Innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften ranken sich viele hitzige Debatten um die Frage, wem Balkon, Terrasse oder Loggia eigentlich gehören. Auf den ersten Blick wirkt die Antwort einfach. Die Fläche liegt vor Deiner Wohnung, Du nutzt sie allein, also gehört sie Dir. Oder doch nicht? Festzuhalten ist an dieser Stelle zunächst, dass im System des Wohnungseigentumsgesetzes der erste Eindruck selten zu den verlässlichen Kriterien zählt.
Balkone, Terrassen und Loggien verbinden private Wohnnutzung mit der äußeren Gebäudehülle. Sie beeinflussen Statik, Optik, Wärmedämmung und Feuchtigkeitsschutz. Gleichzeitig prägen sie den individuellen Wohnwert ganz erheblich. Diese doppelte Funktion führt dazu, dass sich Eigentumszuordnung, Nutzungsrechte und Instandhaltungspflichten überlagern und oft voneinander unterscheiden. In rechtlicher Hinsicht ist es für Eigentümer deswegen unerlässlich genau zu differenzieren.
Das rechtliche Fundament: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht
Um die Stellung von Balkonen und Terrassen besser verstehen zu können, lohnt sich ein kurzer Blick auf die Grundstruktur des Wohnungseigentumsrechts. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz entsteht Wohnungseigentum durch die Aufteilung eines Gebäudes in Miteigentumsanteile am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum, verbunden mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen. Entscheidend sind die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan.
Sondereigentum umfasst ganz allgemein gesprochen in erster Linie die abgeschlossenen Räume einer Wohnung. Gemeinschaftseigentum erfasst alle Bauteile, die für Bestand, Sicherheit oder äußeres Erscheinungsbild des Gebäudes von Bedeutung sind. Daneben existiert das Sondernutzungsrecht, das einzelnen Eigentümern die ausschließliche Nutzung bestimmter Gemeinschaftsflächen zuweist, ohne die Eigentumsverhältnisse zu verändern.
Balkone, Terrassen und Loggien bewegen sich genau an dieser Schnittstelle. Sie bestehen aus Bauteilen mit sehr unterschiedlicher rechtlicher Qualität, was ihre Behandlung besonders anspruchsvoll macht.
Der Balkon: private Nutzung trifft auf gemeinschaftliche Substanz
Der klassische Balkon ragt baulich aus der Fassade heraus. Diese bauliche Anbindung bestimmt auch seine rechtliche Einordnung. Nach gefestigter Rechtsprechung gehören tragende Elemente des Balkons, insbesondere die Bodenplatte, die Balkonbrüstung von außen, die Abdichtung sowie die Befestigung an der Fassade, zum Gemeinschaftseigentum. Diese Bauteile sichern den Baukörper und prägen das äußere Erscheinungsbild des Hauses.
Die innere Oberfläche des Balkonbodens, etwa Fliesen oder ein Holzbelag, wird regelmäßig dem Sondereigentum zugeordnet, sofern die Teilungserklärung keine andere Regelung enthält. Auch die innere Seite der Balkonbrüstung kann sondereigentumsfähig sein. Die Nutzung des Balkons steht üblicherweise allein dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu, ohne dass es einer ausdrücklichen Sonderregelung bedarf.
Diese Aufteilung führt in der Praxis zu einer häufigen Kostenfrage. Schäden an der Abdichtung oder an der Betonplatte fallen in den Verantwortungsbereich der Gemeinschaft, während der Austausch des Bodenbelags oder die Pflege der inneren Oberflächen dem einzelnen Eigentümer zugewiesen ist. Konflikte entstehen besonders dann, wenn Feuchtigkeitsschäden sowohl konstruktive als auch nutzungsbezogene Ursachen haben.
Die Terrasse: Erdnah und rechtlich besonders sensibel
Terrassen befinden sich zumeist im Erdgeschoss oder auf Flachdächern. Rechtlich und auch baulich unterscheiden sie sich deutlich vom Balkon, selbst wenn die Nutzung vergleichbar erscheinen mag. Terrassenflächen sind regelmäßig Teil des Gemeinschaftseigentums, da sie Bestandteil des Grundstücks oder der Dachkonstruktion sind. Eine Zuordnung zum Sondereigentum scheidet aus, weil Außenflächen grundsätzlich nicht sondereigentumsfähig sind.
Damit der jeweilige Wohnungseigentümer die Terrasse dennoch exklusiv nutzen kann, wird diesbezüglich in der Teilungserklärung häufig ein Sondernutzungsrecht begründet. Dieses Sondernutzungsrecht verleiht ein alleiniges Nutzungsrecht, lässt das Eigentum am Gemeinschaftseigentum jedoch unberührt.
Besondere Bedeutung gewinnt diese Einordnung bei baulichen Veränderungen. Eine Terrassenüberdachung, ein Windschutz oder eine feste Einfriedung greifen regelmäßig in das Gemeinschaftseigentum ein. Solche Maßnahmen erfordern daher die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Auch hier entscheidet die konkrete Ausgestaltung der Teilungserklärung über Spielräume und Grenzen.
Die Loggia: baulich integriert und rechtlich hybrid
Die Loggia wirkt auf den ersten Blick wie ein Balkon, unterscheidet sich jedoch durch ihre bauliche Einbindung. Sie liegt innerhalb des Baukörpers und ist nach vorne offen. Diese Integration führt dazu, dass die Loggia stärker dem Innenraum der Wohnung ähnelt als der klassische Balkon.
Rechtlich werden Loggien dennoch überwiegend wie Balkone behandelt. Tragende Bauteile, Außenwände und Decken gehören zum Gemeinschaftseigentum. Bodenbeläge, innere Wandflächen und Ausstattungen können dem Sondereigentum zugeordnet sein. Die Nutzung steht allein dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu.
Besonders relevant wird diese Einordnung bei energetischen Maßnahmen oder bei der Frage nach einer Verglasung. Eine Verglasung verändert das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes und betrifft regelmäßig gemeinschaftliche Bauteile. Entsprechend greifen hier die Zustimmungserfordernisse der Gemeinschaft.
Die Rolle der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung bildet das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft und ist auf diese Weise in der Lage die gesetzliche Grundverteilung zu konkretisieren, erweitern oder in bestimmten Grenzen modifizieren. Gerade bei Balkonen, Terrassen und Loggien lohnt sich ein genauer Blick in dieses Dokument.
Nicht selten finden sich Regelungen in der Teilungserklärung, die Instandhaltungs- und Kostentragungspflichten für die betreffende WEG abweichend vom gesetzlichen Leitbild verteilen. So kann z.B. vereinbart sein, dass der jeweilige Nutzer eines Balkons bestimmte Instandsetzungsmaßnahmen selbst trägt, obwohl es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich auch zulässig und binden auch spätere Erwerber.
In der Praxis zeigt sich jedoch, dass viele Teilungserklärungen unpräzise formuliert sind. Begriffe wie „Balkon“ oder „Terrasse“ werden verwendet, ohne einzelne Bauteile differenziert zu benennen. In solchen Fällen gewinnt die Auslegung anhand von Bauplänen, Zweckbestimmung und Rechtsprechung an Bedeutung.
Instandhaltung und Instandsetzung: Wer zahlt wann?
Grundsätzlich trägt die Gemeinschaft die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, wohingegen der einzelne Eigentümer wirtschaftlich für sein Sondereigentum verantwortlich ist.
Bei Balkonen führt diese Trennung dazu, dass Schäden an der Abdichtung, an tragenden Teilen oder an der äußeren Brüstung von der Gemeinschaft zu tragen sind. Schäden am Bodenbelag oder an individuell angebrachten Elementen fallen hingegen in den Verantwortungsbereich des Eigentümers. Bei Terrassen mit Sondernutzungsrecht bleibt die Gemeinschaft für die bauliche Substanz zuständig, während Pflege und laufende Nutzung oft dem Sondernutzungsberechtigten zugewiesen werden.
Die Gerichte verweisen in diesem Zusammenhang regelmäßig auf den Grundsatz der verursachungsgerechten Kostentragung: Wenn Schäden auf unsachgemäße Nutzung zurückzuführen sind, kann eine Kostenbeteiligung des jeweiligen Eigentümers gerechtfertigt sein. Auch hier entscheidet der konkrete Einzelfall.
Bauliche Veränderungen: Gestaltungsspielraum mit rechtlichen Leitplanken
Viele Eigentümer möchten Balkon oder Terrasse individuell gestalten. Pflanzkübel, Markisen, Sichtschutz oder Überdachungen können den Wohnkomfort erheblich steigern. Rechtlich bewegen sich solche Maßnahmen jedoch im Grenzbereich zwischen zulässiger Nutzung und zustimmungspflichtiger baulicher Veränderung.
Maßnahmen, die ausschließlich das Sondereigentum betreffen und keine Auswirkungen auf Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer haben, sind regelmäßig zulässig. Eingriffe in die Fassade, in tragende Teile oder in das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes lösen dagegen Zustimmungserfordernisse aus. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 gelten hier differenzierte Mehrheitsregelungen, die den Gestaltungsspielraum erweitern, zugleich aber den Schutz der Gemeinschaftsinteressen sichern.
Sondernutzungsrechte im Wandel: Übertragung, Änderung und Aufhebung
Sondernutzungsrechte an Terrassen oder Gartenflächen sind häufig eng mit dem jeweiligen Wohnungseigentum verbunden. Ihre rechtliche Qualität ähnelt einem dinglichen Recht, das im Grundbuch eingetragen wird. Änderungen oder Übertragungen erfordern daher in der Regel eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer sowie eine entsprechende Grundbuchanpassung.
In der Praxis spielt diese Thematik vor allem bei Verkauf oder Umgestaltung eine Rolle. Ein Sondernutzungsrecht erhöht den Verkehrswert einer Wohnung spürbar. Gleichzeitig begründet es dauerhafte Bindungen innerhalb der Gemeinschaft, die sorgfältig bedacht werden sollten.
Konfliktvermeidung durch klare Kommunikation und rechtliche Präzision
Wer frühzeitig Einsicht in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusslage nimmt, schafft Transparenz und Rechtssicherheit im eigenen Interesse. Ebenso hilfreich kann eine proaktive Kommunikation innerhalb der Gemeinschaft sein, bevor bauliche Veränderungen überhaupt umgesetzt werden.
Aus anwaltlicher Sicht zeigt sich jedenfalls immer wieder, dass pauschale Annahmen über Eigentumsverhältnisse zu kurz greifen. Die genaue Zuordnung einzelner Bauteile entscheidet am Ende verbindlich über Rechte und Pflichten.