Die Mietpreisbremse gilt zwar formell seit Jahren, so weit, so gut. In angespannten Wohnungsmärkten ist jedoch längst zu beobachten, dass regulierter Wohnraum systematisch in möblierte Angebote oder vermeintliche Kurzzeitmietverhältnisse verschoben wird, um die Begrenzung der Miethöhe zu unterlaufen. Der nun beschlossene Gesetzentwurf stellt diese Praxis offen in Frage und macht deutlich, dass der Gesetzgeber die Mietpreisbremse nicht als bloße Leerformel versteht, sondern als verbindliches Preisrecht.
Die rechtliche Konstruktion der Umgehung der Mietpreisbremse läuft in der Praxis konkret wie folgt ab: Wohnraum wird nicht mehr „normal“ vermietet, sondern insbesondere möbliert, befristet oder als angebliche Kurzzeitlösung angeboten. Der Preis löst sich damit von der ortsüblichen Vergleichsmiete, ohne dass dies offen ausgesprochen wird. Diese unerwünschte Entwicklung hat der Bundesrat nun zum Anlass genommen, die bestehenden Regelungen nicht zu erweitern, sondern zu präzisieren und damit durchsetzbar zu machen.
Der kürzlich beschlossene Gesetzentwurf des Bundesrates (21/3509) „zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ setzt an zwei neuralgischen Punkten an: bei der Vermietung möblierten Wohnraums und bei der Ausnahme des „vorübergehenden Gebrauchs“. Beides sind Bereiche, in denen die mietrechtliche Praxis seit Jahren weiter ist als der Gesetzestext und in denen Gerichte regelmäßig mit künstlich geschaffenen Konstruktionen konfrontiert werden. Der Entwurf macht deutlich, dass der Gesetzgeber die Umgehungsmöglichkeiten nicht länger hinnehmen will und die Mietpreisbremse als zwingendes Preisrecht versteht, nicht nur als unverbindliche Orientierung am angespannten Wohnungsmarkt.
Möblierter Wohnraum: Zuschläge ja, Intransparenz nein
Die Vermietung möblierter Wohnungen ist kein rechtsfreier Raum. Schon nach geltendem Recht gilt die Mietpreisbremse auch hier, soweit kein Ausnahmetatbestand greift. In der Praxis ist diese Aussage jedoch nahezu wirkungslos, weil es an klaren gesetzlichen Vorgaben zur Behandlung des Möblierungszuschlags fehlt. Vermieter setzen häufig eine Gesamtmiete fest, die die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich übersteigt, und rechtfertigen dies pauschal mit der „hochwertigen Ausstattung“. Eine Trennung zwischen Grundmiete und Möblierungszuschlag findet oft nicht statt oder bleibt rechnerisch völlig im Dunkeln. Der Gesetzentwurf greift dieses strukturelle Vollzugsdefizit auf. Künftig soll ausdrücklich klargestellt werden, dass ein Möblierungszuschlag zwar grundsätzlich zulässig ist, jedoch gesondert auszuweisen und nach nachvollziehbaren Kriterien zu berechnen ist. Damit wird ein rechtlicher Maßstab geschaffen, der einer gerichtlichen Kontrolle überhaupt erst zugänglich ist. Entscheidend ist nicht die Frage, ob Möbel gestellt werden, sondern welchen objektiven Nutzungswert sie haben und wie sich dieser Wert auf die zulässige Miete auswirkt. Pauschale Zuschläge ohne Bezug zu Alter, Zustand und Zeitwert der Einrichtung verlieren damit ihre rechtliche Grundlage. Für Vermieter bedeutet das eine erhöhte Darlegungs- und Begründungslast. Für Mieter eröffnet sich die reale Möglichkeit, überhöhte Mieten erfolgreich anzugreifen und Rückforderungsansprüche durchzusetzen.
Kurzzeitvermietung und „vorübergehender Gebrauch“: Die Grenze wird gezogen
Noch gravierender sind die geplanten Änderungen im Bereich der Kurzzeitvermietung. Der Ausnahmetatbestand des vorübergehenden Gebrauchs ist ursprünglich für echte Sonderfälle gedacht, etwa bei Messeaufenthalten, Projektarbeit oder befristeten Übergangslösungen. In der Realität wird er zunehmend genutzt, um reguläre Mietverhältnisse aus dem Anwendungsbereich des Mieterschutzes herauszudefinieren. Der Gesetzentwurf setzt hier eine klare Zäsur: Mietverhältnisse mit einer Laufzeit von sechs Monaten oder mehr sollen regelmäßig nicht mehr als vorübergehender Gebrauch gelten. Diese Formulierung ist rechtstechnisch bewusst gewählt. Sie schafft keine starre Grenze, sondern eine gesetzliche Regelvermutung, von der nur in atypischen Ausnahmefällen abgewichen werden kann. Die praktische Wirkung ist erheblich. Ab einer Dauer von sechs Monaten greifen grundsätzlich sämtliche mieterschützenden Vorschriften, insbesondere die Mietpreisbremse und die Regelungen zur Miethöhe. Der Vermieter trägt dann die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ausnahmsweise dennoch ein vorübergehender Gebrauch vorliegt. Die bisher verbreitete Praxis, befristete Verträge knapp unter einem Jahr als „Kurzzeitmiete“ zu deklarieren, verliert damit ihre rechtliche Absicherung. Prozessual verschiebt sich das Risiko deutlich zulasten der Vermieterseite.
Wirtschaftliche und rechtliche Folgen für Vermieter und Investoren
Die geplanten Klarstellungen sind keine bloßen Symbolakte, sondern greifen tief in bestehende Geschäftsmodelle ein. Wer möblierten Wohnraum in angespannten Märkten anbietet, wird künftig nicht mehr mit pauschalen Zuschlägen kalkulieren können, sondern muss seine Preisgestaltung dokumentieren und rechtlich begründen. Fehler wirken sich unmittelbar finanziell aus, etwa durch Rückzahlungsansprüche wegen überhöhter Miete oder durch die Unwirksamkeit einzelner Vertragsklauseln. Auch bei Kurzzeitvermietungen steigt das Risiko erheblich. Ein Vertrag, der formal befristet ist, kann materiell als vollwertiges Mietverhältnis qualifiziert werden, mit allen Konsequenzen für Miethöhe, Kündigungsschutz und Befristungskontrolle. Für Investoren bedeutet das eine Neubewertung von Renditeannahmen, insbesondere in urbanen Lagen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die rechtliche Grauzone wird kleiner, die Haftungsrisiken klarer. Wer weiterhin auf aggressive Vertragsgestaltungen setzt, bewegt sich zunehmend in einem Bereich, in dem gerichtliche Auseinandersetzungen nicht mehr Ausnahme, sondern absehbare Folge sind. Der Entwurf zwingt damit zu einer strategischen Entscheidung: rechtssichere, moderatere Kalkulation oder bewusstes Eingehen erhöhter Prozessrisiken.
Politischer Kontext und absehbare Weiterentwicklung des Mietpreisrechts
Der Vorstoß des Bundesrates steht nicht isoliert, sondern fügt sich in eine breitere gesetzgeberische Linie ein. Die Bundesregierung hat ausdrücklich erklärt, das Anliegen zu unterstützen, und verweist auf einen parallel erarbeiteten Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz. Dieser soll weitere Eingriffe in die Mietpreisgestaltung enthalten, darunter eine stärkere Regulierung von Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten, die Möglichkeit einer einmaligen Abwendung ordentlicher Kündigungen durch Schonfristzahlung sowie Anpassungen bei Modernisierungsmaßnahmen. Die Richtung ist eindeutig: Der Gesetzgeber verschiebt den Fokus von formalen Vertragsgestaltungen hin zur materiellen Kontrolle von Mietpreisen und Vertragswirkungen. Für die Praxis bedeutet das mehr Normenklarheit, aber weniger Spielraum für kreative Umgehungslösungen. Wer Wohnraum vermietet, muss sich darauf einstellen, dass die Mietpreisbremse künftig nicht nur auf dem Papier existiert, sondern auch dort greift, wo sie bislang systematisch unterlaufen wurde.