In den meisten Gewerbemietverträgen ist geregelt, dass der Mieter zusätzlich zur Grundmiete auch die laufenden Betriebs- und Nebenkosten trägt. Dazu gehören regelmäßig Versicherungen für das Gebäude. Doch was gilt, wenn der Vermieter zusätzlich eine Terrorversicherung abschließt und deren Kosten auf den Mieter umlegen will? Mit dieser Frage hatte sich das Landgericht Darmstadt kürzlich zu befassen (Urteil vom 27.06.2025, Az.: 19 O 166/23). Das Ergebnis ist für Mieter ebenso wie für Vermieter von erheblicher praktischer Bedeutung, denn das Gericht erteilte der gängigen undifferenzierten Umlagepraxis von Terrorversicherungen in Gewerbemietverträgen eine Absage.
Im konkreten Fall ging es um ein langfristiges Gewerbemietverhältnis über Lager- und Büroflächen in einem Objekt im ländlichen Raum. Der Vermieter hatte im Rahmen der Nebenkostenabrechnung unter anderem die Kosten einer Terrorversicherung angesetzt. Der Mieter hielt diese Position für unberechtigt und verlangte eine Korrektur der Abrechnung sowie die Rückzahlung zu viel gezahlter Vorschüsse. Der Streit eskalierte, als der Vermieter eine Nachzahlung verlangte und der Mieter nicht nur widersprach, sondern Widerklage erhob.
Der Kern des Streits lag weniger in der Frage, ob Versicherungen grundsätzlich zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören. Vielmehr ging es darum, ob gerade eine Terrorversicherung unter den konkreten Umständen überhaupt auf den Mieter abgewälzt werden darf. Denn anders als bei einer klassischen Gebäude- oder Feuerversicherung ist eine Terrorversicherung kein Selbstläufer. Sie deckt Risiken ab, die nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen als realistisch und wirtschaftlich sinnvoll gelten.
Das Gericht hat sich dabei eng an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs orientiert. Danach sind Kosten einer Terrorversicherung nur dann umlagefähig, wenn ihr Abschluss dem sogenannten Wirtschaftlichkeitsgebot entspricht. Dieses Gebot verlangt, dass der Vermieter nur solche Kosten auf den Mieter umlegt, die bei vernünftiger Betrachtung notwendig und angemessen sind. Entscheidend ist also nicht, ob eine Versicherung theoretisch möglich ist, sondern ob sie objektiv sinnvoll erscheint.
Eine erhöhte Terrorgefahr nimmt die Rechtsprechung nur in Ausnahmefällen an. Typische Beispiele sind Gebäude mit besonderem Symbolcharakter, etwa staatliche Einrichtungen, markante Wahrzeichen oder Orte, an denen regelmäßig sehr viele Menschen zusammenkommen. Auch Objekte, in deren unmittelbarer Umgebung staatliche Macht ausgeübt wird oder die aus anderen Gründen als besonders exponiert gelten, können darunterfallen. Ein gewöhnliches Gewerbeobjekt ohne besondere Außenwirkung gehört nach dieser Linie gerade nicht dazu.
An dieser Stelle setzte das Landgericht Darmstadt an und stellte klar, dass das betroffene Gebäude weder architektonisch auffällig war noch eine besondere Bedeutung hatte. Es lag im ländlichen Raum, diente überwiegend Lager- und Bürozwecken und zog kein nennenswertes Publikum an. Auch in der näheren Umgebung befanden sich keine Einrichtungen, die ein besonderes terroristisches Interesse oder eine entsprechende Gefährdung hätten begründen können. Allein der Umstand, dass das Gebäude grundsätzlich für Besucher zugänglich war, reichte dem Gericht ausdrücklich nicht aus.
Das Argument des Vermieters, wonach heutzutage im Grunde jedes Gewerbeobjekt potenziell von Terrorakten bedroht sei, schmetterte das Landgericht Darmstadt ab. Würde man dieser Sichtweise folgen, so die Richter sinngemäß, müsste man nahezu jedes Gebäude als gefährdet ansehen. Das würde aber die vom Bundesgerichtshof entwickelten Kriterien entwerten. Gerade weil eine Terrorversicherung zusätzliche Kosten verursacht, müsse es bei einer nachweisbar erhöhten Gefährdung bleiben. Diese darzulegen und im Zweifel auch zu beweisen, ist Sache des Vermieters.
Weil eine solche erhöhte Gefahr hier nicht erkennbar war, hielt das Gericht die Umlage der Terrorversicherungskosten für unzulässig. Der entsprechende Betrag musste aus der Nebenkostenabrechnung herausgerechnet werden. Das war allerdings nicht der einzige Fehler in der Abrechnung. In vielen weiteren Positionen hatte der Vermieter Umlageschlüssel verwendet, die vom Mietvertrag abwichen. Teilweise wurden Kosten nach Fläche verteilt, obwohl vertraglich eine Abrechnung nach Verbrauch oder nach Anzahl der Mietparteien vorgesehen war. Diese Abweichungen durfte der Vermieter nicht einseitig und schon gar nicht rückwirkend vornehmen.
Am Ende führte die Summe dieser Fehler dazu, dass aus der vermeintlichen Nachforderung des Vermieters ein erhebliches Guthaben zugunsten des Mieters wurde. Der Vermieter musste einen hohen fünfstelligen Betrag zurückzahlen. Dass die Abrechnung verspätet zugegangen war, spielte dabei übrigens keine entscheidende Rolle, weil es sich um ein Gewerbemietverhältnis handelte und die strengen Fristen des Wohnraummietrechts hier nicht galten.
Für die Praxis lässt sich aus der Entscheidung vor allem eines mitnehmen: Nicht jede denkbare Versicherung darf automatisch auf den Mieter umgelegt werden. Gerade bei Sonderversicherungen wie einer Terrorversicherung kommt es sehr stark auf die konkrete Lage, Nutzung und Bedeutung des Gebäudes an. Vermieter sollten sorgfältig prüfen, ob der Abschluss wirklich erforderlich ist und ob sie im Streitfall darlegen können, warum gerade dieses Objekt einer erhöhten Gefahr ausgesetzt sein soll. Andernfalls laufen sie Gefahr, auf den Kosten sitzen zu bleiben.
Mieter wiederum sollten Nebenkostenabrechnungen nicht ungeprüft akzeptieren, insbesondere wenn dort ungewöhnliche oder erklärungsbedürftige Positionen auftauchen. Eine Terrorversicherung ist kein Standardposten. Fehlt es an besonderen Umständen, stehen die Chancen gut, dass eine Umlage nicht zulässig ist.