastung auch gegenüber dem neuen Miteigentümer wirksam, § 1120 BGB analog über § 1192 Abs. 1 BGB. Für die Löschung bleibt dennoch allein die Gläubigerbewilligung maßgeblich, solange keine rangverändernden oder nachträglichen Verfügungen eingetragen wurden.
Komplexer wird es, wenn die Grundschuld im Innenverhältnis nur einen bestimmten Miteigentumsanteil sichern sollte. Dinglich entsteht dennoch eine Gesamtbelastung. Ein Ausgleich erfolgt dann über schuldrechtliche Ansprüche zwischen den Miteigentümern, etwa im Rahmen des Gesamtschuldnerausgleichs nach § 426 BGB. Die grundbuchrechtliche Löschung folgt dagegen strikt der formellen Rechtslage im Grundbuch und knüpft ausschließlich an die eingetragene Rechtsinhaberschaft des Gläubigers an.
Fazit
Die Löschung einer Grundschuld folgt klaren gesetzlichen Regeln. Maßgeblich sind insbesondere §§ 1191 ff. BGB für die Grundschuld selbst, § 873 BGB für die dingliche Rechtsänderung sowie §§ 13, 19, 29 GBO für das grundbuchrechtliche Verfahren. Mit vollständiger Darlehenstilgung entsteht Dein Anspruch auf Rückgewähr der Sicherheit. Die praktische Umsetzung erfolgt über die Löschungsbewilligung und den Antrag beim Grundbuchamt.
Wenn Du die einzelnen Schritte kennst, behältst Du die Kontrolle über den Prozess. Du verstehst, warum die Grundschuld nach Darlehenstilgung zunächst weiterbesteht, welche Unterlagen erforderlich sind und wie die Löschung formal abläuft. So sorgst Du dafür, dass Dein Grundbuch genau den rechtlichen Zustand widerspiegelt, den Du Dir wünschst.