Leerstand gehört zu den Situationen im Wohnungseigentumsrecht, die auf den ersten Blick banal wirken aber in der Praxis schnell zu Streit führen. Eine Wohnung steht leer, es wohnt niemand darin, Wasser und Strom werden kaum genutzt, und trotzdem laufen Monat für Monat Kosten auf. Spätestens mit der Jahresabrechnung stellt sich die Frage, wer diese Ausgaben eigentlich tragen soll. Viele Eigentümer empfinden es als ungerecht, für Flächen oder Verbräuche zu zahlen, die faktisch kaum genutzt werden. Genau hier zeigt das Wohnungseigentumsrecht seine eigene Logik, die sich weniger an tatsächlicher Nutzung orientiert, sondern an Eigentum, Gemeinschaft und Verantwortungszuordnung.
Im Folgenden nehmen wir Dich mit durch die rechtlichen Grundlagen, die typischen Kostenarten und die Konstellationen, in denen Leerstand eine besondere Rolle spielt. Ziel ist ein klares Verständnis dafür, wie die Kostenverteilung in der WEG funktioniert und warum Leerstand daran grundsätzlich wenig ändert.
Der rechtliche Ausgangspunkt im Wohnungseigentumsrecht
Die zentrale Idee des Wohnungseigentumsrechts besteht darin, dass jede Wohnung Teil eines größeren Ganzen ist. Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung erhältst Du Sondereigentum an den Räumen und einen untrennbaren Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Genau an diesem Punkt setzt die Kostenverteilung an. Laufende Kosten entstehen in der Regel durch das Gemeinschaftseigentum, also durch das Gebäude, die technischen Anlagen, die Verwaltung und die Instandhaltung.
Rechtlich maßgeblich sind hier insbesondere die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, vor allem § 16 WEG. Diese Vorschrift ordnet an, dass jeder Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils trägt, soweit keine abweichende Vereinbarung oder ein wirksamer Beschluss existiert. Entscheidend ist dabei die Eigentümerstellung, nicht die tatsächliche Nutzung der Wohnung.
Leerstand verändert diese Ausgangslage nicht. Die Wohnung bleibt Teil der Gemeinschaft, der Miteigentumsanteil besteht fort, und damit bleibt auch die Kostenpflicht bestehen. Das Gesetz knüpft bewusst an das Eigentum an und nicht an die Frage, ob jemand dort wohnt, vermietet oder die Wohnung gerade saniert.
Warum Leerstand rechtlich keine Sonderrolle spielt
Aus juristischer Sicht ist Leerstand ein rein tatsächlicher Zustand ohne eigenständige rechtliche Kategorie. Das Wohnungseigentumsrecht kennt keine Regelung, die eine Kostenbefreiung oder Kostenreduzierung allein wegen Nichtnutzung vorsieht. Diese Systematik folgt einem einfachen Gedanken: Die gemeinschaftlichen Anlagen und Strukturen bestehen unabhängig davon, ob eine einzelne Wohnung bewohnt ist oder leer steht.
Das Dach schützt auch eine leerstehende Wohnung vor Witterung, das Treppenhaus muss weiterhin gereinigt und beleuchtet werden, die Heizanlage bleibt betriebsbereit, und die Verwaltung der Gemeinschaft endet ebenfalls nicht. All diese Leistungen kommen der gesamten Anlage zugute und sichern den Wert des Eigentums. Der Umstand, dass eine einzelne Einheit gerade nicht genutzt wird, ändert an diesem Nutzen nichts.
Gerade in größeren Wohnanlagen würde eine nutzungsabhängige Kostenverteilung schnell zu erheblichen Abgrenzungsproblemen führen. Das Gesetz setzt daher auf klare, objektive Kriterien, die sich leicht feststellen lassen und dauerhaft Bestand haben.
Laufende Kostenarten und ihre Behandlung bei Leerstand
Besonders häufig entsteht Streit bei der Frage, welche konkreten Kosten auch bei Leerstand zu zahlen sind. In der Praxis lassen sich diese Kosten gedanklich in verschiedene Gruppen einordnen, die rechtlich unterschiedlich behandelt werden.
Die klassischen Hausgeldpositionen wie Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Versicherungen, Reinigung, Gartenpflege oder Hausmeisterleistungen treffen jeden Eigentümer unabhängig von der Nutzung seiner Wohnung. Sie werden regelmäßig nach Miteigentumsanteilen verteilt, wie es § 16 WEG vorsieht oder wie es in der Gemeinschaftsordnung konkretisiert ist. Leerstand hat hier keinerlei Einfluss.
Anders wirkt sich Leerstand bei verbrauchsabhängigen Kosten aus, etwa bei Wasser, Heizung oder Warmwasser. Hier kommt es darauf an, wie die Kostenverteilung innerhalb der WEG geregelt ist und welche technischen Messsysteme vorhanden sind. Moderne Anlagen erfassen den individuellen Verbrauch über Zähler oder Heizkostenverteiler. In diesen Fällen führt Leerstand regelmäßig zu einem sehr niedrigen Verbrauchsanteil, manchmal sogar zu null. Dennoch bleibt in der Regel ein Grundkostenanteil bestehen, der unabhängig vom individuellen Verbrauch auf alle Eigentümer umgelegt wird. Dieser Grundkostenanteil deckt etwa die Vorhaltung der Anlage, Wartung und Betriebsbereitschaft ab.
Das bedeutet, dass ein leerstehender Eigentümer bei verbrauchsabhängigen Kosten zwar häufig entlastet wird, jedoch nie vollständig von diesen Kosten befreit ist. Auch hier bleibt der Gedanke der Mitverantwortung für die gemeinschaftliche Infrastruktur maßgeblich.
Besonderheiten bei Heizung und Warmwasser
Gerade die Heizkosten sorgen bei Leerstand regelmäßig für Diskussionen. Viele Eigentümer erwarten, dass eine vollständig unbeheizte Wohnung keinerlei Heizkosten verursacht. Technisch und rechtlich greift diese Vorstellung zu kurz. Nach der Heizkostenverordnung werden Heizkosten in aller Regel zu einem Teil nach Verbrauch und zu einem Teil nach Fläche oder anderen festen Kriterien verteilt. Der verbrauchsunabhängige Anteil liegt gesetzlich in einem bestimmten Rahmen, der von der Gemeinschaft konkret festgelegt wird.
Selbst wenn Heizkörper dauerhaft abgedreht sind, fließt Wärme aus benachbarten Wohnungen durch Wände und Decken. Zudem muss das gesamte System in Betrieb gehalten werden, um Frostschäden zu vermeiden und die Funktionsfähigkeit sicherzustellen. Diese Kosten werden dem gesamten Gebäude zugerechnet und betreffen damit auch leerstehende Einheiten.
Für Dich als Eigentümer bedeutet das, dass Leerstand die Heizkosten in der Regel reduziert, sie jedoch nicht vollständig entfallen lässt. Ein vollständiger Ausschluss wäre nur denkbar, wenn die Gemeinschaft eine abweichende und rechtlich zulässige Kostenregelung beschlossen hat, was in der Praxis äußerst selten vorkommt.
Leerstand und die Instandhaltungsrücklage
Ein besonders sensibles Thema ist die Instandhaltungsrücklage. Viele Eigentümer fragen sich, warum sie Rücklagen bilden sollen, obwohl ihre Wohnung aktuell leer steht und möglicherweise sogar verkauft werden soll. Die Antwort liegt in der Funktion dieser Rücklage. Sie dient der langfristigen Sicherung des Gemeinschaftseigentums und der Finanzierung größerer Maßnahmen wie Dachsanierungen, Fassadenarbeiten oder Erneuerungen technischer Anlagen.
Die Pflicht zur Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage knüpft ausschließlich an die Eigentümerstellung an. Leerstand, geplante Veräußerung oder fehlende Nutzung spielen hierbei keine Rolle. Wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist, trägt die entsprechende Last. Auch hier folgt das Recht dem Gedanken der Gleichbehandlung und der kollektiven Verantwortung für das Gebäude.
Sonderfälle: Neubau, Erstbezug und Projektentwicklung
Gerade im Neubau und in der Phase der Projektentwicklung entfaltet die Frage des Leerstands eine besondere juristische Schärfe. Der Grund liegt darin, dass hier häufig über längere Zeiträume Wohnungen leer stehen, ohne dass dies auf eine bewusste Entscheidung eines privaten Eigentümers zurückgeht, sondern auf Verkaufsprozesse, Bauabläufe oder organisatorische Übergänge. Rechtlich bleibt jedoch auch in diesen Konstellationen der zentrale Anknüpfungspunkt die Eigentümerstellung im Grundbuch.
Mit der Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG oder § 3 WEG und der anschließenden Eintragung der einzelnen Einheiten entstehen selbstständige Kosten- und Lastentragungspflichten. Ab diesem Zeitpunkt trifft jeden eingetragenen Eigentümer die Verpflichtung zur Tragung der Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG. Ob eine Wohnung bereits bezogen, verkauft oder faktisch nutzbar ist, spielt für diese Zuordnung keine Rolle. Der rechtliche Übergang des Eigentums markiert den Beginn der Kostenverantwortung.
In der Praxis ist der Bauträger häufig noch Eigentümer mehrerer Wohnungen, während erste Erwerber bereits eingezogen sind. Für die leerstehenden Einheiten verbleibt die Kostenpflicht vollständig beim Bauträger. Er nimmt insoweit dieselbe Stellung ein wie jeder andere Wohnungseigentümer und hat Hausgeldvorschüsse zu leisten, sich an der Instandhaltungsrücklage zu beteiligen und verbrauchsabhängige Kosten im Rahmen der geltenden Verteilungsschlüssel zu tragen. Eine Reduzierung oder Verschiebung dieser Pflichten lässt sich weder aus dem Bauträgerstatus noch aus dem fehlenden Erstbezug ableiten.
Besondere Aufmerksamkeit verdient in diesem Zusammenhang die Phase der erstmaligen Jahresabrechnung. Gerade hier versuchen Bauträger gelegentlich, Kostenanteile leerstehender Einheiten auf die Gemeinschaft zu verteilen oder als „allgemeine Anlaufkosten“ zu deklarieren. Rechtlich trägt diese Argumentation nicht. Die Gemeinschaft darf nur solche Kosten umlegen, die nach Gesetz, Teilungserklärung oder wirksamem Beschluss dem jeweiligen Eigentümer zugewiesen sind. Kosten leerstehender Wohnungen verbleiben bei demjenigen, dem das Eigentum zugeordnet ist.
Für Erwerber im Neubau bedeutet dies eine gewisse Schutzwirkung. Sie haften ausschließlich für die Kosten ihrer eigenen Einheit und ihres Miteigentumsanteils, unabhängig davon, wie viele Wohnungen im Objekt noch leer stehen. Gleichzeitig zeigt sich hier deutlich, dass Leerstand im Wohnungseigentumsrecht keine eigene rechtliche Kategorie bildet, sondern stets dem jeweiligen Eigentümer zugerechnet wird.
Abweichende Vereinbarungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Das Wohnungseigentumsrecht eröffnet den Eigentümern einen gewissen Gestaltungsspielraum. In der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung können abweichende Kostenverteilungen vereinbart werden. Auch durch Beschlüsse können bestimmte Kostenarten anders verteilt werden, soweit das Gesetz dies zulässt.
In der Praxis finden sich gelegentlich Regelungen, die bestimmte Kosten nach Wohnfläche, Personenzahl oder Nutzungsart verteilen. Solche Vereinbarungen können Auswirkungen auf leerstehende Wohnungen haben, etwa wenn Kosten ausdrücklich an eine Nutzung anknüpfen. Diese Konstellationen sind jedoch eher die Ausnahme und bedürfen einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung. Pauschale Annahmen helfen hier wenig, da jede Gemeinschaft ihre eigene Ordnung hat.
Für Dich als Eigentümer daher stets ein Blick in die Teilungserklärung ratsam und besonders empfehlenswert sich einen genauen Überblick über die bestehenden Beschlüsse zu verschaffen. Dort entscheidet sich, ob und in welchem Umfang Leerstand bei der Kostenverteilung überhaupt berücksichtigt wird.
Leerstand durch Sanierung oder Modernisierung
Leerstand infolge von Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen innerhalb einer Wohnung wirft im Wohnungseigentumsrecht besonders häufig Missverständnisse auf, weil der Leerstand hier bewusst herbeigeführt wird und aus Sicht des Eigentümers oft mit erheblichen finanziellen Belastungen verbunden ist. Rechtlich bleibt jedoch auch in dieser Konstellation der Grundsatz maßgeblich, dass die Kosten- und Lastentragung an das Eigentum anknüpft und nicht an die tatsächliche Bewohnbarkeit oder Nutzung der Einheit.
Ausgangspunkt ist erneut § 16 Abs. 2 WEG. Danach trägt jeder Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nach dem vereinbarten oder gesetzlichen Verteilungsschlüssel. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob die Wohnung wegen Bauarbeiten leer steht oder vorübergehend nicht genutzt werden kann. Der Gesetzgeber ordnet das sogenannte Verwendungsrisiko eindeutig dem einzelnen Eigentümer zu. Entscheidungen über Umfang, Dauer und Zeitpunkt von Maßnahmen im Sondereigentum liegen in dessen Verantwortungsbereich und wirken sich nicht kostenmindernd gegenüber der Gemeinschaft aus.
Besondere Bedeutung gewinnt in diesem Zusammenhang die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sanierungsarbeiten innerhalb der Wohnung betreffen regelmäßig das Sondereigentum im Sinne von § 3 Abs. 1 WEG. Die daraus resultierende Unbewohnbarkeit bleibt damit eine interne Angelegenheit des Eigentümers. Gemeinschaftskosten laufen weiter, weil das Gemeinschaftseigentum unverändert genutzt, unterhalten und verwaltet wird. Auch eine längere Bauphase ändert an dieser rechtlichen Zuordnung nichts.
Gleichzeitig können sich aus dem Leerstand zusätzliche Pflichten ergeben. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von seinem Sondereigentum nur so Gebrauch zu machen, dass den anderen Eigentümern kein Nachteil entsteht. Wird eine Wohnung während der Sanierung vollständig unbeheizt gelassen, kann dies etwa zu Frostschäden an gemeinschaftlichen Leitungen führen. In solchen Fällen drohen Schadensersatzansprüche aus § 14 Abs. 2 WEG in Verbindung mit allgemeinen haftungsrechtlichen Grundsätzen.
Leerstand durch Modernisierung entlastet daher nicht von laufenden Kosten, sondern erhöht im Zweifel sogar die Anforderungen an Sorgfalt und Überwachung. Das Wohnungseigentumsrecht bewertet die bauliche Gestaltungsfreiheit des Einzelnen stets im Kontext der Verantwortung für das gemeinschaftliche Gefüge.
Streitpotenzial und typische Missverständnisse
In der anwaltlichen Beratungspraxis zeigt sich immer wieder, dass Leerstand die Vorstellungen von Interessengerechtigkeit innerhalb der WEG massiv verschiebt. Denn viele Eigentümer vergleichen ihre Situation mit der von Mietern und erwarten eine verbrauchsorientierte Abrechnung. Diese subjektive Erwartung kollidiert jedoch mit der Systematik des Wohnungseigentumsrechts, das stärker auf kollektive Verantwortung setzt.
Ein weiteres Missverständnis betrifft die Rolle der Verwaltung. Der Verwalter setzt die gesetzlichen und vereinbarten Regelungen um, hat jedoch keinen eigenen Spielraum, einzelne Eigentümer wegen Leerstands zu entlasten. Abweichungen von der geltenden Kostenverteilung bedürfen eines wirksamen Beschlusses oder einer Vereinbarung aller Eigentümer.
Fazit: Eigentum schlägt Nutzung
Leerstand wirkt auf den ersten Blick wie ein starkes Argument gegen laufende Kosten. Rechtlich bleibt er jedoch ein Umstand ohne grundlegende Auswirkungen auf die gesetzlich vorgesehene Kostenverteilung innerhalb der WEG. Maßgeblich ist die Eigentümerstellung und der damit verbundene Miteigentumsanteil. Laufende Kosten, Rücklagen und ein erheblicher Teil verbrauchsabhängiger Ausgaben treffen auch leerstehende Wohnungen.
Für Dich als Eigentümer bedeutet das vor allem eines: Leerstand sollte bei wirtschaftlichen Überlegungen von Anfang an einkalkuliert werden. Wer eine Wohnung erwirbt, übernimmt Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum und damit für die laufenden Kosten, unabhängig davon, ob die Wohnung gerade bewohnt wird oder leer steht.