Es klingelt. Und klingelt. Und klingelt. Niemand geht ran. Kein Rückruf, keine Mail, keine Reaktion. Irgendwann legst Du auf und hast dieses dumpfe Gefühl, dass hier gerade etwas grundsätzlich schiefläuft. Nicht nur bei Deiner Hausverwaltung, sondern bei einem ganzen System, das sich seit Jahren selbst unter Preis verkauft und nun überrascht feststellt, dass es davon nicht leben kann.
„Kein Anschluss unter dieser Nummer“ ist längst kein technisches Problem mehr. Es ist der akustische Soundtrack eines Marktes, der sich eingeredet hat, Verwaltung sei ein lästiges Nebenprodukt der Immobilie. Ein bisschen Post weiterleiten, ein paar Rechnungen bezahlen, einmal im Jahr eine Abrechnung ausspucken – und bitte möglichst billig. Am besten billiger als billig. Und vor allem austauschbar.
Ich höre das seit Jahren. In Eigentümerversammlungen, in Gesprächen mit Beiräten, in Mails von verzweifelten Wohnungseigentümern. „So schwer kann das doch nicht sein.“ „Warum kostet das so viel?“ „Der andere macht das für die Hälfte.“ Und jedes Mal denke ich: Genau da fängt das Elend an.
Hausverwaltung ist in Deutschland zum Ramschartikel geworden. Ein Markt, der sich selbst über den Preis definiert, nicht über Qualität, nicht über Erreichbarkeit, nicht über Kompetenz. Hauptsache, die Zahl unter dem Strich passt. Alles andere wird schon irgendwie gehen. Spoiler: geht es nicht.
Der Preiskampf hat aus einem anspruchsvollen Beruf eine Art Callcenter-Surrogat gemacht. Nur ohne Callcenter, ohne ausreichend Personal und ohne funktionierende Technik. Gute Verwalter, die ihren Job ernst nehmen, stehen unter permanentem Rechtfertigungsdruck. Schlechte Verwalter überleben, weil sie billig sind. Und mittendrin sitzen Eigentümergemeinschaften, die sich wundern, warum Beschlüsse nicht umgesetzt werden, warum Handwerker abspringen und warum niemand mehr ans Telefon geht.
Ich kenne Hausverwaltungen, die arbeiten für Beträge, bei denen jeder Steuerberater lachen würde. Beträge, für die kein Anwalt auch nur die Akte aufschlägt. Beträge, für die Du in anderen Branchen nicht einmal eine Warteschleife bekommst. Und dann erwartet man Erreichbarkeit, Fachwissen, Konfliktmanagement, Bauverständnis, Buchhaltung, rechtliche Grundkenntnisse und am besten noch psychologische Betreuung für zerstrittene Eigentümer. Alles inklusive, versteht sich.
Das Ergebnis ist vorhersehbar. Wer für Dumpingpreise arbeitet, kann nur dumpen. Zeit, Personal, Qualität. Irgendwann auch Motivation. Gute Mitarbeiter gehen. Gute Verwalter geben auf oder verkaufen an Ketten, die mit Skaleneffekten und standardisierten Prozessen versuchen, das Unmögliche möglich zu machen. Persönliche Betreuung wird zur Floskel. Zuständigkeiten verschwimmen. Verantwortung wird nach unten delegiert – oder gleich ganz entsorgt.
Und dann stehen sie da, die Eigentümer, und fragen sich, warum der Aufzug seit Monaten stillsteht. Warum die Abrechnung fehlerhaft ist. Warum der Verwalterwechsel ein Desaster ist, weil niemand mehr die Akten versteht. Warum plötzlich niemand haftet, niemand zuständig ist, niemand erreichbar ist. Die Antwort ist unangenehm einfach: Weil man genau das eingekauft hat.
Ich sage das bewusst provokant, weil mir diese scheinheilige Empörung auf die Nerven geht. Jahrelang wurde der billigste Anbieter gewählt. Jahrelang wurde jede Honorarerhöhung als Frechheit empfunden. Jahrelang wurde Verwaltung als notwendiges Übel behandelt, nicht als zentrale Schaltstelle einer Immobilie. Und jetzt ist man überrascht, dass das System knirscht.
Der Preiskampf zerstört nicht nur einzelne Unternehmen, er zerstört das Berufsbild. Er macht aus qualifizierten Verwaltern Getriebene, aus Nachwuchsinteressierten Abschreckungsfälle und aus Eigentümergemeinschaften Dauerkrisenherde. Niemand mit Verstand entscheidet sich freiwillig für einen Beruf, in dem Verantwortung hoch und Wertschätzung niedrig ist. Schon gar nicht zu diesen Preisen.
Dabei ist gute Verwaltung Gold wert. Sie verhindert Streit, sie spart langfristig Geld, sie erhält Werte, sie sorgt dafür, dass Immobilien funktionieren. Aber Gold zum Kupferpreis gibt es nicht. Wer das trotzdem erwartet, bekommt eben Kupfer. Mit Patina, Kontaktproblemen und gelegentlichem Totalausfall.
Besonders absurd wird es, wenn derselbe Eigentümer, der um jeden Euro Verwalterhonorar feilscht, ohne zu zögern fünfstellige Beträge für neue Küchen, Designbäder oder smarte Thermostate ausgibt. Die Immobilie wird technisch aufgerüstet, organisatorisch aber auf Sparflamme betrieben. Als würde man einen Sportwagen kaufen und dann beim Ölwechsel sparen.
Und nein, das ist kein Plädoyer für grenzenlose Honorare oder für schlechte Leistung zum Premiumpreis. Es ist ein Plädoyer für Ehrlichkeit. Verwaltung kostet Geld. Gute Verwaltung kostet mehr Geld. Wer das nicht zahlen will, bekommt eben das, was der Markt für diesen Preis hergibt. Und das ist aktuell oft: Funkstille.
Ich erlebe immer häufiger, dass selbst engagierte Verwalter zynisch werden. Sie wissen, dass sie es niemandem recht machen können. Sie wissen, dass jede Mehrleistung unbezahlt bleibt. Sie wissen, dass der nächste Verwalterwechsel ohnehin wieder über den Preis entschieden wird. Also machen sie Dienst nach Vorschrift. Nicht aus Böswilligkeit, sondern aus Selbstschutz.
Der eigentliche Schaden zeigt sich erst zeitverzögert. Wenn Rücklagen falsch geplant sind. Wenn Instandhaltungen verschleppt werden. Wenn rechtliche Fehler teuer werden. Dann ist das Geschrei groß. Dann sucht man Schuldige. Nur selten sucht man sie im eigenen Beschlussprotokoll.
Vielleicht ist es an der Zeit, diesen Preiskampf nicht mehr als cleveren Wettbewerb zu feiern, sondern als das zu benennen, was er ist: eine schleichende Selbstzerstörung. Ein Markt, der seine eigene Grundlage untergräbt. Ein System, das auf Dauer nicht funktionieren kann.
Ich weiß, das will niemand hören. Es ist bequemer, sich über „die Verwalter“ zu ärgern, als das eigene Anspruchsdenken zu hinterfragen. Aber solange Hausverwaltung wie ein austauschbares Massenprodukt behandelt wird, solange wird es klingen, wie es klingt: endloses Freizeichen, dann Stille.
Kein Anschluss unter dieser Nummer. Und irgendwann merkt man, dass nicht das Telefon kaputt ist, sondern das Geschäftsmodell.