Die kurzfristige Überlassung von Wohnraum bewegt sich rechtlich keineswegs im Graubereich, sondern in einem klar strukturierten Gesamtkonstrukt aus Wohnraummietrecht, Zweckentfremdungsaspekten, öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen und vertraglicher Risikosteuerung. Die weit verbreitete Annahme, eine tage- oder wochenweise Vermietung sei lediglich eine „verkürzte“ Form der klassischen Wohnraumvermietung, ist so leider unzutreffend und kann zu massiven Problemen führen. Maßgeblich ist nicht die Dauer allein, sondern der Nutzungszweck. Denn wird Wohnraum nur vorübergehend zur Beherbergung fremden Personen überlassen, tritt der Wohnzweck zurück.
Das Mietrecht reagiert darauf mit einer differenzierten Einordnung: Kurzzeitvermietungen können als Wohnraummiete, als Beherbergungsvertrag oder als atypisches Mischverhältnis qualifiziert werden. Diese Einordnung entscheidet über Kündigungsschutz, Mietpreisregulierung, Betriebskostenumlage, Haftungsfragen und Durchsetzbarkeit von Vertragsstrafen. Für Dich als Vermieter bedeutet das: Wer pauschal Wohnraummietverträge „verkürzt“ oder Standardverträge zweckentfremdet, verliert rechtliche Kontrolle. Besonders riskant ist die Annahme, dass der fehlende dauerhafte Lebensmittelpunkt des Mieters automatisch zur Anwendung des allgemeinen Mietrechts führt. Die Rechtsprechung prüft strikt, ob der Wohnraum objektiv zum Wohnen bestimmt ist oder faktisch dem touristischen Markt zugeführt wird. Sobald letzteres überwiegt, greifen andere Maßstäbe – mit erheblichen Folgen für Vertragsgestaltung und Haftung.
Zweckentfremdung und öffentlich-rechtliche Grenzen
Unabhängig von der zivilrechtlichen Einordnung unterliegt Kurzzeitvermietung regelmäßig öffentlich-rechtlichen Beschränkungen. Zweckentfremdungssatzungen der Länder und Kommunen untersagen die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken bzw. machen sie genehmigungspflichtig. Die tageweise Vermietung an ständig wechselnde Gäste á la AirBnB & Co. wird regelmäßig als Zweckentfremdung bewertet, selbst wenn der Raum formal als Wohnung vermietet bleibt. Für Dich ist entscheidend, dass Verstöße nicht nur bußgeldbewehrt sind, sondern im Wiederholungsfall zur Nutzungsuntersagung führen können. Die Argumentation, es handele sich lediglich um eine „Nebennutzung“, greift nur bei eng begrenzter, klar untergeordneter Vermietung, etwa bei zeitweiliger Untervermietung einzelner Zimmer.
Wird die Wohnung hingegen strukturell dem Kurzzeitmarkt zugeführt, liegt Zweckentfremdung vor. Besonders konfliktträchtig ist die Situation im Wohnungseigentum: Selbst wenn mietrechtlich alles sauber erscheint, kann die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine kurzzeitige Fremdvermietung untersagen. Verstöße lösen Unterlassungsansprüche der Gemeinschaft aus, verbunden mit erheblichen Kostenrisiken. Die Praxis zeigt, dass Vermieter häufig erst reagieren, wenn bereits Bußgeldbescheide oder Abmahnungen vorliegen. Zu diesem Zeitpunkt ist der rechtliche Spielraum regelmäßig stark eingeschränkt.
Vertragliche Gestaltung und Haftungsverschiebung
Kurzzeitvermietung verlangt eine präzise Vertragsarchitektur. Wohnraummietverträge mit formularmäßigen Anpassungen sind ungeeignet, weil sie zwingendes Mietrecht auslösen können, das Du gerade vermeiden willst. Gleichzeitig sind reine Beherbergungsverträge rechtlich angreifbar, wenn die tatsächliche Nutzung wohnähnlich ist. Die Lösung liegt in einer klaren Zweckdefinition, einer konsequenten zeitlichen Befristung und der Ausschaltung typischer Wohnraumelemente wie Meldeanschrift, Dauergebrauch oder alleinige Haushaltsführung. Haftungsfragen sind gesondert zu regeln: Bei ständig wechselnden Nutzern steigt das Risiko von Sachschäden, Lärmbelästigungen und nachbarschaftlichen Konflikten. Vertragsstrafen, Sicherheitsleistungen und verschärfte Obhutspflichten sind grundsätzlich zulässig, unterliegen aber der AGB-Kontrolle. Unwirksame Klauseln entfalten keine Warnwirkung, sondern schwächen Deine Position im Streitfall.
Besonders relevant ist die Abgrenzung zur Untervermietung: Wird dem Mieter gestattet, die Wohnung weiterzugeben, ohne klare Grenzen zu ziehen, verlierst Du nicht nur Kontrolle über die Nutzerstruktur, sondern riskierst auch den Verlust von Kündigungsrechten. Die Rechtsprechung bewertet die wirtschaftliche Verwertung durch den Mieter kritisch, wenn sie zu einer faktischen Zweckänderung führt. Ohne klare vertragliche Sanktionen bleibt Dir dann häufig nur der langwierige Weg über Unterlassungsklagen.
Gewinnerzielende Kurzzeituntervermietung durch Mieter
Besonders verschärft wird die Problematik von Kurzzeitvermietungen durch Mieter einer Wohnung, die selbst die angemieteten Räumlichkeiten über Plattformen wie Airbnb, Booking oder vergleichbare Portale systematisch anbieten und Dritten kurzzeitig überlassen. Dieses mittlerweile weit verbreitete Vorgehen ist lange schon kein Randphänomen mehr, sondern ein rechtlich sehr heikles, strukturiertes Geschäftsmodell mit klarer Gewinnerzielungsabsicht. Denn juristisch betrachtet handelt es sich dabei nicht um eine bloße Untervermietung, sondern weitergehend um eine eigenständige wirtschaftliche Nutzung fremden Eigentums. Maßgeblich ist, dass der Mieter nicht lediglich Kosten kompensiert, sondern durch hohe Umschlagshäufigkeit, flexible Preisgestaltung und zusätzliche Entgelte einen Überschuss erzielt. Diese Gewinnerzielung verschiebt die rechtliche Bewertung des Vorgangs grundlegend. Mietrechtlich verlässt der Mieter den geschützten Bereich der Gebrauchsüberlassung zum Wohnen und tritt faktisch als gewerbsmäßiger Betreiber eines Beherbergungsbetriebs auf – ohne Eigentümerstellung, ohne Genehmigungen und regelmäßig ohne jegliche vertragliche Grundlage. Für Dich als Vermieter entsteht dadurch eine Konstellation, in der Dein Objekt Teil eines Geschäftsmodells wird, dessen Risiken Du trägst, ohne daran beteiligt zu sein.
Rechtlich zentral ist § 540 BGB: Die Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Diese Norm wird von Mietern häufig mit dem Hinweis auf § 553 BGB relativiert, der einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung begründen kann. Dieser Anspruch scheitert jedoch regelmäßig bei kurzzeitiger, wechselnder Fremdvermietung mit Gewinnerzielungsabsicht. Die Rechtsprechung differenziert klar: Eine Untervermietung zur wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung ist kein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des § 553 BGB. Der Mieter nutzt die Wohnung nicht mehr zur eigenen Lebensführung, sondern als Einnahmequelle. Hinzu kommt, dass die tageweise Überlassung an ständig wechselnde Gäste keine zumutbare Nutzung im Sinne des ursprünglichen Mietvertrags darstellt. Sie verändert die Art der Nutzung, erhöht Abnutzung, Störpotenzial und Haftungsrisiken und greift damit unmittelbar in Deine Eigentümerinteressen ein. In der Praxis sind fristlose Kündigungen wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung regelmäßig durchsetzbar, wenn die Gewinnerzielung und Systematik nachweisbar sind.
Besonders brisant ist die öffentlich-rechtliche Dimension dieses Modells. Der Mieter begeht regelmäßig selbst eine Zweckentfremdung, doch die behördliche Inanspruchnahme richtet sich häufig auch gegen Dich als Eigentümer. Ordnungsrechtlich gilt der Grundsatz der Zustandsverantwortlichkeit: Der Eigentümer haftet für seine Räumlichkeiten, mit denen rechtswidrige Nutzungen verfolgt werden, selbst dann, wenn er diese nicht veranlasst hat. Das Geschäftsmodell des Mieters externalisiert damit das Risiko auf Dich. Bußgelder, Nutzungsuntersagungen und Rückbauverfügungen treffen den Eigentümer unmittelbar. Regressansprüche gegen den Mieter sind zwar theoretisch möglich, praktisch aber oft wertlos, insbesondere bei kurzfristig agierenden Mietern oder fehlender Vermögenssubstanz. Die Vorstellung, man könne sich auf vertragliche Verbote „im Nachhinein“ zurückziehen, erweist sich hier als trügerisch.
Zivilrechtlich erfolgt zumeist eine Zuspitzung der Situation durch haftungsrechtliche Ketteneffekte: Gäste verursachen Schäden, stören Nachbarn oder lösen Polizeieinsätze aus. Ansprüche der Nachbarschaft, der Eigentümergemeinschaft oder der Verwaltung richten sich regelmäßig gegen Dich als Vermieter. Der Mieter agiert faktisch als Unternehmer, ohne die typischen Sicherungsmechanismen eines Gewerbebetriebs vorzuhalten. Versicherungen verweigern die Deckung, weil eine nicht angezeigte gewerbliche Nutzung vorliegt. Gleichzeitig beruft sich der Mieter im Innenverhältnis auf mietrechtlichen Schutz, obwohl er diesen durch sein Geschäftsmodell selbst unterlaufen hat. Die Gerichte durchbrechen diese Schutzbehauptung zunehmend und stellen auf die tatsächliche Nutzung ab. Wer systematisch Gewinne erzielt, verliert den Status des schutzwürdigen Wohnraummieters.
Prozessual ist dieses Modell für Vermieter besonders riskant, weil es selten bei einem einmaligen Verstoß bleibt. Die Gewinnerzielung setzt Wiederholung voraus. Damit entstehen klare Beweislinien: Inserate, Buchungskalender, Zahlungsströme und Gästebewertungen dokumentieren die Nutzung lückenlos. Diese Transparenz arbeitet nicht zugunsten des Mieters, sondern erleichtert Dir die Durchsetzung von Unterlassungs- und Kündigungsansprüchen. Entscheidend ist, dass Du frühzeitig reagierst. Duldung oder zögerliches Verhalten kann als konkludente Zustimmung ausgelegt werden und Deine Rechtsposition schwächen. Das Geschäftsmodell der kurzzeitigen Fremdvermietung durch Mieter lebt von der Passivität des Eigentümers. Juristisch tragfähig ist es nicht. Wer es unterbindet, handelt nicht restriktiv, sondern setzt die Grenzen durch, die das Mietrecht von Anfang an zieht.
Mietpreisrecht, Steuern und wirtschaftliche Risiken
Zu beachten ist dennoch, dass die Kurzzeitvermietung sich nicht automatisch der gesetzlich vorgesehenen Mietpreisregulierung entzieht. In angespannten Wohnungsmärkten kann auch eine kurzfristige Überlassung als Wohnraummiete qualifiziert werden, mit der Folge, dass Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen Anwendung finden. Der Versuch, über „Servicepauschalen“ oder „Reinigungsentgelte“ die Miete faktisch zu erhöhen, wird von Gerichten regelmäßig durchschaut und kann zu empfindlichen rechtlichen Konsequenzen führen.
Steuerlich ist die Lage ebenfalls komplex: Einkünfte aus kurzfristiger Vermietung können gewerblich geprägt sein, insbesondere bei hotelähnlicher Organisation. Das zieht nicht nur andere steuerliche Pflichten nach sich, sondern kann auch Auswirkungen auf die Abschreibungsfähigkeit und den Vorsteuerabzug haben. Hinzu kommt das Risiko von Rückforderungsansprüchen, wenn sich nachträglich herausstellt, dass eine Vermietung rechtswidrig war. Bußgelder, Steuernachzahlungen und zivilrechtliche Ansprüche kumulieren sich schnell zu einem wirtschaftlichen Gesamtschaden, der die vermeintlich hohe Rendite relativiert. Wer Kurzzeitvermietung als rein opportunistisches Zusatzgeschäft betreibt, unterschätzt regelmäßig diese Kaskadeneffekte.
Durchsetzung, Beweislast und Prozessrealität
Im Streitfall zeigt sich, wie tragfähig die gewählte Struktur tatsächlich ist. Behörden prüfen objektive Nutzung, nicht Vertragsbezeichnungen. Auch Gerichte stellen auf tatsächliche Abläufe ab, nicht auf wohlformulierte Klauseln. Für Dich bedeutet das: Beweislast und Dokumentation sind der Schlüssel. Buchungszeiträume, Gästefluktuation, Reinigungsintervalle und Marketingauftritt werden ausgewertet, um den Charakter der Nutzung zu bestimmen. Die Durchsetzung von Ansprüchen gegen Gäste ist regelmäßig schwierig, insbesondere bei ausländischen Mietern oder anonymen Buchungen. Gleichzeitig wächst der Druck aus der Nachbarschaft, der über Ordnungsämter und Eigentümergemeinschaften kanalisiert wird.
Prozessual ist Kurzzeitvermietung selten ein Einzelfallproblem, sondern Teil einer fortlaufenden Auseinandersetzung mit Behörden und Mitberechtigten. Wer hier ohne klare Strategie agiert, gerät schnell in eine defensive Position. Rechtssicherheit entsteht nicht durch kreative Vertragsüberschriften, sondern durch konsequente rechtliche Einordnung, realistische Risikobewertung und eine Nutzung, die mit den öffentlich-rechtlichen und zivilrechtlichen Rahmenbedingungen in Einklang steht.