Mit seinem Urteil vom 24. September 2025 (Az. VIII ZR 289/23) hat der Bundesgerichtshof eine für Vermieter und Mieter gleichermaßen wichtige Klarstellung zum Thema Eigenbedarf getroffen. Im Kern geht es bei dieser Entscheidung um die Frage, ob ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen darf, wenn er seine bisher selbst genutzte Wohnung umbauen und anschließend verkaufen möchte und dafür vorübergehend – und später dauerhaft – in eine vermietete Wohnung im selben Haus ziehen will. Die Entscheidung ist besonders praxisrelevant, weil sie eine Grenze zieht zwischen zulässigem Eigenbedarf und unzulässiger Verwertungskündigung und dabei die Lebensplanung des Eigentümers stärker in den Mittelpunkt rückt als viele Instanzgerichte zuvor.
Ausgangspunkt des Verfahrens war eine seit vielen Jahren bestehende Mietwohnung in einem Berliner Mehrparteienhaus. Die Mieterin lebte dort seit 2006. Der Vermieter war später Eigentümer geworden und bewohnte selbst die direkt darüber liegende, ähnlich große Wohnung. Über dieser Wohnung befand sich ein unausgebautes Dachgeschoss, das ebenfalls dem Vermieter gehörte. Sein Plan war, die eigene Wohnung mit dem Dachgeschoss baulich zu verbinden, so neuen Wohnraum zu schaffen und diese neu entstandene Einheit anschließend zu verkaufen. Während der umfangreichen Umbauarbeiten, so sein nachvollziehbarer Vortrag, könne er seine bisherige Wohnung nicht weiter nutzen. Deshalb kündigte er der Mieterin wegen Eigenbedarfs: Er wolle während der Bauphase und auch dauerhaft in die bislang vermietete Wohnung einziehen.
Das Amtsgericht gab dem Vermieter zunächst recht. Das Landgericht Berlin sah das völlig anders und wies die Räumungsklage ab. Aus Sicht des Berufungsgerichts ging es dem Vermieter nicht wirklich um Eigenbedarf, sondern um eine wirtschaftliche Verwertung seines Eigentums. Der geplante Verkauf der umgebauten Wohnung habe im Vordergrund gestanden. Weil die gesetzlichen Voraussetzungen einer sogenannten Verwertungskündigung nicht erfüllt waren, sei die Kündigung insgesamt unwirksam. Zudem argumentierte das Landgericht, die Wohnverhältnisse des Vermieters würden sich durch den Umzug kaum ändern, da beide Wohnungen ähnlich groß und geschnitten seien. Es liege daher kein echtes „Benötigen“ der Mietwohnung vor.
Der Bundesgerichtshof hat diese Sichtweise in bemerkenswerter Deutlichkeit korrigiert: Er hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung zurück. Dabei stellte der Senat klar, dass das Berufungsgericht die rechtlichen Maßstäbe für Eigenbedarf verkannt hatte. Entscheidend sei nicht, ob sich die Wohnsituation des Vermieters objektiv verbessert oder verändert. Maßgeblich sei vielmehr, ob der Vermieter einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Wunsch habe, die Wohnung selbst zu nutzen.
Der Begriff des Eigenbedarfs wird in der Praxis oft missverstanden. Viele Mieter gehen davon aus, dass ein Vermieter nur dann kündigen darf, wenn er dringend auf die Wohnung angewiesen ist oder sich seine Lebensumstände drastisch ändern, etwa durch Familienzuwachs oder Trennung. Der Bundesgerichtshof betont seit Jahren, dass das Gesetz das nicht verlangt. Ein Vermieter muss keine Notlage nachweisen. Es genügt, dass sein Nutzungswunsch plausibel ist und nicht vorgeschoben wirkt. Diese Linie hat der Senat auch in diesem Urteil fortgeführt.
Besonders wichtig ist die Aussage, dass ein Eigenbedarf auch dann vorliegen kann, wenn der Vermieter den Bedarf selbst herbeigeführt hat. Wer also durch eigene Entscheidungen – etwa durch Umbaupläne oder einen geplanten Verkauf – erst in die Lage kommt, eine andere Wohnung nutzen zu wollen, handelt nicht automatisch rechtsmissbräuchlich. Das Eigentumsgrundrecht schützt auch die Freiheit, die eigene Lebens- und Wohnplanung zu ändern. Gerichte dürfen diese Planung nicht durch ihre eigenen Vorstellungen von „angemessenem Wohnen“ ersetzen.
Auch die Abgrenzung zur Verwertungskündigung ist zentral. Eine Verwertungskündigung liegt typischerweise dann vor, wenn ein Vermieter eine vermietete Wohnung verkaufen möchte und sich durch das bestehende Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sieht. Genau das war hier aber nicht der Fall. Der Vermieter wollte nicht die vermietete Wohnung verkaufen, sondern seine bisher selbst genutzte Wohnung nach einem Umbau. Dass dieser Verkaufswunsch Teil seiner Gesamtplanung war, schließt einen Eigenbedarf an der Mietwohnung nicht aus. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs durfte das Landgericht den Fall daher nicht an den strengeren Maßstäben der Verwertungskündigung messen.
Ein weiterer Punkt, der für die Praxis bedeutsam ist, betrifft die Ähnlichkeit der Wohnungen. Das Argument, es mache keinen Unterschied, ob der Vermieter in Wohnung A oder Wohnung B wohne, weil beide ähnlich seien, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich zurückgewiesen. Das Gesetz verlangt keinen „Wohnungswechsel mit Mehrwert“. Der Vermieter muss nicht darlegen, dass die neue Wohnung größer, schöner oder besser ist. Es reicht, dass er sie aus nachvollziehbaren Gründen nutzen möchte. Andernfalls würden Gerichte faktisch darüber entscheiden, welche Wohnentscheidungen „sinnvoll“ sind – und das ist ihnen verwehrt.
Was bedeutet dieses Urteil nun für Mieter und Vermieter? Für Vermieter stärkt es die Möglichkeit, Eigenbedarf auch in komplexeren Konstellationen geltend zu machen, etwa bei Umbau- oder Verkaufsplänen. Wer sauber darlegt, warum er eine bestimmte Wohnung selbst nutzen will, muss nicht befürchten, dass Gerichte allein wegen wirtschaftlicher Begleitumstände von einem Missbrauch ausgehen. Für Mieter bedeutet die Entscheidung allerdings keine Schutzlosigkeit. Der Bundesgerichtshof betont ausdrücklich, dass Gerichte weiterhin prüfen dürfen, ob ein Eigenbedarf ernsthaft verfolgt wird oder nur vorgeschoben ist. Auch die Härtefallregelungen bleiben unberührt.
Am Ende hat der Bundesgerichtshof den Fall nicht selbst entschieden, sondern an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun – auf Grundlage der vom BGH vorgegebenen Maßstäbe – prüfen, ob der Eigenbedarf im konkreten Fall tatsächlich besteht. Die Entscheidung zeigt aber schon jetzt klar: Die Lebensplanung des Eigentümers verdient Respekt, auch wenn sie mit wirtschaftlichen Überlegungen verbunden ist. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wird nicht allein dadurch zur unzulässigen Verwertungskündigung, dass am Ende ein Verkauf steht.