Mängel am Gemeinschaftseigentum gehören zu den wichtigsten und komplexesten Themen im Wohnungseigentumsrecht, weil sie stets mehrere Ebenen berühren. Technisch geht es um Baumängel an Bauteilen, die für alle Eigentümer von Bedeutung sind, rechtlich um die Frage, wer handeln darf, wer handeln muss und wessen Rechte konkret betroffen sind. Das Wohnungseigentumsgesetz ordnet das Gemeinschaftseigentum in § 1 Abs. 5 WEG als den Teil des Grundstücks und des Gebäudes ein, der nicht im Sondereigentum steht. Diese Definition wird in der Praxis durch § 5 WEG konkretisiert, der tragende Bauteile, Anlagen und Einrichtungen mit gemeinschaftlicher Funktion erfasst. Typische Mängel aus dem WEG-Alltag sind eine fehlerhaft ausgeführte Abdichtung der Tiefgarage, unzureichender Schallschutz zwischen Wohnungen, eine mangelhaft geplante Entwässerung des Dachs oder Rissbildungen an der Fassade infolge statischer Fehlberechnungen.
Solche Mängel berühren das Eigentumsrecht aller Wohnungseigentümer und entfalten ihre wirtschaftliche Bedeutung unabhängig davon, ob einzelne Wohnungen bereits konkret betroffen sind. Schon die abstrakte Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums genügt, um Handlungsbedarf auszulösen. Rechtlich knüpft dies an § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG an, der der Gemeinschaft die Aufgabe zuweist, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Diese Pflicht bildet zugleich die Grundlage für die Befugnis, Mängelrechte gegenüber dem Bauträger geltend zu machen.
In der Praxis zeigt sich häufig, dass Mängel zunächst von einzelnen Eigentümern entdeckt werden. Ein klassisches Beispiel ist Feuchtigkeit in einem Kellerabteil oder Wasser, das nach Starkregen über Rampen in die Tiefgarage eindringt. Auch wenn sich der Schaden örtlich begrenzt darstellt, liegt die Ursache regelmäßig im Gemeinschaftseigentum, etwa in einer unzureichenden Bauwerksabdichtung. Rechtlich entsteht damit ein gemeinschaftsbezogenes Problem, das über individuelle Interessen hinausgeht. Genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob die WEG strukturiert und rechtssicher vorgeht oder ob durch unkoordinierte Einzelaktionen rechtliche Nachteile entstehen.
Die juristische Tiefe dieser Konstellation zeigt sich darin, dass Mängel am Gemeinschaftseigentum stets eine Schnittstelle zwischen Werkvertragsrecht, Wohnungseigentumsrecht und Verfahrensrecht bilden. Die rechtliche Bewertung hängt davon ab, wann der Bauträgervertrag geschlossen wurde, ob das Kaufrecht des BGB oder das Werkvertragsrecht Anwendung findet und wie die Abnahme organisiert war. Diese Aspekte bilden den Rahmen für die zentrale Frage, wem die Mängelansprüche rechtlich zustehen.
Anspruchsinhaberschaft bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum
Die Anspruchsinhaberschaft gehört zu den häufigsten Streitpunkten im Verhältnis zwischen WEG und Bauträger. Ausgangspunkt ist der jeweilige Bauträgervertrag, der regelmäßig als einheitlicher Vertrag über Grundstücksübertragung und Bauleistung ausgestaltet ist. Vertragspartner des Bauträgers sind die einzelnen Erwerber. Daraus folgt, dass die werkvertraglichen Mängelrechte aus §§ 634 ff. BGB ursprünglich jedem Wohnungseigentümer individuell zustehen. Diese dogmatische Ausgangslage führt im WEG-Alltag häufig zu der Annahme, jeder Eigentümer könne nach Belieben selbst gegen den Bauträger vorgehen.
Das Wohnungseigentumsrecht greift hier ordnend ein. § 9a Abs. 2 WEG weist der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Ausübung der Rechte zu, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Diese Norm bildet den zentralen Anknüpfungspunkt für die sogenannte geborene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft. Die einzelnen Eigentümer bleiben Inhaber der Mängelrechte, die rechtliche Durchsetzung erfolgt jedoch durch die Gemeinschaft. Diese Konstruktion dient der Bündelung gleichgerichteter Interessen und der Vermeidung widersprüchlicher Entscheidungen.
Anschaulich wird dies bei einem Mangel an der Dachkonstruktion. Jeder Eigentümer hat ein eigenes Interesse an einem dichten Dach und ist zugleich individuell Vertragspartner des Bauträgers. Die Durchsetzung der Mängelrechte durch die Gemeinschaft sorgt dafür, dass ein einheitlicher Anspruch auf Nacherfüllung, Selbstvornahme oder Schadensersatz geltend gemacht wird. § 634 Nr. 1 bis 4 BGB liefert hierfür die materiell-rechtliche Grundlage, während § 9a Abs. 2 WEG die prozessuale Zuständigkeit bündelt.
In der Praxis entstehen Streitigkeiten häufig dann, wenn einzelne Eigentümer bereits vor der Gründung der Gemeinschaft oder vor der ersten Eigentümerversammlung selbst aktiv geworden sind. Ein Eigentümer, der eigenständig Mängelrügen erhebt oder Fristen setzt, handelt rechtlich wirksam im eigenen Namen. Mit Entstehen der Gemeinschaft und Übernahme der Ausübungsbefugnis durch diese entsteht jedoch ein Koordinationsbedarf. Die Rechtsprechung erkennt der Gemeinschaft eine vorrangige Stellung zu, sobald es um Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum geht, weil nur so eine ordnungsgemäße Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 2 WEG gewährleistet wird.
Diese Anspruchskonzentration bedeutet für den WEG-Alltag, dass individuelle Sonderwege regelmäßig in die gemeinschaftliche Strategie eingebettet werden müssen. Andernfalls drohen Fristversäumnisse, widersprüchliche Erklärungen oder der Verlust von Beweismöglichkeiten. Die Anspruchsinhaberschaft bleibt individuell, die rechtliche Steuerung liegt bei der Gemeinschaft.
Beschlusskompetenzen der WEG bei der Verfolgung von Mängelrechten
Die Durchsetzung von Mängelrechten gegenüber dem Bauträger setzt eine tragfähige Beschlusslage voraus. § 19 Abs. 1 WEG ordnet an, dass die Wohnungseigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschluss entscheiden. Diese Beschlusskompetenz erstreckt sich auch auf die Frage, ob und wie Mängelrechte geltend gemacht werden. Beschlüsse über die Beauftragung eines Rechtsanwalts, die Einholung eines Sachverständigengutachtens oder die gerichtliche Durchsetzung von Ansprüchen bewegen sich im Kernbereich ordnungsgemäßer Verwaltung.
Ein typisches Beispiel aus der Praxis betrifft die Feststellung von Baumängeln durch einen unabhängigen Sachverständigen. Häufig bestehen unter den Eigentümern unterschiedliche Auffassungen darüber, ob ein Mangel vorliegt oder ob lediglich altersbedingte Erscheinungen gegeben sind. Ein Beschluss über die Einholung eines Gutachtens dient der objektiven Klärung und stützt sich rechtlich auf § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG, der Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandhaltung umfasst. Die Kosten werden als Gemeinschaftskosten verteilt, weil das Gutachten dem gemeinschaftlichen Interesse dient.
Ebenfalls beschlussfähig ist die Entscheidung über die Art der Anspruchsdurchsetzung. Die Gemeinschaft kann beschließen, den Bauträger zunächst außergerichtlich zur Nacherfüllung aufzufordern und eine angemessene Frist zu setzen. Diese Fristsetzung besitzt erhebliche rechtliche Bedeutung, weil sie Voraussetzung für weitergehende Rechte wie Selbstvornahme oder Schadensersatz gemäß § 637 BGB sein kann. Ein ordnungsgemäßer Beschluss sorgt dafür, dass Fristen einheitlich laufen und rechtssicher dokumentiert sind.
Konflikte entstehen häufig bei der Frage, ob die Gemeinschaft einen Vergleich schließen darf oder ob auf einer vollständigen Mängelbeseitigung bestanden wird. Auch hier eröffnet das WEG einen weiten Entscheidungsspielraum, solange die Maßnahme dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer entspricht. § 19 Abs. 2 WEG liefert den Bewertungsmaßstab, der wirtschaftliche Vernunft, Erfolgsaussichten und Kostenrisiken berücksichtigt.
Die Beschlusskompetenz endet dort, wo individuelle Rechte der Eigentümer ohne sachlichen Grund beeinträchtigt werden. In der Praxis zeigt sich diese Grenze etwa bei der Verjährung von Mängelrechten. Ein Beschluss, der die Verfolgung von Ansprüchen vollständig unterlässt, obwohl erhebliche Mängel bekannt sind, kann gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen. In solchen Fällen eröffnet § 44 Abs. 1 WEG die Möglichkeit der Beschlussanfechtung. Die Beschlusskompetenzen bilden damit das rechtliche Rückgrat der gemeinschaftlichen Mängelverfolgung.
Durchsetzung gegenüber dem Bauträger und typische Streitpunkte im WEG-Alltag
Die praktische Durchsetzung von Mängelrechten gegenüber dem Bauträger folgt einem rechtlich klar strukturierten, tatsächlich jedoch konfliktanfälligen Ablauf. Nach Feststellung des Mangels steht regelmäßig die Aufforderung zur Nacherfüllung im Vordergrund. § 635 BGB verleiht dem Anspruch auf Mängelbeseitigung zentrale Bedeutung. Die Gemeinschaft handelt hierbei durch den Verwalter, der gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Vertretung berechtigt ist, sofern ein entsprechender Beschluss vorliegt oder die Maßnahme zur laufenden Verwaltung gehört.
Ein häufiges Streitfeld betrifft den Umfang der Mängelbeseitigung. Bauträger neigen in der Praxis dazu, nur punktuelle Nachbesserungen anzubieten, während Sachverständige eine umfassendere Sanierung für erforderlich halten. Ein klassisches Beispiel ist eine mangelhafte Abdichtung der Tiefgarage, bei der punktuelle Injektionen keine nachhaltige Lösung bieten. Die Gemeinschaft steht hier vor der Aufgabe, technische und rechtliche Argumente zu verbinden, um eine vollständige Erfüllung des Nacherfüllungsanspruchs durchzusetzen.
Kommt der Bauträger seiner Pflicht nicht nach, eröffnet § 637 BGB der Gemeinschaft die Möglichkeit der Selbstvornahme. Diese Option erfordert eine sorgfältige Vorbereitung, weil die Kosten später als Vorschuss oder Schadensersatz geltend gemacht werden müssen. Streit entsteht häufig über die Angemessenheit der Kosten und die Frage, ob die gesetzten Fristen ausreichend waren. Eine saubere Beschlusslage und eine dokumentierte Mängelanzeige bilden hier den entscheidenden rechtlichen Rückhalt.
Ein weiterer Konfliktpunkt liegt in der Verjährung. Mängelansprüche aus Bauträgerverträgen unterliegen regelmäßig der fünfjährigen Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. In der WEG-Praxis besteht die Gefahr, dass diese Frist aus dem Blick gerät, weil interne Diskussionen Zeit binden. Die Gemeinschaft trägt hier eine besondere Verantwortung, rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen wie Klageerhebung oder selbstständiges Beweisverfahren einzuleiten.
Auch die Frage der Beweislast sorgt für Auseinandersetzungen. Während der Gewährleistungsfrist trägt der Bauträger die Verantwortung für die Mangelfreiheit des Werks. Nach Abnahme kehrt sich diese Lage in der Wahrnehmung vieler Eigentümer um, obwohl rechtlich weiterhin ein Anspruch besteht. Die Einholung eines gerichtsfesten Gutachtens erweist sich in solchen Situationen als zentrales Instrument, um technische Fragen rechtssicher zu klären.
Im Ergebnis zeigt sich, dass Mängel am Gemeinschaftseigentum eine rechtliche Gemengelage erzeugen, die nur durch eine strukturierte, gemeinschaftlich abgestimmte Vorgehensweise beherrschbar bleibt. Die WEG verfügt über weitreichende Rechte gegenüber dem Bauträger, deren erfolgreiche Durchsetzung eine präzise Kenntnis der Normen des BGB und des WEG sowie ein klares Verständnis der eigenen Beschlusskompetenzen voraussetzt.