Ein unbebautes Grundstück wirkt für Viele auf den ersten Blick unkompliziert oder gar steuerlich irrelevant. Kein Haus, keine Mieteinnahmen, keine Baustelle. Vielleicht liegt es seit Jahren brach, vielleicht planst Du dort irgendwann Deinen Neubau, vielleicht gehört es zu einem Nachlass oder wurde als Kapitalanlage erworben. Und doch flattert Jahr für Jahr der Grundsteuerbescheid ins Haus.
Viele Eigentümer fragen sich dann: Warum zahle ich Grundsteuer, obwohl dort gar nichts steht? Wie wird die Grundsteuer bei einem unbebauten Grundstück berechnet? Und gibt es Möglichkeiten, die Steuerbelastung zu beeinflussen?
Wenn Du ein unbebautes Grundstück besitzt oder erwerben möchtest, ist ein genauer Blick auf die Grundlagen des Grundsteuerrechts unverzichtbar. Denn hier greifen bundesrechtliche Regelungen, landesrechtliche Besonderheiten und kommunale Hebesätze ineinander.
Warum überhaupt Grundsteuer bei einem leeren Grundstück?
Die Grundsteuer knüpft an das Eigentum an einem Grundstück an. Maßgeblich ist § 2 des Grundsteuergesetzes, der bestimmt, dass der Grundbesitz der Grundsteuer unterliegt. Entscheidend ist damit allein das Eigentum am Grundstück, unabhängig davon, ob es bebaut, vermietet, selbst genutzt oder ungenutzt ist.
Ein unbebautes Grundstück ist grundsteuerlich eine eigene Kategorie. Das Bewertungsgesetz unterscheidet ausdrücklich zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Für unbebaute Grundstücke enthält § 247 Bewertungsgesetz eine eigene Bewertungsregelung.
Rechtsdogmatisch betrachtet liegt der Gedanke zugrunde, dass jedes Grundstück einen wirtschaftlichen Wert verkörpert. Dieser Wert resultiert aus seiner Lage, seiner Bebaubarkeit und seiner Nutzungsmöglichkeit. Selbst wenn aktuell kein Gebäude vorhanden ist, eröffnet das Grundstück potenziell vielfältige Nutzungsoptionen. Genau diese objektive Wertkomponente bildet die Grundlage für die Grundsteuer.
Die Grundsteuerreform und ihre Bedeutung für unbebaute Grundstücke
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer bundesweit nach neuem Recht erhoben. Hintergrund ist das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018, das die alte Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hat. Der Gesetzgeber hat daraufhin das Bewertungsgesetz umfassend neu gefasst.
Für unbebaute Grundstücke ist insbesondere § 247 Bewertungsgesetz in der neuen Fassung relevant. Danach wird der Grundsteuerwert grundsätzlich anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts ermittelt.
Der Bodenrichtwert spielt also eine zentrale Rolle. Er wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und regelmäßig veröffentlicht. Rechtsgrundlage für diese Bodenrichtwerte ist § 196 Baugesetzbuch. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in einem bestimmten Gebiet an, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche.
Das bedeutet für Dich ganz konkret: Die Größe Deines Grundstücks und der jeweilige Bodenrichtwert in Deiner Lage bestimmen maßgeblich die Höhe des Grundsteuerwerts.
Wie berechnet sich die Grundsteuer bei einem unbebauten Grundstück?
Die Grundsteuer entsteht in einem mehrstufigen Verfahren. Zunächst wird der Grundsteuerwert festgestellt. Dieser Wert ergibt sich bei unbebauten Grundstücken aus der Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.
Auf diesen Grundsteuerwert wird die sogenannte Steuermesszahl angewendet. Für unbebaute Grundstücke sieht § 15 Grundsteuergesetz eine bundeseinheitliche Steuermesszahl vor, wobei einzelne Bundesländer im Rahmen der Länderöffnungsklausel eigene Modelle eingeführt haben.
Aus dem Grundsteuerwert und der Steuermesszahl ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Dieser Messbetrag wird anschließend mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert. Der Hebesatz ist eine kommunale Entscheidung und kann von Gemeinde zu Gemeinde erheblich variieren.
Damit steht fest: Die tatsächliche Steuerbelastung hängt stark vom Standort ab. Zwei gleich große unbebaute Grundstücke können in unterschiedlichen Gemeinden zu deutlich unterschiedlichen Grundsteuerbeträgen führen.
Besonderheiten in den Bundesländern
Durch die Länderöffnungsklausel in Art. 72 Abs. 3 Grundgesetz konnten die Bundesländer eigene Bewertungsmodelle einführen. Einige Länder wie Bayern haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.
In Bayern etwa wird ein Flächenmodell angewendet. Hier spielen Grundstücksfläche und Nutzungsart eine Rolle, während der konkrete Bodenrichtwert weniger stark gewichtet wird. Das führt dazu, dass hochpreisige Lagen in Ballungsräumen anders behandelt werden als im Bundesmodell.
Andere Länder wie Baden-Württemberg setzen stärker auf ein Bodenwertmodell, bei dem die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert maßgeblich sind. Für Dich bedeutet das: Die konkrete Berechnungsmethode hängt vom Belegenheitsort des Grundstücks ab. Ein Blick in das jeweilige Landesgrundsteuergesetz ist daher unerlässlich.
Was gilt, wenn das Grundstück bebaubar ist?
Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass nur bebaute Grundstücke „vollwertig“ steuerpflichtig seien. Tatsächlich ist die Bebaubarkeit ein entscheidender Faktor für den Bodenrichtwert. Ein Grundstück im Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 Baugesetzbuch erzielt regelmäßig höhere Bodenrichtwerte als eine Außenbereichsfläche im Sinne des § 35 Baugesetzbuch.
Die planungsrechtliche Einordnung beeinflusst also mittelbar die Grundsteuerhöhe, weil sie sich im Bodenrichtwert niederschlägt. Je attraktiver und entwicklungsfähiger das Grundstück aus baurechtlicher Sicht ist, desto höher fällt regelmäßig der Wertansatz aus.
Wenn Du ein Grundstück erwirbst, um dort später zu bauen, solltest Du die Grundsteuerbelastung von Anfang an einkalkulieren. Gerade in hochpreisigen Lagen kann die laufende Grundsteuer auch bei unbebauten Grundstücken spürbar sein.
Landwirtschaftliche Flächen und Sonderfälle
Eine Besonderheit besteht bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Diese unterfallen der sogenannten Grundsteuer A. Maßgeblich sind hier die §§ 232 ff. Bewertungsgesetz. Für reine landwirtschaftliche Nutzflächen gelten andere Bewertungsmaßstäbe als für baureife Grundstücke.
Sobald eine landwirtschaftlich genutzte Fläche als Bauland ausgewiesen wird oder sich ihre Nutzung ändert, kann ein Wechsel in die Grundsteuer B erfolgen. Das kann erhebliche Auswirkungen auf die Steuerhöhe haben. Ein ehemals günstig bewertetes Ackergrundstück kann mit der Ausweisung als Bauland eine deutlich höhere Grundsteuer auslösen.
Hier zeigt sich die enge Verknüpfung zwischen Bauplanungsrecht und Steuerrecht. Änderungen im Bebauungsplan oder in der Flächennutzungsplanung wirken sich mittelbar auf die steuerliche Bewertung aus.
Gibt es eine Steuerermäßigung für brachliegende Grundstücke?
Viele Eigentümer empfinden es als ungerecht, Grundsteuer zahlen zu müssen, obwohl das Grundstück keinerlei Erträge abwirft. Das Grundsteuerrecht knüpft jedoch an die objektive Wertkomponente des Grundstücks an, nicht an seine konkrete Nutzung oder Rentabilität.
Eine allgemeine Steuerbefreiung für brachliegende Baugrundstücke sieht das Gesetz daher nicht vor. Steuerbefreiungen regeln §§ 3 bis 8 Grundsteuergesetz, etwa für bestimmte öffentliche oder gemeinnützige Nutzungen. Private Baugrundstücke fallen regelmäßig nicht darunter.
In besonderen Konstellationen kann ein Erlass aus Billigkeitsgründen nach § 163 Abgabenordnung in Betracht kommen. Die Hürden hierfür liegen hoch, da eine sachliche Unbilligkeit dargelegt werden muss. Bloße fehlende Bebauung genügt dafür in aller Regel nicht.
Spekulationsgrundstücke und politische Diskussionen
Unbebaute Grundstücke in städtischen Lagen stehen seit Jahren im Fokus politischer Diskussionen. Gemeinden möchten Bauland aktivieren und Spekulation vermeiden. In diesem Kontext wird immer wieder über höhere Hebesätze für baureife, unbebaute Grundstücke diskutiert.
Einige Kommunen haben im Rahmen der Grundsteuerreform spezielle Hebesätze eingeführt, um gezielt Anreize für eine Bebauung zu setzen. Die rechtliche Grundlage ergibt sich aus der kommunalen Hebesatzautonomie. Ob und in welchem Umfang eine Gemeinde hiervon Gebrauch macht, hängt von ihrer kommunalpolitischen Zielsetzung ab.
Für Dich als Eigentümer bedeutet das: Die Grundsteuer kann auch als städtebauliches Steuerungsinstrument eingesetzt werden. Die Entwicklung auf kommunaler Ebene solltest Du daher im Blick behalten.
Verkauf oder Halten – steuerliche Überlegungen
Wenn Du ein unbebautes Grundstück als Kapitalanlage hältst, spielt die laufende Grundsteuer bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Rolle. Sie mindert Deine Rendite, auch wenn sie im Verhältnis zum Gesamtwert häufig moderat erscheint.
Beim Verkauf wirkt sich die Grundsteuer indirekt aus. Käufer kalkulieren laufende Kosten mit ein. In angespannten Märkten fällt dieser Aspekt weniger ins Gewicht, in ruhigeren Marktphasen kann er Teil der Preisverhandlungen werden.
Einkommensteuerlich ist die Grundsteuer als Werbungskosten abziehbar, sofern das Grundstück der Einkünfteerzielung dient. Bei rein privater Vermögenshaltung entfällt dieser Effekt.
Praktische Hinweise zum Grundsteuerbescheid
Nach der Abgabe der Grundsteuererklärung erlässt das Finanzamt einen Bescheid über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag. Gegen diese Bescheide kannst Du innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Maßgeblich sind die §§ 347 ff. Abgabenordnung.
Typische Streitpunkte betreffen die zugrunde gelegte Grundstücksfläche oder den angesetzten Bodenrichtwert. Wenn hier Fehler vorliegen, lohnt sich eine genaue Prüfung. Der Bodenrichtwert selbst wird von den Gutachterausschüssen festgelegt und ist als solcher bindend, doch die Zuordnung Deines Grundstücks zu einer Richtwertzone kann überprüft werden.
Erst im Anschluss erlässt die Gemeinde den eigentlichen Grundsteuerbescheid auf Basis des Messbetrags und ihres Hebesatzes. Auch hier ist ein Rechtsbehelf möglich, wenn etwa der Hebesatz falsch angewendet wurde.
Fazit: Leeres Grundstück, klare Steuerpflicht
Ein unbebautes Grundstück ist aus steuerlicher Sicht ein eigenständiger Bewertungsgegenstand mit klaren gesetzlichen Grundlagen. Maßgeblich sind das Grundsteuergesetz und das Bewertungsgesetz in ihrer seit 2025 geltenden Fassung. Die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert und der kommunale Hebesatz bestimmen die Höhe der Grundsteuer.
Wenn Du ein solches Grundstück besitzt oder erwerben möchtest, solltest Du die laufende Steuerbelastung realistisch einplanen. Die Grundsteuer ist Ausdruck des objektiven Grundstückswerts und Teil der dauerhaften Kostenstruktur des Eigentums.