Ein Bauvorhaben beginnt oft mit großen Erwartungen. Leider passiert es Bauherren nicht selten, dass während der Bauphase Zweifel aufkommen oder es zu massiven Problemen im laufenden Bauvorhaben kommt. Verzögerungen, Qualitätsmängel, Kostenexplosionen oder schlicht der Verlust des Vertrauens in den Bauunternehmer können den Wunsch auslösen, den Bauvertrag vorzeitig zu beenden. Genau an diesem Punkt stellt sich aber sodann die entscheidende Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung möglich ist und welche finanziellen Folgen damit verbunden sind.
Der Bauvertrag verbindet Elemente des Werkvertragsrechts mit besonderen Regelungen aus dem privaten Baurecht. Deshalb lässt er sich auch nicht ohne Weiteres mit einem Miet- oder Kaufvertrag vergleichen. Wer einen Bauvertrag kündigen möchte, sollte verstehen, welche Kündigungsrechte das Gesetz vorsieht, wie sie ausgeübt werden können und warum eine Kündigung zwar möglich, aber selten kostenlos ist.
Was rechtlich überhaupt als Bauvertrag gilt
Rechtlich gesehen handelt es sich bei einem Bauvertrag in der Regel um einen Werkvertrag. Der Unternehmer schuldet nicht nur eine Tätigkeit, sondern einen konkreten Erfolg, nämlich das vertraglich vordefinierte, mangelfreie Bauwerk. Ob es um den Bau eines Einfamilienhauses, eine Sanierung oder einen Anbau geht, spielt dabei keine Rolle. Entscheidend ist, dass ein bestimmtes Bauwerk geschuldet wird. Seit einigen Jahren enthält das Gesetz zudem besondere Vorschriften für Verbraucherbauverträge, also Bauverträge mit privaten Bauherren, die ein neues Gebäude errichten oder einen erheblichen Umbau vornehmen lassen.
Diese Einordnung ist wichtig, weil das Gesetz für Werkverträge ausdrücklich Kündigungsrechte vorsieht. Anders als viele Bauherren vermuten, ist man also nicht bis zur letzten Fliese an den Vertrag gebunden. Das bedeutet aber keineswegs, dass jede Kündigung folgenlos bleibt.
Die freie Kündigung – jederzeit möglich, aber teuer
Das wohl bekannteste Kündigungsrecht im Bauvertragsrecht ist die sogenannte freie Kündigung. Sie erlaubt es dem Auftraggeber, den Bauvertrag jederzeit zu beenden, ohne einen besonderen Grund nennen zu müssen. Selbst dann, wenn der Bauunternehmer ordnungsgemäß arbeitet und keine Pflichtverletzung vorliegt, kann der Bauherr den Vertrag kündigen.
Diese Freiheit hat allerdings ihren Preis. Der Unternehmer verliert durch die Kündigung zwar den Anspruch auf die Fertigstellung des Bauwerks, behält aber grundsätzlich seinen Vergütungsanspruch. Das bedeutet, dass er sich so stellen darf, als wäre der Vertrag regulär erfüllt worden. Er muss sich lediglich das anrechnen lassen, was er durch die Kündigung an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Aufträge verdient.
In der Praxis führt das häufig dazu, dass ein erheblicher Teil der vereinbarten Vergütung trotzdem zu zahlen ist. Gerade bei Pauschalverträgen oder Festpreisvereinbarungen kann die Abrechnung komplex und konfliktträchtig werden. Bauherren erleben hier oft eine unangenehme Überraschung, weil sie davon ausgegangen sind, nur für bereits erbrachte Leistungen zahlen zu müssen. Tatsächlich umfasst der Vergütungsanspruch auch entgangenen Gewinn.
Kündigung aus wichtigem Grund bei schweren Pflichtverletzungen
Neben der freien Kündigung kennt das Baurecht die Kündigung aus wichtigem Grund. Sie kommt dann in Betracht, wenn dem kündigenden Vertragspartner die Fortsetzung des Vertrags nicht mehr zugemutet werden kann. Typische Auslöser sind gravierende Baumängel, wiederholte und erhebliche Bauverzögerungen oder die vollständige Einstellung der Arbeiten ohne nachvollziehbaren Grund.
Im Unterschied zur freien Kündigung setzt diese Form der Vertragsbeendigung ein Fehlverhalten des Bauunternehmers voraus. Sie ist deshalb rechtlich anspruchsvoller. Vor einer solchen Kündigung muss in der Regel eine Abmahnung erfolgen. Der Bauunternehmer muss also konkret auf sein Fehlverhalten hingewiesen werden und eine angemessene Frist erhalten, um dieses zu beheben. Erst wenn diese Frist fruchtlos verstreicht oder von vornherein klar ist, dass keine Abhilfe zu erwarten ist, kann eine Kündigung aus wichtigem Grund ausgesprochen werden.
Der große Unterschied zur freien Kündigung liegt in den finanziellen Folgen. Bei einer berechtigten Kündigung aus wichtigem Grund hat der Unternehmer keinen Anspruch auf Vergütung für nicht erbrachte Leistungen. Er kann lediglich abrechnen, was tatsächlich gebaut wurde und mangelfrei nutzbar ist. Schadensersatzansprüche des Bauherrn sind in solchen Fällen nicht ausgeschlossen, etwa für Mehrkosten durch einen neuen Unternehmer.
Kündigung wegen Baumängeln – ein häufiger Streitpunkt
Baumängel sind einer der häufigsten Gründe, warum Bauherren über eine Kündigung nachdenken. Dabei ist rechtlich zu unterscheiden, ob es sich um einfache Mängel oder um gravierende Vertragsverletzungen handelt. Kleinere Ausführungsfehler rechtfertigen keine sofortige Kündigung. Hier steht dem Bauherrn zunächst das Recht auf Nacherfüllung zu.
Erst wenn Mängel erheblich sind und der Unternehmer nicht bereit oder nicht in der Lage ist, sie innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen, kann eine Kündigung in Betracht kommen. Maßgeblich ist dabei immer der Einzelfall. Ein schiefer Türrahmen ist anders zu bewerten als massive statische Probleme oder Feuchtigkeitsschäden, die das gesamte Bauwerk betreffen.
In der Praxis empfiehlt es sich dringend, Mängel zu dokumentieren und gegebenenfalls fachlich bewerten zu lassen. Eine vorschnelle Kündigung wegen angeblicher Mängel kann sich sonst als rechtlich unwirksam erweisen, mit der Folge, dass sie als freie Kündigung gilt und erhebliche Kosten auslöst.
Bauzeitverlängerungen und Terminüberschreitungen
Auch erhebliche Bauverzögerungen können eine Kündigung rechtfertigen. Dabei kommt es nicht allein darauf an, dass der ursprünglich geplante Fertigstellungstermin überschritten wird. Entscheidend ist, ob der Unternehmer die Verzögerung zu vertreten hat und ob sie ein Ausmaß erreicht, das dem Bauherrn nicht mehr zumutbar ist.
Vor einer Kündigung wegen Verzugs ist regelmäßig eine Fristsetzung erforderlich. Der Bauherr muss klar kommunizieren, bis wann die Arbeiten abgeschlossen oder zumindest in bestimmter Weise fortgeführt werden sollen. Bleibt auch diese Frist erfolglos, kann eine Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt sein.
Gerade bei komplexen Bauvorhaben ist die Abgrenzung schwierig. Wetterbedingungen, Lieferengpässe oder Änderungen durch den Bauherrn selbst können Verzögerungen rechtfertigen. Deshalb ist eine rechtliche Bewertung vor der Kündigung besonders wichtig.
Die besondere Situation beim Verbraucherbauvertrag
Für private Bauherren gelten zusätzliche Schutzvorschriften, wenn es sich um einen Verbraucherbauvertrag handelt. Hier hat der Gesetzgeber unter anderem ein Widerrufsrecht vorgesehen, das allerdings zeitlich eng begrenzt ist. Dieses Widerrufsrecht greift nur kurz nach Vertragsschluss und setzt eine ordnungsgemäße Belehrung voraus.
Ist die Widerrufsfrist abgelaufen, gelten auch hier die allgemeinen Kündigungsregeln. Viele Bauherren überschätzen allerdings die Reichweite dieses besonderen Schutzes und gehen davon aus, sie könnten den Vertrag auch Monate später noch folgenlos beenden. Das ist nicht der Fall.
Form und Inhalt einer wirksamen Kündigung
Eine Bauvertragskündigung sollte immer schriftlich erfolgen. Auch wenn das Gesetz keine bestimmte Form vorschreibt, ist die Schriftform aus Beweisgründen unerlässlich. Die Kündigung muss klar und eindeutig sein. Unklare Formulierungen oder bloße Andeutungen reichen nicht aus.
Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund sollte der Kündigungsgrund konkret benannt werden. Idealerweise wird auf vorherige Abmahnungen und Fristsetzungen Bezug genommen. So lässt sich später besser nachvollziehen, warum die Kündigung ausgesprochen wurde und ob sie berechtigt war.
Was nach der Kündigung passiert
Mit der Kündigung endet der Bauvertrag, nicht aber zwangsläufig der Streit. Häufig beginnt jetzt erst die eigentliche Auseinandersetzung über die Abrechnung. Der Unternehmer wird eine Schlussrechnung erstellen, der Bauherr wird diese prüfen oder prüfen lassen. Dabei geht es um die Frage, welche Leistungen erbracht wurden, welche Mängel bestehen und welche Vergütung geschuldet ist.
Nicht selten entstehen in dieser Phase neue Konflikte, etwa über die Bewertung von Teilleistungen oder über die Höhe des entgangenen Gewinns bei einer freien Kündigung. Auch die Sicherung der Baustelle und der Umgang mit bereits gelieferten Materialien müssen geklärt werden.
Warum eine Kündigung gut überlegt sein sollte
So nachvollziehbar der Wunsch nach einem klaren Schnitt in einer festgefahrenen Bausituation auch ist, eine Kündigung ist rechtlich selten ein Befreiungsschlag. In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass gerade über die Frage, ob tatsächlich ein ausreichender Kündigungsgrund vorlag, erheblicher Streit zwischen Bauherr und Bauunternehmen entsteht. Was der Bauherr als gravierenden Mangel oder unzumutbare Verzögerung empfindet, wird vom Unternehmer nicht selten als bloße Unannehmlichkeit oder als noch beherrschbares Problem eingeordnet. Diese unterschiedliche Bewertung lässt sich häufig nicht außergerichtlich auflösen.
Kommt es zum Streit über das Vorliegen ausreichender Gründe zur Kündigung, bleibt oft nur der Gang vor Gericht. Damit sind nicht nur erhebliche Kosten für Sachverständige, Anwälte und Gerichtsgebühren verbunden, sondern auch eine lange Phase rechtlicher Unsicherheit. Besonders kritisch ist dabei das Prozessrisiko: Stellt das Gericht im Nachhinein fest, dass kein hinreichender Kündigungsgrund vorlag, wird eine als fristlose Kündigung gemeinte Erklärung rechtlich regelmäßig als freie Kündigung eingeordnet.
Für den Bauherrn kann das gravierende finanzielle Folgen haben. Denn während bei einer berechtigten Kündigung aus wichtigem Grund die Vergütung auf die tatsächlich erbrachten Leistungen beschränkt bleibt, führt die Einordnung als freie Kündigung dazu, dass der Unternehmer grundsätzlich Anspruch auf die vereinbarte Gesamtvergütung hat, abzüglich ersparter Aufwendungen. In der Praxis bedeutet das häufig, dass nicht nur bereits ausgeführte Arbeiten bezahlt werden müssen, sondern auch erhebliche Beträge für entgangenen Gewinn anfallen. Gerade bei größeren Bauvorhaben können sich daraus Kosten ergeben, die in keinem Verhältnis mehr zu dem ursprünglich erhofften Vorteil einer Vertragsbeendigung stehen.
Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass eine Kündigung des Bauvertrags kein spontaner Schritt sein sollte. Sie ist weniger ein emotionaler Befreiungsakt als vielmehr eine rechtliche Entscheidung mit weitreichenden wirtschaftlichen Konsequenzen. Wer diesen Weg einschlägt, sollte sich der erheblichen Risiken bewusst sein und bedenken, dass eine vermeintlich berechtigte Kündigung im Streitfall schnell zu einem kostspieligen Bumerang werden kann.
Fazit
Einen Bauvertrag zu kündigen ist grundsätzlich möglich. Das Gesetz gibt Bauherren dafür mehrere Wege an die Hand. Entscheidend ist jedoch, welcher Kündigungsgrund vorliegt und wie die Kündigung ausgestaltet wird. Während die freie Kündigung maximale Flexibilität bietet, ist sie in der Regel mit hohen Kosten verbunden. Die Kündigung aus wichtigem Grund kann finanziell günstiger sein, setzt aber eine saubere rechtliche Vorbereitung voraus.
Am Ende ist die Kündigung eines Bauvertrags weniger ein Befreiungsschlag als vielmehr eine Weichenstellung. Sie beendet ein Vertragsverhältnis, eröffnet aber oft ein neues Kapitel rechtlicher und finanzieller Auseinandersetzungen. Wer diesen Schritt geht, sollte wissen, worauf er sich einlässt, und ihn nicht aus dem Bauch heraus, sondern mit klarem Blick auf die rechtlichen Folgen tun.